需求端回暖是房地產解局的關鍵。

樓市調控政策正加速“破冰”。

5月20日，新一期貸款利率報價機制出爐，5年期LPR從4.60%降至4.45%，大幅下降15個基點，超出市場預期。本次LPR調整，對新發放和存量個人住房貸款均會產生影響，居民房貸負擔繼續降低，政策對房地產的支持持續落地。

不僅如此，近日來，多地放寬樓市調控政策，除了降低首付比例、加大公積金購房支持力度等，有城市直接按總房款的2%發放購房補貼，以提振剛需和改善性住房需求。

業內觀點認爲，隨着當前“因城施策”力度越來越大，城市放鬆的能級逐漸提高，房地產市場企穩回暖或已成必然趨勢。

降低購房成本

5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）爲：1年期LPR爲3.7%，5年期以上LPR爲4.45%。與4月公佈的LPR相比，本次5年期以上LPR報4.45%，較上次4.6%下降15BP。

“5年期LPR下降15個基點，確實在意料之外。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認爲，5月15日央行的差別化信貸政策，規定各地首套房的利率可低於報價利率的20基點，本次央行報價利率再次下降15個基點，意味着各地最低利率可達到4.25%。

“本次五年期LPR創歷史最大降幅，同時也創LPR實行以來的新低，可以看出目前中央對於穩經濟穩房產市場的決心。”王小嬙表示。

此前，央行公佈各地差別化信貸政策後，各地已密集下調首套房貸利率，其中不乏一線城市和熱點二線城市，如深圳、廣州、天津、蘇州、濟南、青島、重慶等。

據易居研究院智庫中心統計，全國一二三線城市均已出現4.4%的房貸利率，包括廣州、深圳、天津、濟南等20個城市。不過，統計所指4.4%房貸利率，主要指相關城市個別銀行已推出業務，所在城市的正式文件或還在醞釀準備中。

而本次5年期利率再下調後，上述城市的首套房最低利率，仍有進一步下調的空間。

“一般來講，降息是提振資產價格、市場預期的最重要工具。目前看，按揭進入了新一輪降息週期。”廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，本次LPR下降，意味着最低利率進一步降至4.25%，進一步改善需求端預期。

樓市刺激政策不斷祭出，根本原因還在於購房需求端不振。

首創證券稱，2022年1~4月商品房銷售面積及銷售金額累計同比增速分別爲-20.9%、-29.5%，較1~3月分別下降7.1和6.8個百分點；4月單月銷售面積和銷售金額同比增速爲-39%、-46.6%，單月銷售增速創歷史新低，連續9個月負增長。

從房價表現看，4月份全國房價整體跌幅仍在擴大，下跌的城市個數增多。國家統計局數據顯示，4月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降的城市分別有47個和50個，比上月分別增加9個和5個。

儘管調控政策頻發，但疫情點狀擴散、收入預期下降，導致購房者加槓桿意願不強，樓市環境仍未根本性扭轉。業內普遍認爲，央行下調房貸利率下限後，各地下調房貸利率的空間將進一步打開，居民購房成本下降，有望提振低迷的市場需求。

多地發放購房補貼

除了房貸利率持續下行，各地也在因城施策，祭出花樣的刺激政策。

近日，江蘇省連雲港市住建局官網發文稱，爲拉動社會消費持續增長，更好地滿足購房者的合理住房需求，決定對市區（不含贛榆區）居民購買新建的家庭唯一住房和第二套改善性住房，予以購房款最高2%的補貼。

具體而言，對購買家庭唯一住房90平方米以下（含90平方米）和90平方米以上的，分別按購房款的1%和1.5%進行補貼；對購買第二套改善型住房90平方米以下（含90平方米）和90平方米以上的，分別按購房款的1%和2%進行補貼。

此外，購房人應具有本市市區（不含贛榆區）戶籍，購房人的家庭成員在本市市區無自有產權住房或只有一套住房，且所購住房須爲新建商品住房而非二手房。購房補貼實施時間爲2022年5月18日至2022年6月30日期間。

南通如皋近期也出臺文件，對中心城區範圍內購置新建商品住宅的給予購房補貼。其中，建築面積90平方米（含）以下的住宅給予房款總額1%的購房補貼；建築面積90平方米以上的住宅，給予房款總額1.5%的購房補貼（最高補貼至144平方米）。

5月19日，四川省瀘州市發文稱，對現役軍人、退役軍人、瀘州市農村戶籍人員、非瀘州市戶籍人員、畢業未滿五年的大學（包括專科和本科）畢業生、已生育二孩三孩的家庭，在中心城區購買首套或二套新建商品住房的，按購房款總額的2%給予購房補助。

多地政府拿出“真金白銀”，疊加降低購房首付比例、加大公積金購房支持力度、下調房貸利率等“一攬子”政策，樓市調控的工具箱正持續打開，直指提振居民購房信心。

克而瑞深圳區域表示，今年以來多城“因城施策”不斷鬆綁政策，從放開限購、限售、下調利率，購房補貼等多維度展開，高能級城市也加入鬆綁行列，預計後續在維持房地產穩定發展、支持剛需及改善需求指導下，利率及首付仍有下調空間，政策組合拳也將全面打開，促進市場回暖。

李宇嘉表示，從4月份房地產數據看，地產銷售端大幅度下行，拖累了開發商資金鍊，導致拿地、開工也大幅度下降。如果供給端的衝擊繼續存在，解決民企開發商信用風險的收併購，就難以進展下去。因此，需求端回暖是突破的關鍵。

他認爲，隨着一攬子政策開始見效，房價和銷售的底部已經開始顯現，下半年市場有望全面回升。但同時要注意，政策疊加形成共振和滯後效應，導致新一輪房價上漲。未來若供給端上不來，需求端走熱，需防範房價快速反彈。