爲什麼房地產市場主體預期疲軟？
2021年的中央經濟工作會議指出，預期轉弱是中國經濟發展面臨的三重壓力之一。在房地產市場上，市場主體的預期轉弱表現得尤爲明顯。2021年下半年至2022年一季度，房地產開發投資、銷售、開發企業到位資金增速持續下滑。2022年一季度，房地產開發投資同比增長僅0.7%，而住宅銷售面積同比下降18.6%，房地產開發企業到位資金同比下降19.6%。從房地產市場的核心指標和反映市場預期的內房股指數變動情況來看（如圖1），市場主體的預期疲軟可能已經處於1998年房改以來的歷史低位。
圖1 內房股指數變動情況（截至2022年4月）數據來源：Wind數據庫。
爲什麼房地產市場主體的預期轉弱
近期房地產市場主體的預期轉弱與房地產政策不確定性（REPU）的異常上升可能有密切關係。我們基於報紙文本分析法構造的REPU指數顯示（見圖2），2016年3月，受去庫存政策影響，REPU指數到達前期峯值（數值爲290，2001-2015年指數均值爲100）。政府提出構建房地產市場健康發展長效機制以來，指數總體呈平穩回落趨勢，一定程度上反映一致性調控政策取得階段性效果。
圖2 中國REPU指數（截至2022年3月）
2021年7月開始，REPU指數上升態勢明顯，並在12月到達異常高位（數值爲395），爲2001年至今的最高值，比前期峯值上升36%，這一暴漲值得引起有關部門高度重視。從對應時期的房地產市場情況來看，受房地產企業融資監管和信貸政策收緊影響，個別頭部房地產企業資金鍊緊張，債務違約事件引發市場震動。社會各界都在猜測和議論房地產調控政策態度是否會放鬆、調控是針對個別房地產企業還是全行業、政府將在何時以何種方式介入出險房地產企業的處置等。由於上述房地產調控政策出臺時間、內容以及政策效果具有很高的不確定性，市場主體對房地產調控政策走向無法形成明確的判斷。
受REPU高漲影響，市場主體難以對未來房地產市場的發展狀況形成穩定預期，出於風險管理和謹慎動機，往往選擇“等待”而暫停市場活動，直至政策前景明朗再進行決策。對於購房者而言，REPU會影響他們對房地產企業能否按時按質交房以及未來房價走勢的預期，REPU上升時需求端可能選擇延遲購房計劃。對於房地產企業而言，REPU影響企業的盈利預期，從而降低融資需求，並減少當前投資（如拿地）和持有更多現金以保障流動性安全。對於銀行等金融機構而言，REPU將影響其對行業前景與房地產貸款違約風險的預期，爲了降低信息不對稱，金融機構可能調整房地產貸款的發放策略。
預期轉弱不符合房地產調控政策目標
基於2016-2021年中央層面（中共中央政治局會議、中央經濟工作會議、政府工作報告）涉及房地產調控政策內容的文本分詞統計（見圖3），可以看到，“發展”、“健康”與“平穩”被頻繁提及，促進房地產市場平穩健康發展是房地產調控政策的核心立足點。
圖3 房地產調控政策詞雲
在監管部門的預期引導下，金融機構風險偏好過度收縮的行爲逐漸得以矯正，房地產企業的合理資金需求逐步得到滿足。但從事後溝通的角度來看，由於當時政府缺乏對政策調控目的、行業前景的明確指引，導致市場主體的負面預期隨情緒傳染擴散，其難以準確理解政策調控的意圖。顯然，REPU對市場預期的負向影響未能得到有效緩解，行業觀望和悲觀情緒濃厚，引發一系列負面連鎖反應。
2021年12月底中央經濟工作會議定調“支持購房者合理住房需求”，明確調控目的並非打壓房地產行業發展，而是希望通過推動房地產企業轉變經營模式，以促進房地產業良性循環。雖然政府向市場傳達了調控方向與平穩健康發展的政策支持信號，但是由於下行預期難以在短期內快速反轉，2021年下半年至今房地產市場仍較爲低迷。
建議重視房地產調控政策溝通
房地產作爲國民經濟的支柱產業，爲維護房地產市場的平穩健康發展，政府在出臺調控政策時應注重預期管理，使市場主體及時、充分理解政策意圖，從而降低REPU的負面影響。
政策溝通是預期管理的核心工具，房地產調控政策溝通是政策制定主體向公衆披露房地產政策目標、房地產政策策略、房地產行業前景及房地產政策走向等相關信息的過程。理論上，房地產調控政策溝通至少可以從以下兩個渠道影響市場主體的預期：第一，調控主體可以基於其自身信息優勢，向市場釋放有效的新信息，提高政策透明度。第二，政策溝通可以減少“噪音”，充分的信息披露有助於減少市場的異常波動。
值得指出的是，與國內現行的貨幣政策溝通與宏觀審慎政策溝通相比，中國的房地產調控政策具有多主體多政策工具的特徵，政策溝通更需要部門間的協調，形成調控合力。但是，當前房地產調控政策溝通缺乏明確的政策框架，可能已經對調控效果產生負面影響。
建議未來可以從以下方面探索建立健全房地產調控政策溝通的政策框架：
第一，建立房地產調控政策的協調機構。可以參考國務院下設金融穩定發展委員會以協調“一行兩會”的思路，增設房地產調控政策的協調機構。第二，制定常態化房地產調控政策溝通策略，保持政策在時間上的連續性和一致性。在房地產調控的實際操作中，可能出現相機抉擇和堅持長期政策目標兩者協調平衡的問題。政府基於短期、年度、長期的政策溝通，引導市場主體調節其預期，對短期市場異常波動進行糾正。第三，構建房地產調控政策溝通的指標體系。通過設立政策溝通效果的監測指標，根據指標變動情況及時調整溝通策略和改進相關政策操作。
結語
2021年下半年至2022年一季度，REPU的急劇上漲並持續徘徊在高位，可能導致房地產市場主體的預期轉弱並加劇市場波動。在當前經濟下行壓力增大、防範化解房地產金融風險底線不變、地方政府試探性放鬆房地產調控、疊加房地產企業轉型陣痛期背景下，需要高度關注REPU對房地產市場主體預期的負面影響。政府一方面應保持政策的一致性、連續性和穩定性，降低REPU；另一方面應加強政策溝通，穩定市場主體預期，防止悲觀預期的自我實現，緩解REPU對市場的負面衝擊，從而促進房地產市場平穩健康發展。
（作者陳英楠系暨南大學經濟學院副教授，莫東翠系中國社會科學院大學應用經濟學院碩士研究生，陳怡君系暨南大學經濟學院碩士研究生）
責任編輯：吳劍 SF031
