太陽宮地塊周邊17號線地鐵道路均在施工，塔吊後爲即將競拍的地塊。 李凱旋 攝

華夏時報記者李凱旋 李未來 北京報道

備受市場期待的太陽宮地塊即將在北京2022年第二批集中供地中現身。據悉，該宗地塊十分搶手，已經有多家房企虎視眈眈。根據相關出讓文件，若在競拍過程中價格觸頂，該宗地塊會轉入競政府持有份額環節，後續則很大概率會以新型共有產權房的形式入市。

值得關注的是，若太陽宮地塊後續建成新型共有產權房項目，按照指導價和政府持有份額計算，售價約爲11.7萬元/平米，單價比周邊同品質的二手房低約4萬元，形成“倒掛”。因此，業內有觀點認爲，太陽宮地塊“買到就是賺到”，甚至已經有購房者開始籌集房款，準備入市後便搶房。

5月17日，《華夏時報》記者到太陽宮地塊進行了實地探訪。

太陽宮地塊現身

“這次是會拍的，現在這宗地塊特別搶手。本來朝陽區的優質地塊也越來越少了，這宗地塊一掛牌就被企業和市場注意到了。”5月15日，一頭部房企北京區域的內部人士對《華夏時報》記者表示。在經過多天的預申請後，太陽宮地塊終於確定現身北京2022年第二批集中供地。

該人士向《華夏時報》記者透露，目前，已經有近20家房企報名參與了太陽宮地塊的競拍，主要是頭部的央企。其表示，一家央企對這宗地塊勢在必得，已經在周邊租了辦公樓。

5月17日，《華夏時報》記者乘坐地鐵來到了太陽宮。從太陽宮地鐵站出站之後，大約走三四分鐘便可以到達太陽宮地塊。目前，地塊附近還在規劃地鐵17號線，已經明確了施工範圍，塔吊等設施也已到位。

由於城區內的地塊越來越少，多數新房項目在交通或者商業配套方面總帶有一些瑕疵。不過，太陽宮地塊無論是地理位置還是相關配套，已然非常全面。《華夏時報》記者看到，太陽宮地塊周邊有兩個大型的綜合商城，分別是太陽宮廣場和太陽宮凱德Mall，各類餐飲店、服裝店等商鋪林立，可以滿足購房者的生活及娛樂需求。

地塊周邊商業太陽宮凱德Mall 李凱旋 攝

地塊周邊商業太陽宮廣場 李凱旋 攝

同時，《華夏時報》記者注意到，太陽宮地塊周邊幾乎已無空地，被各二手房項目包圍，雖然區域內中高端二手房項目不少，但基本沒有新項目入市。後續若入市，其將會是太陽宮區域較爲稀缺的新房項目。

爲何如此搶手？

4月19日，北京市規劃和自然資源委員會掛牌北京2022年第二批集中供應的宅地，共計17宗地塊。整體計算，第二批集中供地建設用地面積爲97.7萬平米，總起始價爲559.7億元，總規劃建築規模約175萬平米，推地數量和相關金額基本與2022年北京首輪集中供地不相上下。

據悉，北京2022年第二批集中供地掛牌競價起始時間爲5月10日，掛牌競價截止時間爲5月24日。整體來看，朝陽仍是供地大戶，共有5宗地塊出讓，剩餘地塊則主要集中在豐臺和昌平。此外，海淀則與上輪集中供地一樣，仍無土地供應。

那麼，太陽宮地究竟爲何能夠從17宗地塊中脫穎而出，成爲“明星地塊”？掛牌交易公告顯示，太陽宮地塊的起始價爲58.1億元，地塊總用地規模爲2.70萬平米，總地上建築規模爲7.57萬平米。太陽宮地塊的價格上限爲66.82億元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉爲在此價格基礎上現場競報政府持有商品住宅產權份額程序。

5月15日，上述房企內部人士以及朝陽區的多個新房項目置業顧問均向《華夏時報》記者表示，按照地塊的搶手程度來看，不出意外太陽宮地塊會在競拍過程中因爲價格觸頂轉而競報政府持有商品住宅產權份額。後續入市，太陽宮地塊項目應該是新型共有產權房。

掛牌交易公告顯示，太陽宮地塊設定由政府持有商品住宅產權預設份額10%。此外，當現場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額時，轉爲現場搖號方式確定競得人。同時，參與現場搖號的競買人須提交《高標準住宅建設承諾書》。

買到就是賺到？

5月12日，計劃在京置業的方啓（化名）翻到了一條房產大V的微博。“那條博文說的是，北京近兩年買到就是賺到的新房項目。”方啓對《華夏時報》記者說。《華夏時報》記者發現，博文列出了北京10個新房項目，其中有9個已經備案，還有就是即將競拍等待入市的太陽宮地塊。

“目前政府給出的指導價格是13萬元/平米，如果按照10%的政府持有份額來計算，那太陽宮地塊的售價在11.7萬元/平米左右。”同爲新型共有產權房項目的學府壹號院的置業顧問5月12日對《華夏時報》記者說。

2022年，北京新型共有產權房開始入市。其中，朝陽的望京建發養雲項目、海淀融創學府壹號院項目備受購房者青睞，開盤當日銷售額便過億元，連續多月位居區域銷冠的寶座。因爲政府持有一定份額，新型共有產權房的單價普遍低於周邊項目。此外，新型共有產權房突破了共有產權房在戶型和地理位置上的限制，同樣可以滿足改善型住房需求，是市場上的熱門產品。

值得關注的是，由於單價低於周邊項目，新型共有產權房的價格可能會與周邊的二手房形成倒掛。“太陽宮地塊這個項目很可能會和周邊二手房形成較大幅度的倒掛，這也是項目現在非常搶手的原因。”上述學府壹號院的置業顧問對《華夏時報》記者表示。

同時，方啓對《華夏時報》記者說：“儘管項目還未入市，也不知道是哪個房企操盤。但是我身邊已經有朋友看中了這個項目，都已經開始準備錢了。”

5月16日，《華夏時報》記者在北京某樓市大V建立的購房者羣裏看到，不少人表示，已經開始籌錢，準備房企拍下該地塊後預售的時候一舉拿下。

“太陽公元二手房的均價在16萬元/平米左右，是太陽宮板塊項目配置和戶型比較優質的二手房項目。不過，同在太陽宮的金星園、聖馨家園等二手房均價在7萬元/平米至10萬元/平米左右，整個板塊二手房項目的售價分化還是比較大的。”5月12日，太陽宮的一位房產中介工作人員對《華夏時報》記者說。

太陽公元項目 李凱旋 攝

該房產中介工作人員對《華夏時報》記者表示，同屬於太陽宮板塊，太陽公元與金星園等項目售價差距較大的原因主要是因爲太陽公元被劃分在人大附朝陽學校學區內，而金星園等則不在人大附朝陽學校學區。學區差距也是太陽公元的房價高於金星園等項目的重要原因。

此外，由於和朝陽名校人大附中朝陽學校步行不過10分鐘的距離，業內預測，太陽宮地塊極有可能被劃分至該學區。那麼，按照當前北京朝陽多校劃片但考慮距離優先的入學規則，後續，太陽宮地塊的對口學校則也有較大可能爲人大附中朝陽學校。

太陽宮地塊位置圖 圖源：北京市規劃和自然資源委員會

“假如競拍過程順利，因爲有高標準建設承諾，太陽宮地塊項目的配置以及戶型設計值得期待，和其能對標的二手房項目也就是太陽公元。以太陽公元當前的均價來計算，太陽宮地塊項目的售價每平米比其低4萬元左右，這也是大家爲什麼說買到就是賺到。”上述房企內部人士對《華夏時報》記者表示。

同時，該人士還向《華夏時報》記者表示，除了太陽宮地塊熱度比較高之外，豐臺區小瓦窯地塊、昌平區北七家平西府地塊的熱度也比較高，報名競爭房企數量均超過15家。

至於土拍規則等方面，《華夏時報》記者瞭解到，北京第二批集中供地依舊採取“房地價聯動”的機制，要求“限地價、最高溢價率爲15%”“審查自有資金”“須具有房地產開發資質”等條件。同時，在地價觸頂之後的續競方面，仍以搖號、競現房銷售面積爲主。