來源：中國經營報

本報記者 郝亞娟 張榮旺 上海 北京報道

近日，中國人民銀行、銀保監會發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（以下簡稱“《通知》”），下調首套住房商業性個人住房貸款利率下限至相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

截至5月19日，已有多個城市跟進，將首套房貸利率下調至4.4%。分析認爲，此番調整後，房貸利率下調的空間進一步擴大，預計全國將迎來房貸利率的大範圍下調。

分析人士指出，住房金融環境將進一步改善，包括採取下調房貸利率、放寬地方公積金貸款制度、有條件的城市將逐步取消限制性購房政策等，推動房貸利率適度走低，後續需關注LPR的變化。

支持剛需和改善型購房需求

《通知》指出，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。該政策出臺後，包括鄭州、天津、濟南、無錫在內的多個城市將首套房貸利率下調至4.4%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，按當前央行公佈的一季度全國房貸利率即5.42%計算，4.4%的利率相當於是在全國平均利率基礎上可以做到8折。他舉例指出，以100萬元貸款、30年等額本息償還方式計算，如果房貸利率是5.42%，則月供額約5628元，30年總共需要償還貸款利息約103萬元；房貸利率爲4.4%，月供額約爲5008元，30年總共需要償還貸款利息約80萬元。也就是說，房貸利率調整後，購房者每個月可以少還620元，30年可以少還22萬元利息。

嚴躍進分析，此次大力度降低房貸利率，本質上就是更好爲剛需和改善型購房需求提供保障，對於市場行情的提振具有積極的作用，勢必能夠扭轉房地產市場頹廢態勢。同時，此次降低房貸利率工作迅速、明確、統一，對地方政府、房企、銀行和購房者重新評估房地產市場的走勢創造了更好條件。

在融360數字科技研究院分析師李萬賦看來，央行調降首套房貸利率下限，主要因爲近期國內疫情多點散發，房貸市場需求比較低迷，4月住房貸款數據不樂觀，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，有必要給銀行更大的空間促進房貸利率下調，刺激用戶需求。

5月16日，國家統計局發佈的最新房地產開發和銷售情況統計報告顯示，今年1~4月，全國房地產開發投資同比下降2.7%，商品房銷售面積同比下降20.9%，房地產開發景氣指數回落至55.89。

“前4個月全國商品房銷售面積同比下降20.9%，延續了自去年下半年以來的下行趨勢。受居民購房信心和意願不足的影響，疊加本土疫情衝擊，房地產銷售情況仍未出現好轉。”植信投資研究院資深研究員馬泓向記者分析，無論是對於宏觀經濟穩增長還是穩就業，房地產行業的穩定對全局而言是非常重要的，調整首套住房信貸利率下限有助於提振住房需求。

銀河證券指出，《通知》的房貸利率調整是針對增量住房貸款，核心目的是拉動居民購房意願，提高邊際貸款需求，帶動地產銷售回暖，但對存量房貸影響不大。每個城市首套房定價利率差別較大，實際不會都採取最低利率，本次政策爲房貸利率定價釋放空間，有助於帶動市場平均房貸利率下行，後續仍需關注LPR調降。

“房貸利率在5年期LPR基礎上減20個基點比直接下調5年期LPR對市場銷售的恢復更加有效。根據貝殼研究院數據，4月103個重點城市主流首套房貸利率爲5.17%，二套利率爲5.45%，分別較上月回落17個和15個基點，創2019年以來月度新低。”銀河證券研報指出，雖然目前房貸利率進入下行通道，但熱點城市利率仍加點較多，北京、上海、深圳目前首套房貸利率分別爲5.15%、4.95%、4.95%，較調整前5年LPR加點分別爲55bp、35bp、35bp，下調空間比較大，預計後續“因城施策”的房貸利率寬鬆將開啓。

定價自律機制將“因城施策”

易居研究院最新發布的《房貸利率監測報告》指出，全國一二三線城市中均出現了4.4%的房貸利率。統計顯示，包括廣州、深圳、天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、日照、濮陽、常熟、膠州、南通、宜賓和無錫16個城市均出現了4.4%的房貸利率。

從調整節奏來看，上述報告指出，利率下調爲4.4%的城市，普遍屬於目前主流利率爲4.6%~5.0%的城市。而主流利率爲5.0及以上的城市，要一次性下降到4.4%的可能性相對小。此外，隨着後續利率調整工作的全面推開，以及銀行積極執行房貸政策，預計包括新市民、多孩家庭等羣體在購房方面可以享受此類優惠利率，但會侷限於普通商品住宅的範疇。

李萬賦預計，首套房貸利率下限下調後，各省級市場利率定價自律機制將“因城施策”，根據轄區內各地的調控政策和樓市供需狀態，確定當地房貸利率加點下限，確保當地房地產市場穩定發展。

“從近幾個月的房貸利率趨勢來看，首、二套房貸款利率都在持續下降，且降幅較大。此次下限調整後，各地同步下調房貸利率的可能性比較大，尤其是那些目前已按最低下限水平執行首套房貸利率的城市，從而帶來全國整體房貸實際利率的下降。但留給二套房貸利率的下調空間較小，未來和首套房的降幅差距會加大。”李萬賦如是說。

馬泓強調，不同城市執行房貸利率下調的力度，取決於各地供需情況來制定相應的房貸利率政策。通常大城市購房需求相對更旺盛一些，爲了充分滿足居民的住房需求，當地商業銀行更傾向於將房貸利率下調至接近邊際水平。此外，具體實際執行房貸利率操作的時候，商業銀行還會根據借貸者的資信情況，做差異化金融支持。

“儘管近年來在LPR降低和基準調整下，各地房貸利率總體處於下行，但顯然基於當前房地產市場形勢，利率還要降，而且要大幅度降。”嚴躍進指出。

除了下調房貸利率外，馬泓預計，住房金融環境將進一步改善，包括採取下調房貸利率、放寬地方公積金貸款制度、有條件的城市將逐步取消限制性購房政策，推動房貸利率適度走低。