21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

长三角区域又一环沪城市出台楼市调控新政。

5月19日,“湖州发布”公众号发布湖州调整房地产市场政策的热点问题解答文章,其中提及5月12日湖州市政府常务会议研究了湖州房地产业平稳健康发展工作,内容包括外地购房者社保缴纳期限要求变化,加快土地、房源入市节奏等。

其中最受关注的是湖州中心城市住房限购政策的调整:为满足购房者刚需和改善的合理住房需求,在中心城市范围内购买住房的非本市户籍居民家庭,不再有连续缴纳社保时限的要求。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为,湖州上个月调整公积金政策后又一次调整楼市政策,地方对楼市的维稳趋势明显。近期,包括南京、苏州、常州、无锡、扬州、徐州、南通等地均优化调整了楼市政策。

2021年3月27日,湖州市下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》要求,在湖州中心城市范围内,连续缴纳社保未满6个月的非湖州市户籍居民家庭,限购一套住房(含新建商品住房和二手住房)。

相比苏州、杭州此前对外地购房者社保连续缴纳期限的放宽,如今外地购房者在湖州没有社保缴纳时限要求。

与之相匹配的是,湖州也加快了土地与房源的入市。湖州住建局表示,全市出让土地主体要把握好出让节奏,成熟一宗供应一宗。对每一宗地进行分析研判,“一地一策”提出出让方案,实现住宅用地精准调控。降低土地出让起始价和地价上限,增加项目利润空间,提高项目品质。

在中心城市范围内,为加快供应节奏,对分期申请预售的住宅项目,单次申领预售建筑面积从不少于3万平方米调整为不少于2万平方米(尾期除外),同时调整“申领预售批次不超过4次”的申领限制。

此前不久,湖州刚刚调整了公积金购买首套房的贷款额度以及计算倍数。自2022年4月15日起,湖州市公积金中心执行《关于调整住房公积金使用有关政策的通知》,加大公积金支持力度,提高首套住房贷款额度计算倍数和绿色建筑贷款额度上浮比例,增加引进人才和新就业大学生可贷额度,支持异地缴存职工购房贷款等。

一个多月内,湖州连续两次优化调整楼市政策,一方面体现了政策优化调整大趋势,另一方面是这座三线城市在短短几个月内楼市去化压力正在迅速累积。据湖州当地机构数据显示,湖州中心城区的成交面积自2022年1月开始出现下降苗头,1月为12.45万平方米,3月成交面积18.68万平方米,4月份住宅成交约10.63万平方米,环比3月下滑约43.1%。目前湖州库存达到340万平方米,按照今年以来的成交规模匡算,去化周期拉长到10个月以上,而在2021年,湖州去化周期在6个月左右。

去化周期的快速拉长也与此前的调控收紧有关。过去一年,由于投资客下沉三线城市,湖州一度陷入新房去化周期仅有2、3个月的局面。2021年3月27日,湖州出台限购等政策之后,5月19日,再度出手调控,涉及限售与摇号政策。为了遏制短线操作的投资客,湖州打出了限购和限售的政策组合拳。而在这套组合拳打出之前,湖州新房成交火爆,近乎售罄,二手房也比2021年年初上涨了2、3000元/平方米;调控收紧之后,湖州新房成交逐渐放缓,2022年以来更是进入了快速下降通道。

与湖州的情况类似,目前全国近百个城市优化调整了楼市政策,其中长三角区域就有几十个城市。宋红卫指出,长三角地区受疫情影响较大,对于经济发展冲击较明显,房地产政策的优化,对于发挥房地产业对经济增长的作用具有积极的作用;目前房地产市场存在的问题较多,主要是房企债务问题以及购房者信心不足的问题,从当前情况来看,尽管政策在不断的优化,但是还没有从根本上解决这两个问题,预计未来几个月内,市场仍然会下行,表现为房企拿地投资不积极,购房者购房规模下降。

(作者:唐韶葵 编辑:张伟贤)

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