記者 | 黃昱

碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選定爲“示範房企”發行境內債後,民營房企境內發債的融資渠道或將重新開放。

5月19日,有消息稱,旭輝集團將於下週發行融資產品,涉及公司債及供應鏈ABS,覆蓋CDS及CRMW信用保護工具,最終將依據審批流程決定先後發行順序。

旭輝方面對界面新聞表示,公司近期已接到了監管指導,但因爲今年沒有到期債務,所以要先申請發債額度隨後再走申請發債的具體流程,目前公司的發展計劃還沒確定,額度也在申請中。

另據中國證券報報道,新城控股擬於近期在銀行間市場發行一支中期票據,創設機構將同時發行信用風險緩釋憑證(CRMW)爲該期中票提供信用保護。本期中票計劃發行不超過10億元,期限或爲2+1年。

新城控股方面對界面新聞表示,具體發債計劃還待定。

選爲示範房企後,這些公司便能安排具體的發債計劃,但當前民營房企發債還會面臨投資者是否“買單”的問題。

爲吸引投資者,減少投資者後續認購相關債券的顧慮,此次被選爲示範發債的房企都將採用“債券發行+信用保護工具”的模式,這一模式過去在房企發債時基本沒有使用過。

去年下半年以來,房地產行業進入調整階段,雖然政策不斷維穩房地產,但行業債券融資改善僅限於國有房企,民營房企的債券融資並不多。

東方金誠分析師指出,此次三家民營房企在監管推動試水發債,對於民營房企債券融資來說具有很強的破冰和示範意義,將爲其它房企和市場注入信心。

值得注意的是,此次選定的示範房企均屬於民營房企中相對優質且具有代表性的房企,本身市場認可度較高,即便在民企地產債發行難度較大的一季度,碧桂園、龍湖、美的置業等示範房企也均有公開債或ABS發行。

多位相關人士對界面新聞表示,短期來看,民營房企公開發債仍然是艱難的,關鍵還是要靠銷售回款。

示範房企發債

房企融資環境面臨調整之際,任何消息都能挑動市場神經。5月16日,關於“碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選定爲示範房企,將在本週陸續發行人民幣債券”的消息引發市場關注,三家房企隨後均向界面新聞證實了消息屬實。

龍湖和美的置業當晚即公告了債券發行的詳細內容。據龍湖公告,將於5月18日及19日在國內公開發行2022年公司債券(第二期),規模同樣不超過5億元人民幣,爲6年期,第三年末發行人有權調整票面利率及投資者有權回售債券,票面利率詢價區間爲3%-4%。

銷售規模最小的美的置業此番發債規模卻最大,其公告顯示,本期境內債券發行金額不超過10億元人民幣,期限爲4年,債券簡稱“22美置01”,券票面利率詢價區間爲 4.10%-4.90%,發行時間爲5月23日和24日。

在5月16日晚緊急公告“對號”示範房企的身份後,碧桂園次日對發債事項進行詳細說明,稱將發行不超過5億元人民幣1+1+1年期無擔保公司債券,主體評級AAA,起息日爲5月24日,兌付日爲2025年5月24日。募集資金扣除發行費用後,將用於置換髮行人對“19碧地01”債券回售墊付的自有資金。

爲幫助民營房企逐步恢復公開市場的融資功能,監管機構要求相關創設機構同時發行包括信用違約掉期(私募CDS)或信用風險緩釋憑證(CRMW)在內的信用保護工具。

信用保護工具也稱爲信用風險緩釋工具,中指院指出,這是金融機構在相關企業債券發行時,提供的針對該企業的信用風險管理工具,相當於爲相關債券買了“保險”。

一旦債券發生違約,信用保護工具的賣方可爲買方賠付,因此起到了爲發行主體增信的作用。而滬深交易所信用保護工具則更爲靈活,主要由信用工具買賣雙方溝通,無需發行人另尋擔保增信。

從合約類型來看,信用保護工具分爲信用保護合約和信用保護憑證兩類,CDS和CRMA(信用風險緩釋合約)屬於信用保護合約,交易雙方合約達成前簽署主協議,協商一致後提交合約申報,不可在二級市場流通轉讓;而CRMW和CLN(信用聯結票據)屬於信用保護憑證,由創設機構創設,可進行銀行間市場交易。

3家示範房企在此輪擬發行的公司債券中設立的都是信用保護合約。

碧桂園在公告中提到,其擬發行的這筆5億元公司債券將由中國證券金融股份有限公司(下稱“中證金融”)與中信建投證券股份有限公司共同創設信用保護合約,保護期限不超過1年。

而龍湖同步發行的一筆規模爲4.02億元的供應鏈ABS則啓用的是信用保護憑證。

深交所發文稱,該信用保護憑證的成功設立,是市場落地的首單民營房企信用保護工具,有利於增厚民營房企債務融資信用水平,標誌着創新工具支持民營房企債務融資取得新的階段性成果。

“ABS+信用保護憑證”的融資解決方案,是首單中證金融參與聯合創設的ABS信用保護憑證,在信用保護工具業務上也實現了創新。

深交所表示,相較於一對一的信用保護合約,信用保護憑證流通能力更強,定價更爲市場化,提升了各方對龍湖ABS的投資意願,有利於供應鏈上游中小企業加快回收資金、降低資金成本、拓寬融資渠道。二是採用聯合創設的發行方式,充分發揮中證金融市場核心機構作用,有助於凝聚市場各方力量,進一步提升資本市場對民營企業的融資支持力度。

從實際結果來看,龍湖這隻ABS確實也取得了投資者的認可,投資者認購倍數達2.36倍。

民營房企融資回暖?

“示範”的目的必然是爲了在更多民營房企發債中進行推廣,那麼,在信用保護工具的加持下,民營房企的融資是否能成功破冰?

首先要看,碧桂園、美的置業、龍湖這三家房企此番爲何能被選爲“示範房企”。 中指研究院認爲,碧桂園、龍湖、美的置業均爲當前房地產行業的頭部民企,具有開發經營能力強、財務相對穩健等特點。

此外,在一位地產券商看來,這三家房企在民營房企中比較有代表性,碧桂園是規模最大的,龍湖是質量最好的,美的置業則是中小型民營房企中素質最好之一。

2021年以來,房企融資艱難,7月份開始,ABS、中票、公司債之類的標準化融資業務更是一度被按下“暫緩鍵”。

去年11月初中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會後,龍湖和碧桂園成爲衆多拿到境內債發行“入場券”的房企中爲數不多的民營房企,最終均獲得50億元中期票據註冊額度。

到今年1月初,龍湖又成功發行2022年公司債券(第一期),總規模達28億元,票面利率低至3.49%。

美的置業因爲有控股股東何享健家族的信用背書,今年在公開市場的融資並沒有中斷。自今年初獲准註冊50億元的中期票據後,美的置業於2月份成功發行第一期15億4年期票據,票面利率爲4.5%,成爲今年首個成功發行中期票據的內房股民企。

與此同時,美的置業今年還於建行、農行、交行、招行簽署了貸款戰略合作協議,分別獲得貸款額度爲220億、220億、190億、120億。

在此背景下,這三家民營房企被選爲示範房企進行發行公司債也比較容易獲得投資者的認可。

中指研究院指出,這三家企業通過信用保護工具成功發行債券融資後,將爲後續市場起到良好的示範帶動效應,將有更多房企效仿類似增信措施進行發債融資。

上述地產券商也對界面新聞表示,三家房企成功示範之後,後續會有其它符合要求的房企陸續加入發債名單中來,但具體標準現在還不清楚,或許像旭輝這樣的公司可能有機會。

旭輝也是今年獲得銀行併購融資額度的民營房企之一,同時還完成了50億中票的註冊程序,首期完成發行10億元的中期票據,融資渠道相對通暢。

據界面新聞不完全統計,TOP50房企(按克而瑞2021年全口徑銷售排名)中,民營房企共有32家民企,其中財務相對穩健的除了碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝外,還有新城控股、濱江、中駿、卓越、新希望地產等。

太平洋證券分析師徐超認爲,在市場對民營房企的信任危機中,除了少數幾家財務紀律一直非常嚴格的穩健型民營房企外,多數民營房企純粹依靠自己的信用短期內較難再在公開市場上發行純信用類的品種。

信用保護工具的使用或是一個可行的思路,但克而瑞研究中心指出,截至目前,經過深交所備案的信用保護合約核心交易商僅20家,信用保護憑證創設機構13家。參與者數量有限,或會導致市場活躍度不夠,無法切實幫助到整體民營房企融資困境。

東方金誠分析師認爲,在目前房地產市場仍未迎來拐點的情況下,投資者風險偏好難以得到實質性提升,基本面較差的民營房企將較難僅受益於政策支持就打通債券融資渠道,可能還需耐心等待房地產市場的真正回暖。

信用保護工具說到底還是一個輔助性工具,上述地產券商也對界面新聞表示,融資難的底層邏輯還是銷售面臨壓力,一些房企有債務違約風險,因此房企現在更需要的是銷售端的恢復。

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