南華期貨研究所 戴朝盛

  核心觀點:

4月初的時候,我們曾在週報上比較過當前房地產市場調整期與歷史上的相同階段時期各方面表現有何不同。如今,4月地產數據全線出爐,同時,本週房地產市場政策又有較大變化,因此我們這次再次聚焦地產市場,分析地產行業現狀以及現有政策能夠扭轉地產頹勢。

目前房地產行業的各項指標依然在不斷惡化,無論是投資增速,還是銷售、新開工、竣工、施工等細分指標均已觸及歷史低點。

政策面則從自下而上走向自上而下。據中指研究院統計,截至目前全國已有130餘城出臺房地產政策超200次,特別是進入4月份以來有約70城發佈樓市新政,優化節奏加大。政策內容多涉及降利率、降首付、購房補貼、稅費優惠、提升公積金貸款額度、調整限購範圍、縮短限售期限等多個方面。但單獨的因城施策作用有限,我們可以從鄭州地產市場看出來。

從房貸壓力、貸款基準利率下調幅度以及當前市場收益率表現來看,我們認爲5年期LPR下調15個基點作用有限,預計更多、更有力度的政策仍將在路上。

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第1章  當前地產市場有何新表現?

4月初的時候,我們曾在週報上比較過當前房地產市場調整期與歷史上的相同階段時期各方面表現有何不同。如今,4月地產數據全線出爐,同時,本週房地產市場政策又有較大變化,因此我們這次再次聚焦地產市場,分析地產行業現狀以及現有政策能夠扭轉地產頹勢。

1.1. 地產指標繼續全方位惡化

從經濟數據來看,地產市場還處於惡化進程中。4月房地產開發投資累計同比下降2.7%,爲2020年疫情爆發期後最低水平,即使是2008年和2015年的歷史調整期,我們也沒見到過如此低的數值。與此同時,我們估算的4月房地產開發投資當月同比增速爲-10.12%,連續三個月下降。自去年開始的這一輪調整期中,我們已看到6次當月同比爲負,且負值深度明顯高於2015年這一波,可以預期當月同比增速爲負的月份數據還將繼續增長。

從銷售、土拍、新開工、施工以及竣工全鏈條來看,無論是累計同比還是當月同比,目前均處於歷史極低水平。2月份可能部分數據還不及2008年和2015年的情景,但從當前情況來看,幾乎所有數據悲觀程度均已達到或者超過2008年和2015年,僅次於2020年年初的戛然暫停階段,特別是新開工面積的當月同比數據,運行中樞已較前兩個週期底明顯下移。

從其他數據來看,在居民中長期貸款再次落入負值區域的同時,地產銷售金額基本相較去年腰斬。4月克而瑞百強房企銷售金額同比-59.0%,增速較3月降低6.2%,4月30城成交同比-54%,增速較3月降低8%。5月隨着疫情發展情況相對小幅改善,地產銷售可能有所企穩回升,但依然難見樂觀。

我們之前提到過,與上一輪相比,本輪房地產調整期的房價相對堅挺。從4月數據來看,房價的調整依然處於進行中。同比上漲城市個數逐漸減少,從2月的78個減少至72個,而同比下行城市個數則從2月的22個增加至28個。住宅價格指數中,一、二、三線城市當月同比增幅繼續下滑,但截至4月,住宅價格指數仍處於增長狀態,與以往比調整深度依然不足。

1.2. 政策從自下而上走向自上而下

自3月以來,以鄭州發佈《關於促進房地產業良性循環和健康發展的通知》爲標誌,樓市正式進入自下而上的因城施策階段。據中指研究院數據顯示,截至目前全國已有130餘城出臺房地產政策超200次,特別是進入4月份以來有約70城發佈樓市新政,優化節奏加大。其中熱點二線城市、以及三四線城市爲樓市調控主力。政策內容多涉及降利率、降首付、購房補貼、稅費優惠、提升公積金貸款額度、調整限購範圍、縮短限售期限等多個方面。

表1.2.1:降低首付比例城市梳理

資料來源:中指研究院 南華研究

表1.2.2:下調房貸利率城市梳理

資料來源:中指研究院 南華研究

儘管如此,因城施策的效果依然有限。以鄭州爲例,住宅價格指數環比依然低位運行,同比繼續下探,4月已跌至負值區域,二手房成交價格指數也繼續下行。這固然與疫情有關,但也體現出單一的因城施策政策不足以提振需求,挽救市場信心。

5月15日,央行、銀保監會發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》,開啓了自上而下的政策調整之路。5月20日,央行再次歷史首次在MLF利率未動的情況下,單獨下調5年期LPR 15個基點。5年期LPR的下調不僅惠及新增購房者,也讓存量房貸還款壓力下降。

那麼5年期LPR下調15個基點能否扭轉當前地產頹勢?我們認爲提振有限。

第一,以100萬元30年等額本息還款爲例,下調後月供大概可少還89元,30年將少還3.25萬元,力度着實有限。

第二,從歷史上來看,2008年的下行期,5年期貸款基準利率下降189個基點,2012年下降50個基點,2015年下調165個基點。自去年9月以來,本輪5年期LPR僅下降20個基點,相比而言,利率下行幅度非常有限。

第三,如我們之前所說,目前理財收益率已大幅下滑,2015年,一年期理財產品收益率約爲4%,而當前理財收益率已跌至3.1%附近,但是即使考慮LPR的下調,當前的房貸利率整體依然高於2015年,與市場利率下行幅度不一致。

加之,當前房地產市場是長短期下行期的疊加,“房主不炒”大基調下,市場預期已經改變,如此小規模的房貸利率下調可能作用也不會太明顯。

此外,關於地產行業債務風險問題,目前看到的好消息是支持民營房企債券融資。

證監會5月11日表示,交易所債券市場推出民營企業債券融資專項支持計劃,計劃通過與債券承銷機構合作創設信用保護工具等方式促進民營房企債權融資。隨後,碧桂園、龍湖、美的置業三家民營房企被選爲“示範房企”。5月20日晚間,碧桂園地產完成2022年第一期公司債券簿記建檔工作,發行吸引了包括國有大行、股份行和證券公司等多家機構踊躍參與投標,最終發行過程圓滿落地,票面利率4.5%。

“示範房企”也在不斷擴容,譬如,5月19日,旭輝集團對外表示,其已接到監管機構的指導,目前正在申請債券發行額度。預計後期擴容步伐將繼續。這些政策體現了政府化解民營房地產企業信用風險的決心,可以緩解企業爆雷現象,有助於地產行業信心的恢復,但要扭轉當前地產業的頹勢,仍需更多政策配合。

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