港湾商业观察 梁美燕 施子夫

今年以来，市场对房地产行业的预期虽有变化，但从部分房企披露的业绩数据来看，面临的压力依旧存在。大唐地产便是其中之一，其营收和净利润增速有所放缓，与此同时，根据最新的经营数据，其销售承压依然明显。在2022年的新趋势下，大唐地产的千亿销售金额的目标能否实现？

截至2022年5月18日，大唐集团控股（02117.HK，以下简称大唐地产）股价报收于2.600港元。从资本市场走势上看，从今年至今，大唐地产股价下跌了36.28%。

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剧增的少数股东权益与“消失”的杠杆

大唐地产的上市之路颇为不易。2020年，大唐地产才成功上市，然而，此前其已三度递交招股书。

2019年至2021年，大唐地产营收分别为81.08亿元、105.88亿元、112.54亿元，分别同比增长47.54%、30.59%、6.29%。2021年，大唐地产来自于销售物业的收入约为106.53亿元，在总营收中的占比达94.66%；净利润约10.3亿元，同比增加约8%，净利润率约9.1%，公司拥有人应占净利润约为7.26亿元；毛利率为23.98%，毛利约26.99亿元，相对2020年的26.95亿元略有增加。

与此同时，从2019年至2021年，大唐地产非控股权益由2.07亿元增加至45.82亿元，归属母公司股东权益仅由28.77亿元增加至56.23亿元。换句话说，少数股东权益在三年间增长了22倍，归母股东权益仅增长1.9倍。

知名地产分析师严跃进对《港湾商业观察》表示，从行业角度来讲，2022年企业经营业绩不可能再有所增长，只会是下降。今年上半年，房地产市场仍然非常疲软，全国一些重点城市和重点房企都下跌了40%左右的经营业绩，对于类似企业肯定是有冲击。但是反过来讲，如果类似企业能够把负债控制得好，或者能够躲避风险的话，反而有机会做的比别的企业好。

负债率是房企们普遍关注的重要一环，尤其在当前房地产市场仍然不景气的状况下，负债情况显得尤为重要。2017年，大唐地产的净负债率曾高达1087.9%，2018年又大降至408.8%。随后，2019年、2020年、2021年，大唐地产的净负债率继续下降，分别为119.2%、58.7%、51.6%。上述期内，资产负债率分别约为91.7%、83.2%、83.3%。

截至2021年末，大唐地产扣除预收账款后的资产负债率约为76.09%，现金短债比为1.13，踩中一条红线。

从负债规模来看，大唐地产的总负债在逐年攀升。2019年至2021年，大唐地产负债总额为339.55亿元、393.33亿元、508.94亿元，同比增长14.13%、15.78%、29.39%。短期借款分别为23.02亿元、26.67亿元、38.18亿元。

而同期内，大唐地产现金及现金等价物为40.95亿元、56.60亿元、55.09亿元。经营活动产生的现金流分别为45.91亿元、-12.42亿元、30.01亿元。

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销售疲软，千亿目标还有戏吗？

早于今年1月31日，评级机构穆迪发布报告称，应大唐集团控股有限公司的要求，将撤销公司长期发行人信用评级，撤销前期评级维持为“B2”。早在2021年12月，大唐地产就主动申请标普撤销其长期发行人信用评级，且大唐地产提出的申请都在机构维持其稳定评级期间。大唐地产表示，待市场稳定后会根据发展状况再次公开评级。

有部分市场人士声音认为，大唐地产此举会从一定程度上影响到公司的融资。但从另外一个角度来看，目前的房地产行业，融资难或许是大多数企业所面临的问题。相对融资来说，去化的重要性似乎显得更高一些。

严跃进认为，如果负债做大，且不考虑三道红线的前提下，销售数据稳健就可以。如果销售数据能够持续稳健，适当高负债的风险是可以规避的。但是在市场降温或者企业经营能力下降的情况下，负债数据暴露出的问题就会放大。

1月至4月，大唐地产累计实现合约销售额约为82.9亿元，较2020年同期减少40.39%；累计销售面积约为83.11万平方米，同比减少42.23%。平均销售价格约为每平方米9970元。

从单月来看，4月份，大唐地产合约销售额约为18.5亿元，同比去年的49.98亿元下降了62.98%；合约销售面积约为19.09万平方米，同比去年48.63万平方米也下降了60.74%。平均销售价格约为每平方米9680元。

此前，大唐地产曾定下在“十四五”期间，达到千亿销售金额，迈入行业50强的目标。从克而瑞数据上看，2021年全年，大唐地产全口径销售额为505.8亿元。未来，其能否实现此前定下的销售目标，仍然难以预料。

“从销售数据来看，类似目标都是在行情比较好的时候制定的，但是总体上来讲，现在企业确实是需要注意风险，经营会受到市场环境的影响，包括企业竞争之间的格局都有变动，但如果能够积极去获取一些低成本的融资，前提就是企业负债数据降得比较低，能够获得一些新的一些融资，那么后续在拿地和销售上，加把劲的话，业绩仍然可以冲一冲，否则也会存在不确定性。”严跃进说道。