經觀頭條 | 拯救樓市:你快回來

經濟觀察報 記者 陳月芹 田國寶 “沒底線的來了。”5月20日下午,南京市拋出了本輪救市以來地方最大的鬆綁動作:全面放開二手房限購。對此,一位東部省份住建系統官員發來上述感慨。

不過兩個小時後,這條來自南京房協的官方微信推送被刪掉了。

此時,離央行提出對樓市做“兩個維護”(維護房地產市場健康發展,維護住房消費者的合法權益)已經7個月了,止不住的數據下滑,無疑引發了所有人的憂心。

5月18日,中共中央政治局常委、國務院總理李克強指出,部分經濟指標明顯轉弱,經濟下行壓力進一步加大,“各地各部門要增強緊迫感,看得準的新舉措能用盡用,5月份能出盡出。”

1個月前,央行和銀保監會召開《金融支持實體經濟座談會》,恢復了房地產的“實體經濟”身份。

南京“救市”同日,央行再次非對稱降息,首套房貸利率已低至4.25%,創下近2012年以來的利率水平低點。

不過,在各地密集發佈穩市措施後,百強房企銷售額在4月份同比降幅達到59%,環比下降7%。一些有條件的“房奴”,甚至因爲擔心未來利息壓力,開始想法子湊錢提前還房貸。

怎麼讓更多人買房

5月中,韶關住建局邀約數家房企負責人,摸排房地產企業資金壓力和債務風險。在被問及需要哪些政策支持時,一位頭部民營房企華南區域高管省去了客套,直接問:怎麼讓更多人買房?

在場住建部門人士表示,正在研究相關辦法。

辦法已經研究很久了。

今年以來,百餘城密集發佈維護房地產市場穩定的措施,最初由三四線城市先行,3月初鄭州作爲第一個省會城市全面救市,4月無錫、南通、蘇州等跟進,5月杭州、東莞等高能級城市後發加入。

各地救市八仙過海,均是對限購限貸限售等政策方面組合鬆綁,例如通過人才認定、降低落戶門檻、投親養老等鬆綁限購,認房不認貸,提高公積金貸款額度,增加購房補貼、降低首付比例,減免交易稅費等。

2021年下半年,多位專家和業內高管預測,2022年第二季度有望迎來市場拐點。但真正到了今年二季度,數據讓多方感到錯愕。

國家統計局數據顯示,2022年1-4月份,商品房銷售額同比下降29.5%,降幅還在擴大,而第三方機構克而瑞統計的銷售額降幅達到50%。意味着從2021年7月開始,全國房地產銷售額和麪積均已連續跌了10個月。

5月初,一家頭部房企內部高管會在覆盤市場時指出,“形勢十分嚴峻”,調整週期或還將拉長。發言者提醒參會的數十名高級管理者,“最難的時候還沒有過去”。

地方鬆綁競賽

4月29日的中央政治局會議重申“房住不炒”,但亮點是“支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求”等表述,給地方政府打了強心針。

地方鬆綁樓市亦推陳出新——基於三胎生育政策全面放開,定向鬆綁多孩家庭的限購,增加限購套數以刺激購房需求。這是當下不同於2009年和2014年救市的發力點。

4月25日,無錫衛健委發文明確,二孩家庭可在限購區域新增購買一套房,同時還可提高公積金貸款額度。

不到1個月,已有杭州、揚州、舟山等十餘城跟進,將鼓勵生育和樓市激勵形成五花八門的組合。

一位東部省份住建系統人士評價“多孩購房政策”時,連連驚歎“好招!”該地方住建系統人士的日常工作之一,是學習各地的鬆綁組合拳,分析不同政策對所在城市的影響。

他說,“政策出臺要儘快,因爲有能力購房的家庭就這麼多,政策窗口期搶抓先機”。如果兄弟城市政策出臺後沒有被喊停,其他城市也會跟進。

各地救市思路異曲同工,主要是刺激需求,讓有實力的人去加槓桿,避免次貸。

樓市調控“優等生”長沙,這次再出奇招,讓各地眼前一亮。

5月11日,當地明確業主可以把存量房交給長沙市住房租賃監管服務平臺進行監管,供作租賃住房,運營年限不低於10年,那麼該房子可以不納入家庭住房套數計算,既爲籌集租賃住房“開源”,也從某種程度上開了放鬆限購的口子。

5月13日,無錫市濱湖區發文提出:凡是在濱湖就讀且無房的在校大學生,憑學校出具的在讀證明等即可在濱湖區購買一套新房。

經濟觀察報獲悉,有的地市已明確,今年不把房價漲幅作爲考覈指標。此前,房價漲跌不得超過5%是地方政府的紅線。

給開發商的強心針

5月15日,龍湖、碧桂園、美的置業負責人收到了來自證監會的電話,後者點對點窗口指導三家民營房企發行公司債。

其中一家被獲准發債的房企融資負責人向經濟觀察報表示,證監會指導中提及的唯一目的就是提振市場信心,並希望房企在當週內完成債券的發行。由於其所在公司沒有發公司債的額度,臨時向證監會申請,很快就批了。

5月19日,新城及旭輝也被列入示範性發債企業名單。

前述民企融資負責人直言,證監會的支持,僅限於向行業和境內債券投資人傳遞信心,但對民營房企目前面臨融資困境的破冰效應有限。

目前,房企銷售規模前30強中,已經有9家在公開市場違約,且全部爲民企,而此次作爲示範性發債的試點企業龍湖、碧桂園、新城等是民企僅有碩果。而實力更弱的民營房企資金鍊斷裂甚多,哀鴻遍野。

對行業而言,兩端的信心都很重要。一端是購房人的信心,另一端是投資人的信心,“對基金經理來說,去年以來部分民營房企的債拿到手就虧,他們不再願意承擔風險;另外,最根本的信心來自銷售市場的回暖。”

前述民企融資負責人認爲,當前房地產行業新三座大山——供給收縮、需求減弱以及預期減弱,仍需要更持續且重磅的政策才能緩解。

經濟觀察報獲悉,在幫助民營房企改善融資環境的同時,監管層對房企存量債券到期及行權也給予指導,監管者認識到,在當前形勢下,房企融資和銷售兩個資金來源通道均已經堵塞,償債越多,房企可用於自救和經營的現金越少,資金鍊斷裂的風險也越大。與其一損俱損,還不如與投資者協商展期,等待市場好轉。

多家排名靠前的民營房企高管向經濟觀察報透露,公司已經在引入戰略投資者,他們主要是中央和地方的國有資本。

一家頭部民企融資負責人透露,由於銷售長期低迷,公司目前的應對政策就是“熬”。在好的地方少賣,對供需失衡的城市,毫不猶豫換倉,回籠資金。集團對各區域也不考覈銷售額,改爲可動用資金,促使區域抓緊盤活沉澱資產。

弱市之下,國有房企也難獨善其身。中期業績審計在即,爲了減少支出,讓報表數據更好看一點,首創、華潤等房企5月中旬下發通知,停止對外支出工程款等所有費用,延遲到7月以後。

除了金融部門,一些城市也在供給端釋放利好。

5月18日,上海市分批次召集房企線上會議,透風說今年上海土地拍賣的資金門檻有望降低:從2022年第二批次集中供地開始,擬將土拍監管資金比例從起拍價的110%降至90%。南京、昆明等地已發文降低土拍門檻。

溫故2009

目前已出臺的鬆綁措施力度,似乎還沒有達到史上最寬鬆的程度。

2008年年中,始於美國的次貸危機逐步蔓延到中國,致使房地產銷售加速走弱,投資回落。僅在2008年7-9月三個月的時間,房價同比增速由9.2%下滑到3.9%,商品房銷售面積增速由-7.2%下滑到-14.9%。

當時的恆大和綠城兩家大房企命懸一線,公司現金接近枯竭,全行業集體裁員減薪,2008年下半年,碧桂園老闆楊國強借錢給員工發工資,打折賣房不惜代價,首付兩成,均價3000元/平左右就能買廣州鳳凰城。

當時的樓市“冰凍”僅持續半年。爲了穩定房地產市場預期,對沖金融危機下的經濟下滑風險,國家正式開啓放鬆週期。首先是金融方面開始貨幣大放鬆,從2008年9月啓動降息降準週期,4個月內5次降息,一年期貸款利率從7.47%下調至2008年12月的5.31%;稅收上,允許首次購買90平米以下普通住房的,契稅稅率下調至1%,免徵印花稅、土增稅;個人銷售2年以上的普通住宅免徵營業稅。

2008年底,“四萬億基建投資”計劃橫空出世,國務院也發文指出進一步加大對住房消費的信貸支持力度,“自住型住房貸款利率七折優惠,降低貸款首付比、最低兩成”,認房不認貸,各地於2009年加碼逐步推進。相較之下,2022年的樓市政策更謹慎。

而從2021年10月央行首提“兩個維護”算起,本輪房地產救市週期已超過8個月。

前述地方住建系統人士表示,因爲房住不炒是大前提,所以各地都在試探底線,“既怕它沒有起色,又怕它起得過猛”。

經濟觀察報採訪的多名人士認爲,目前救市面臨的一個困難在於,與2008年相比,樓市所在的宏觀基本面已發生巨大變化。

比如2008年,城鎮居民人均居住面積 28平方米,城鎮化率已達45.68%;而當下的人均住房面積超過40平米,城鎮化率也超過64%。2008年國內生產總值同比增長9%,而當下增長目標爲5.5%。

還有錦囊嗎?

作爲首個全面救市的強二線省會城市,鄭州發佈“十八條”已過去2個多月。貝殼的報告顯示,4月鄭州新房市場依舊疲軟,成交環比下跌26%。

一家鄭州房企內部信息顯示,解封后的5月第二週,市場來訪成交量僅爲4月的一半,春節後最低點。從2021年7月20日至今,鄭州已封城5次共108天,近1/3時間被按下暫停鍵。

一位鄭州中介機構高管向經濟觀察報透露,有關部門委託其整理各地樓市鬆綁政策,啓動“二次救市”,例如考慮將首付降低至2成、全面鬆綁限購等。

一位接近鄭州市有關部門人士透露,通常房地產熱點城市(除計劃單列市外)的調控方案審批週期1個月,3月份後鄭州僅需要一週。

目前國開行正計劃支持鄭州發行PSL等專項債,支持鄭州貨幣化安置,規模在千億以上。

值得關注的一個樂觀信號是,一些城市的豪宅市場已率先回暖,例如,位於鄭東新區的華潤幸福裏預計於5月25日開盤的,推出700多套房源,目前排號量已有將近1500組客戶。廣州海珠區豪宅赤沙Tod項目,總價約在1400萬元-4500萬元之間,首次開盤2小時內賣完,且客戶多是全款買房。

前述頭部民營房企華南區域高管透露,近期廣州市場豪宅先暖,但總價500萬元尤其是300萬元以下的剛需盤“很冷”,首付100萬元左右的客戶觀望情緒較濃,擔心失業,對未來預期也不高。其所在公司剛需項目爲主,4月和“5.1”期間銷售額同比均下降近半。

誰對放鬆調控更着急?企業與地方政府難分伯仲。

一位華北房企高管尋求所在城市政府的紓困支持,被告知“四限”政策已全部放開,市場無起色政府也很無力,目前公務員和教師工資需要暫扣房企保證金來維持,財政捉襟見肘。

救市還有空間嗎?

5月20日,安信證券發佈研報指出,造成商品房銷售低迷的原因可以歸納爲:不能買、不敢買和不想買。

因此,全國層面可繼續下調首套和二套房貸利率,限制土地供給,對過高的首付比例、過嚴的首套認定標準與過長的限售年限進行規範等;部分城市可適度調整非戶籍單身人士不能購房、非戶籍社保/個稅連繳5年、首套認貸款記錄、二套首付較高等。

地方層面,更多城市可更大尺度放鬆“四限”,加大購房補貼,降低落戶門檻等。與此同時,爲出險房企代建和發行以促進消費爲目的的“抗疫特別國債”。

當下,樓市蕭條成爲老百姓茶餘飯後的談資,不敢買房,觀望持續。前述頭部房企融資負責人認爲,未來出險的企業可能會更多,但目前爲止已出險企業都沒有相對完善的債務重組方案,如果是這樣,無論從消費端或融資端都不會向好。他認爲,需求端的鬆綁雖較快速,但政府對供給端的紓困和支持也很必要。

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