21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道

長三角區域又一環滬城市出臺樓市調控新政。

5月19日，“湖州發佈”公衆號發佈湖州調整房地產市場政策的熱點問題解答文章，其中提及5月12日湖州市政府常務會議研究了湖州房地產業平穩健康發展工作，內容包括外地購房者社保繳納期限要求變化，加快土地、房源入市節奏等。

其中最受關注的是湖州中心城市住房限購政策的調整：爲滿足購房者剛需和改善的合理住房需求，在中心城市範圍內購買住房的非本市戶籍居民家庭，不再有連續繳納社保時限的要求。

同策研究院研究總監宋紅衛分析認爲，湖州上個月調整公積金政策後又一次調整樓市政策，地方對樓市的維穩趨勢明顯。近期，包括南京、蘇州、常州、無錫、揚州、徐州、南通等地均優化調整了樓市政策。

2021年3月27日，湖州市下發《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》要求，在湖州中心城市範圍內，連續繳納社保未滿6個月的非湖州市戶籍居民家庭，限購一套住房（含新建商品住房和二手住房）。

相比蘇州、杭州此前對外地購房者社保連續繳納期限的放寬，如今外地購房者在湖州沒有社保繳納時限要求。

與之相匹配的是，湖州也加快了土地與房源的入市。湖州住建局表示，全市出讓土地主體要把握好出讓節奏，成熟一宗供應一宗。對每一宗地進行分析研判，“一地一策”提出出讓方案，實現住宅用地精準調控。降低土地出讓起始價和地價上限，增加項目利潤空間，提高項目品質。

在中心城市範圍內，爲加快供應節奏，對分期申請預售的住宅項目，單次申領預售建築面積從不少於3萬平方米調整爲不少於2萬平方米（尾期除外），同時調整“申領預售批次不超過4次”的申領限制。

此前不久，湖州剛剛調整了公積金購買首套房的貸款額度以及計算倍數。自2022年4月15日起，湖州市公積金中心執行《關於調整住房公積金使用有關政策的通知》，加大公積金支持力度，提高首套住房貸款額度計算倍數和綠色建築貸款額度上浮比例，增加引進人才和新就業大學生可貸額度，支持異地繳存職工購房貸款等。

一個多月內，湖州連續兩次優化調整樓市政策，一方面體現了政策優化調整大趨勢，另一方面是這座三線城市在短短几個月內樓市去化壓力正在迅速累積。據湖州當地機構數據顯示，湖州中心城區的成交面積自2022年1月開始出現下降苗頭，1月爲12.45萬平方米，3月成交面積18.68萬平方米，4月份住宅成交約10.63萬平方米，環比3月下滑約43.1%。目前湖州庫存達到340萬平方米，按照今年以來的成交規模匡算，去化週期拉長到10個月以上，而在2021年，湖州去化週期在6個月左右。

去化週期的快速拉長也與此前的調控收緊有關。過去一年，由於投資客下沉三線城市，湖州一度陷入新房去化週期僅有2、3個月的局面。2021年3月27日，湖州出臺限購等政策之後，5月19日，再度出手調控，涉及限售與搖號政策。爲了遏制短線操作的投資客，湖州打出了限購和限售的政策組合拳。而在這套組合拳打出之前，湖州新房成交火爆，近乎售罄，二手房也比2021年年初上漲了2、3000元/平方米；調控收緊之後，湖州新房成交逐漸放緩，2022年以來更是進入了快速下降通道。

與湖州的情況類似，目前全國近百個城市優化調整了樓市政策，其中長三角區域就有幾十個城市。宋紅衛指出，長三角地區受疫情影響較大，對於經濟發展衝擊較明顯，房地產政策的優化，對於發揮房地產業對經濟增長的作用具有積極的作用；目前房地產市場存在的問題較多，主要是房企債務問題以及購房者信心不足的問題，從當前情況來看，儘管政策在不斷的優化，但是還沒有從根本上解決這兩個問題，預計未來幾個月內，市場仍然會下行，表現爲房企拿地投資不積極，購房者購房規模下降。

（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）