（編者按：去年下半年以來，房地產行業持續下行，疊加疫情等因素影響，購房需求普遍下降。爲進一步穩定樓市，今年以來全國超過百城紛紛出臺利好樓市發展的各種政策，從解除限購、限售，降低貸款利率等方面入手，整體政策調控力度不斷加大。不過政策利好之下，不少熱點城市的樓市卻呈現明顯分化，如區域樓市成交冷熱不均、不同樓盤間去化差別巨大等現象。那麼，不斷出臺的新政能否有效改善這種樓市分化狀態？）

每經記者 陳榮浩 廣州報道 

自4月初以來，南京多次出臺樓市新政，在限售、限貸端均出現了不同程度“鬆綁”。

如新房限售方面，從原來的辦證滿3年變爲備案滿3年，即新房備案滿3年後就可入市交易。而市場最爲關注的限購“鬆綁”方面，南京市從溧水和六合區等遠城區起步，逐步放寬至浦口、雨花臺、江寧和棲霞等近郊區域等偏遠板塊。

隨着政策鬆綁，市場反應也較爲迅速。據南京網上房地產信息，“五一”假期南京新房認購量同比去年上漲約98%，而上週（5月9日~15日）南京商品住宅認購量、成交量依然維持上漲趨勢，同比上漲約26%、7%。

5月18日上午，南京江北區的置業顧問張嶽通過微信向《每日經濟新聞》記者介紹，“二手房備案滿3年出售政策落地後，目前改善羣體市場逐漸回暖，成交量也上來了。不過項目之間差別還是很明顯，好位置依然堅挺，但也有不少樓盤由於位置偏遠顯得很冷清。”

成交回暖，分化加劇

從4月初以來的一個多月裏，南京已經6次鬆綁樓市。

4月9日，南京溧水區率先對外地戶籍放鬆限購；4月11日，南京六合區跟進；4月23日，南京非熱點板塊（浦口區非江北直管區所有板塊、雨花臺區、江寧區及棲霞區）限購進一步放鬆；4月26日，南京在限貸方面執行“認貸不認房”，購房者結清貸款即可認定爲首套；5月7日，南京江北核心區放鬆限購，南京本地戶籍在該區域購房不受限制；5月13日，南京本地二孩及以上家庭即日起可開具第三套房的購房證明，在南京全域購買第三套房不受限制。

目前，南京市限購區域僅剩建鄴區、鼓樓區、秦淮區、玄武區。

從房價表現來看，國家統計局5月18日公佈的4月份70城房價指數顯示，4月南京新房價格環比下跌0.5%，這也是南京新房價格連漲4個月後再度下跌；二手房價格環比下降0.6%、同比下跌0.9%，南京二手房價格已連跌7個月，同比也出現下跌。

隨着樓市新政的不斷落地，南京樓市也出現一定回暖。尤其是5月以來新房和二手房成交量上漲顯著，但與此同時，市場分化依然嚴重。

據南京網上房地產數據，上週南京樓市共認購1221套，成交1033套，日均認購約174套、成交約148套，環比前一週（認購880套、成交923套），認購量上漲約39%，成交量上漲約12%。

從具體樓盤表現來看，上週位於建鄴區的紫金金融中心以296套的銷售量排在第一位；位於雨花臺區的南汕印象府周以142套位居第二。此外，江寧區上坊玖峯蘭庭和城南大校場、金地大成匯文府兩個項目首開去化均超過八成。

“5月以來，包括南部新城大校場板塊和雨花核心板塊等迅速回暖，比如我瞭解到的河西一些低價位筍盤開始快速成交。總之，市場從之前的觀望，到現在不少買家已經開始抄底，不過抄底對象主要還是以南京熱點板塊爲主。雖然越邊緣的板塊價格越優惠，但購房者卻顯得更謹慎。”張嶽告訴記者。

記者通過梳理南京網上房地產信息發現，南京賣得好的樓盤項目有些平均一天能賣幾十套。以5月18日數據爲例，江寧區的雲上潤府和玖峯蘭亭當日分別銷售46套和36套，棲霞區的山語境府當日銷售29套。

相比之下，有不少樓盤則去化艱難。如位於江寧大學城的山和宸園於今年1月推出5號樓共計72套房源，銷售均價2.5萬元/平方米，截至5月18日僅成交了8套，去化率僅一成出頭。

類似的還有位於雨花臺區的天萃秀園項目，該項目在今年5月初入市了5幢、11幢、8幢、9幢累計412套房源，戶型建面約98~140平方米，銷售均價35422元/平方米，但入市以來仍爲零成交。

“各項目間的去化差異嚴重跟項目自身的配套資源、產業導入、未來規劃、交通通勤等因素有很大關係，不好一概而論。”中指研究院南京分院高級分析師趙芊5月19日上午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，在當前市場環境下，南京購房者觀望意願較爲濃厚，尤其在此輪疫情反覆的情況下，一些購房者甚至出現了相對悲觀的態度。此時選擇買房的更多是剛需客戶。他們在選擇板塊時，往往會在購房承受能力範圍之內優先選擇各維度較爲優先的樓盤，即“優中選優”，這也是導致市場分化最根本的原因之一。

5月19日下午，戴德梁行杭州、南京及合肥公司總經理湯耀光通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，“由於南京的限購和限售相繼鬆綁，也讓之前限售的次新房提前上市，而限購鬆綁也讓更多人獲得了房票，整體市場流動性得以活躍起來。”

掛牌增多，冷熱不均

南京限售政策鬆綁後，二手房掛牌量出現了明顯上升。

記者查詢貝殼找房瞭解到，包括保利天悅、正榮濱江紫閣、佳兆業城市廣場三期、綠地海珀濱江等多個樓盤的二手房源掛牌量均在5月開始激增。

截至5月19日，保利天悅二手房掛牌量11套、正榮濱江紫閣10套、佳兆業城市廣場三期49套、綠地海珀濱江39套。這些樓盤均於2017-2018年開盤，剛好滿足新政的要求，即備案已滿3年。

“5月份以來，南京整體的市場情況確實有所回暖，在覈心區域的樓盤更受購房者青睞，比如南汕印象府、越江時代苑、金樾府等項目現場都十分火熱，我們帶購房者去現場時，常常也都是3-4組客戶一起。”5月19上午，在南京江寧區從事房產置業顧問多年的陳俊懷通過微信告訴《每日經濟新聞》記者。

在與多位房產中介交流過程中，記者還了解到，不同中介對南京各片區所謂的核心區存在較大差異，南京各個片區“造核”現象較爲明顯。其中，房產中介提及較多且廣泛認可的包括江核（江北新區核心區）、紫核（紫東核心區），也有被部分房產中介提及的雨核（雨花數字城核心區）、燕子磯新核和仙林新核等。

事實上，從南京過去幾個月的樓市成交走勢來看，整體情況並不樂觀，與去年同期相比下滑較爲顯著。

南京網上房地產數據顯示，今年一季度南京市新房認購5731套、成交21129套，同比2020年一季度認購量下滑43.2%、成交量下滑30%。

進入今年4月，南京市迎來一波新房集中供應，但多個項目去化情況並不理想。據金剛石房地產雲數據，南京4月份總共有41個項目開盤，僅有6個樓盤售罄。4月南京新房認購7358套，成交6945套，環比3月（認購7128套，成交5108套）認購量上漲3.2%，成交量下降36%。截至5月19日，南京商品房住宅累計成交套數爲29656套，而庫存達76458套。

“新政之下，原二手房房東在出讓手頭的物業後，又有資金投向新市場。雖然新政帶動了市場流轉，但對於這部分購房者而言更多是置換改善型，因此對樓盤品質要會更加高。加上目前大市場經濟環境下，購房者選擇也更爲慎重，因此優質樓盤銷售良好。”湯耀光表示，目前市場的回暖並非全面性回暖，未來除非投資性購房者的購房意欲能進一步激發，不然項目銷售分化情況將在一段時間內持續。

“南京在因城施策方針的指引下，正打出了包括鬆綁二孩及以上家庭購房資格、部分區域放鬆限售政策‘組合拳’，來維護樓市穩定及城市吸引力。這些政策將在一定程度促進房地產市場健康良性發展，預計市場將有潛在的升溫機會。”諸葛找房分析師關榮雪5月17日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者分析道。

（應受訪者要求，文中張嶽、陳俊懷爲化名）