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5年換了4位總裁，虧損、債務攀升之下，依舊不放棄衝擊千億規模。被數路知名遊資炒成“妖股”，與中交地產的“另類”有關嗎？

本文由無冕財經（wumiancaijing）原創發佈

作者：方斯嘉

編輯：陳澗

設計：嵐昇

實習生：羅婉兒

憑藉年內股價大漲400%，中交地產（000736.SZ）成功“出圈”。

今年，該股票曾創下連續36個交易日17次漲停，5月11日收報29.26元/股，年內漲幅超過400%，在所有A股上市公司中排名第一。遊資更是入場接連推高，把中交地產炒成了“妖股”。

但好景不長。

5月10日，一封“求救信”擾亂股價向上的勢頭，對外界傳遞信號：中交資金緊張，債務問題迫在眉睫。5月13日，該公司以25.87元的價格低開，股價下探至跌停。

“妖股”風波，將中交地產置於大衆視野下。

實際上，中交地產在房地產央企中，較爲“另類”。“另類”指的是，央企大多求穩，中交卻更爲兇猛激進。在體量不足300億時，便喊出了2023年衝擊千億的目標。如今，債務承壓，股票還被狂炒。距中交的千億目標，僅有一年之期，它能達成目標嗎？

各路遊資捧起“妖股”

國企成分的股票，成爲“妖股”並不少見。但地產爲主業的央企股，被炒成妖股的案例，就不多了。

中交地產曾被稱做“2022年最強妖股”。自今年3月16日起，公司連續17個交易日上漲。當日，受316金融委會議消息影響，房地產板塊大幅度反彈，而中交地產及天保基建則成爲板塊中的龍頭。

▲中交地產今年以來股價表現。

期間，中交還多次上演“地天板”，曾在開盤跌停的情況下，臨近尾盤集合競價期間，股價快速拉昇漲停。

事出反常必有妖。

有分析指出，中交地產的漲勢兇猛，其中一大原因或是被遊資選中。上述“地天板”出現，大概率是資金炒作。

Wind數據顯示，從過去一段時間的買賣數據看，包括“溧陽路孫哥”、“深圳幫”、“葛老大”、“章盟主”、“炒股養家”等知名遊資紛紛上榜。這說明此番股價上漲，主要與遊資抱團炒作有關。

“看中交地產的龍虎榜，各路遊資，進進出出，而不是單憑某一路遊資。只有超級大妖股才具備這樣的容量。”股民在網上發文稱。

爲什麼中交地產會被遊資看上？

首先，中交地產背靠央企，穩定性較民營地產商高。相比於恒大一類的民營開發商而言，穩定性更強。

其次，中交在A股地產股中盤子最輕。

截至5月19日，中交地產收報21.09元/股，總市值約爲146.7億。相較於保利發展2068億、中國海外發展2599億、華僑城Ａ475.7億的市值，簡直是袖珍盤。何況，這個股價距離今年首個工作日收盤價7.76元/股，已翻了近2.7倍，早期操作性更強。

股民心知肚明，妖股賺錢效益強，屬於“擊鼓傳花”，散戶容易成爲最後的“接盤俠”。

▲中交地產股票遭拋售，圖片來自東方財富網。

實際上，5月10日起，部分遊資正在撤離。5月11日起，“章盟主”約1.21億撤退；5月12日，“孫哥”約1.34億撤退；5月13日，“深圳幫”約1.51億撤退；5月17日，“葛老大”賣出8664.26萬元，選擇撤退。

“遊資都跑了，縮量了。都在等點火？”一位股民在雪球評價。

“另類”央企困難重重

淪爲“妖股”，且高負債加身的中交地產，怎麼看都不像一個常規央企。

中交在開啓市場化改革後，風格正發生鉅變。“現在的員工基本都是從市場化企業跳槽而來，很多人抱着‘養老’心態來的，結果發現中交地產一點也不‘央企’。”一位中交地產員工曾對時代財經說。

一封網傳的“求救信”，揭開了中交地產的困境。

5月10日，據“風財訊”，一份紅頭的“中交地產股份有限公司文件”廣爲流傳，文件題爲“關於2022年5月份金融機構到期借款無法償還的報告”，署名簽發人爲中交地產董事長李永前。文件遞交對象爲“中交房地產集團有限公司”，即中交地產的大股東。

中交地產董祕田玉利在5月11日舉行的2021年業績交流會上回應，上述傳聞與事實不符，公司現金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務償還。

但市場似乎並不買賬。隨着消息發酵，自5月13日，中交地產股價應聲下跌。

雖然無法求證“求救信”的真實性，中交地產債務攀升已是板上釘釘。

2021年全年，中交地產實現營業收入145.42億元，利潤總額爲15.22億元，歸母淨利潤卻同比減少32.19%，爲2.36億元；扣非後歸母淨利虧損達4.32億元，同比減少2143.7%。

▲中交地產扣非歸母淨利潤出現下滑。

截至2021年末，中交地產淨負債率爲217.7%，剔除預收賬款後的資產負債率爲82.0%，現金短債比爲0.6倍。也就是說，這家央企“三道紅線”全踩中了。

至2022年，中交地產仍在虧損。4月28日發佈的一季度業績公告顯示，該季度歸屬於上市公司股東的淨虧損約4154萬元。

除了債務問題之外，中交系公司的整合，一直是中交的難題。

早期，中交系主要有中交地產、綠城中國、中國住房等地產公司。由於同業競爭問題，及“做大做強”的目標，旗下公司急需整合。

中交集團在2011年3月成立了中交地產有限公司，並定位爲“承擔中國交建房地產事業部職責，統籌管理中國交建房地產板塊業務發展”。於是，中交系十餘年的整合大幕就此拉開。

由於涉及公司繁多、資產體量龐大，需協調各方整合，操作起來極其困難。

中交地產原本承諾在2021年底前，採取現金換購、換股併購或其他可行的方式，逐步啓動下屬其他涉及房地產開發業務的企業與中交地產的深度融合，但2021年12月，這一行動申請延期至2024年底前。

目前，中交系地產公司的整合仍在進行中。

仍在衝擊“千億”

外界期待，中交地產能在集團整合後，注入數千億規模資產。

中交地產高層對公司期望也頗高。2019年7月，李永前全票通過履新中交地產總裁一職。在履新之時，他便喊出口號：“2019年衝刺350億，2020年衝刺500億，2023年遠在千億之上。”

在2018年至2021年，中交地產的銷售金額分別爲148.77億元、293.87億元、533億元、560億元，距離2023年的千億目標還差之甚遠。

從中交地產的人員變動中，可以窺見它的野心。單是總裁一職，中交地產在5年間更換了4位。

▲中交地產總裁變動頻繁。

2016年8月，楊劍平任中房地產總裁。約一年後的2017年10月，中房地產正式更名中交地產。

當時，中交系公司正處於整合階段，“中交地產”的前身“中房地產”野心勃勃，希望在房地產領域開闢一番天地。於是，從有“小碧桂園”之稱的中梁地產，挖來了中梁地產創始人、董事長楊劍的弟弟楊劍平。

這家央企從民營企業挖人的原因不言而喻：學習民營房企，衝擊規模。

楊劍平曾對外表示：“中交的目標是央企前三，作爲上市公司，業績很關鍵。”彼時，在地產領域，央企的前二位是中海地產與保利。

但民企風格套用在央企上，明顯水土不服。2018年5月，楊劍平稱個人原因，申請辭職。而楊建平辭任的背景是，中交系重組震盪，中交地產包括董事長、總經理、黨委書記、董事、副總經理等重要職位悉數換人。

此後，楊劍平的兩位繼任者，均是中交系的“老人”。但接任的耿忠強、李永前二人，任總裁的時長均未超過兩年。

之後，李永前保留中交地產董事長職位，並從同樣是央企的葛洲壩地產挖來了汪劍平，接替總裁一職。

李永前對中交的規模要求一直很清晰。在2021年6月，辭任總裁職位時，他曾對中房報稱，“中交衝刺千億規模不受影響”。

雖然總裁一職是以央企經驗的人士任職，但公司高管多番引入民營企業經驗的職業經理人，包括來自陽光城的徐愛國、來自世茂集團的劉輝等。

如今，即使腳踩“紅線”，年虧損過4億元，中交地產仍在四處拿地。

據克而瑞數據顯示，中交房地產今年一季度斥資16億買地，與其他房企並列全國拿地排行榜的29位。值得注意的是，中交系的另一個公司綠城中國，一季度拿地208億元，居全國房企拿地排行第一位。此外，在第二季度，中交地產在長沙、金華、武漢等熱點城市均有拿地。

如今看來，中交地產正在狂奔向前，但要在2023年達成千億目標，明顯不容易。