證券時報記者 吳家明

過去幾年,各地長租公寓頻頻“爆雷”,租客和業主都成爲受害者。隨後,長租公寓市場也迎來了最強監管。經過大洗牌之後,長租公寓市場開始走向理性發展。證券時報記者實探發現,爲了降低風險,長租公寓市場的玩家們有了許多“新玩法”。

長租公寓新玩法:

轉移空置壓力

“高收低租”曾是長租公寓的行業詬病,面對不溫不火的租賃市場,怎麼轉移房屋空置的壓力?

“之前,我跟一家長租企業簽了5年合約,我能收到60個月租金,但要給對方出租66個月,相當於多給長租企業6個月的出租時間。”一位曾經將自己的房屋出租給長租企業的業主告訴記者,“合約期間每個月的管理費由我來交,這一點我也覺得蠻不合理。”記者發現,過去多數企業與業主的簽約方式,主要都是以每年收取一個半或兩個月租金作爲管理費,合約期間業主就可以成爲“甩手掌櫃”,無須承擔控制風險。

“現在長租公寓太多,租賃行情也不是很好,我們也很擔心空置壓力。”在深圳羅湖水貝村,城市更新項目後回遷物業交付,大量出租房源引起許多長租企業的關注。記者發現,一些長租公寓的收房模式發生了很大改變,特別是分攤了空置壓力。一家長租企業的工作人員告訴記者,他們與業主簽訂的租賃協議,運營服務費改爲每月收取租金的10%,如果房源空置,長租企業也無須交付房租給業主。“不過,我們的服務費包括了維修、保潔、保養和維護等費用。未來,我們還將每月收取每平方米1.8元的系統服務費。”

與以往的長租企業“包裝修”的模式不同,記者看到,現在一些長租企業給予業主的租金指導價普遍高於市場租賃價格,但前提是業主需要按照房源面積的大小支付一定的裝修費用。“例如70平方米的房源我們可以給到每月8600元的房租,明顯高於6500元左右的市場價,但業主需要支付約6萬元的預估裝修費,有相當的裝修水平才能匹配高租金。”一位長租企業的負責人告訴記者,“現在長租公寓太多,深圳的租賃行情也一般,我們也擔心空置壓力,加上過去的爆雷潮,我們收房的時候也會變得謹慎。”記者也對多位業主進行採訪,對於如今的“收租模式”,多數業主也覺得沒有以前的模式“划算”,甚至讓自己負擔空置壓力。

仍有痛點待解決

此外,爲了降低運營壓力,記者發現一些長租公寓也開始“短租”。在福田八卦嶺的一家高級公寓,記者看到最短的租期可以是一個月,但租金會相對較高。長租公寓“短租”的背後,似乎凸顯行業本身面臨的困境:依賴資金和高出租率。在業內人士看來,通常集中式長租公寓的空置率應儘量在5%以下,分散式公寓應儘量控制在10%以下。如果高於這一標準,租賃企業盈利壓力就會加大。

儘管經歷了“爆雷潮”,但近年來長租公寓的發展愈發受到重視。不管是房企背景的長租公寓品牌,還是創業系及中介系品牌,在經歷了大洗牌後,無論是在重資產投入還是規模擴張上都更爲謹慎。長租企業自如於2021年8月首次公開了2021年集中式租賃項目經營數據。數據顯示,自如在全國8城管理65棟集中式項目。記者從自如方面獲悉,目前自如已實現107棟集中式公寓,其中包含6座大型租賃社區,入住率穩定在98%。

過高的槓桿加上較低的盈利能力,是過去幾年長租公寓行業遇到巨大挑戰的重要原因。長租公寓企業過去頻頻“爆雷”,實際上也是行業進入理性健康期必經的階段。去年以來,多個城市通過市場監管、減稅、增加租賃用房供應、獎補等一系列措施,培育和發展住房租賃市場。與此同時,多個城市也陸續出臺多項規範政策,從設立資金監管、規範租金支付週期、嚴控租金貸等方面規範住房租賃市場發展。仲量聯行華南區評估和諮詢服務部負責人宋麗敏表示:“隨着中國公募REITs把保障性租賃住房納入底層資產,相信目前深圳市場上的各類‘城中村改造’‘存量改造’‘新建公共住房’等市場玩家會更加關注租賃住房產品的合規性、市場佈局、盈利增長、運營管理能力等。”

不過,對於租客來說,針對長租公寓品質和服務質量的投訴仍然多發,押金、租金繳納、退款渠道及標準未能統一,這些痛點、難點如何破解仍需要政府和從業企業共同努力。

責任編輯:劉萬里 SF014

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