出品:新浪財經上市公司研究院

作者:大眼樓管/肖恩

近日,我愛我家舉行了2022年雲南上市公司投資者網上集體接待日暨集體業績說明會,除了表示將繼續大力推進數字化轉型外,以“相寓”爲核心的商業資產運營類業務已成爲公司管理層寄予厚望的新增長點。由此,我愛我家的投資性房地產、使用權資產、租賃負債等金額較2020年均有大幅度的上漲,即使剔除了財務準則變動的影響,我愛我家逆勢加碼的態勢仍然十分明顯。

對於我愛我家來說,不像有衆多資本加持的貝殼,不僅從流量、資金、規模及研發投入等方面均被拉開巨大差距。而且在當前增速放緩、甚至供給過剩的環境下,試圖通過擴張重資產業務扳回一城的意圖,恐醞釀更大風險。

連續兩個季度虧損

過去多年處於地產大週期的紅利下,我愛我家的經營業績儘管有所起伏,但多年來基本都是盈利的。但這種情況從去年下半年以來,開始出現變化。

2021年我愛我家實現營業收入119.6億元,按同口徑對比較2020年增長24.9%,但同期營業利潤僅錄得2.18億元,同比下降達55.8%,實現歸母淨利潤1.66億元,同比也下降46.8%。加權ROE從2019年的8.49%下滑至2020年的3.05%,並在2021年進一步跌落至1.59%。

值得注意的是,在去年僅有的1.66億元歸母利潤中,第三季度、第四季度歸母淨利潤分別爲0.97億元及虧損3.11億元,而今年1季度更是直接虧損2.41億元,同比下滑240.27%。我愛我家連續三個季度表現低迷,遊走在盈虧邊緣。從當前疫情對於市場的擾動來看,我愛我家今年全年或難逃虧損。

(數據來源:Wind,公司年報)

實際上,在過去一年,我愛我家在線上業務投入以及加大線下門店擴張至4613家的情況下,營業成本同比大增38.39%至97.84%,今年Q1再度大幅增長48.9%至31.08億元。儘管我愛我家如何強調自身的數字化,但房屋經紀畢竟是低頻、高價的經濟活動,因此註定是人力密集型的商業模式。截止去年底,我愛我家的總員工數50493人,較上年的48488人再度增長4.16%,同期貝殼總員工數量減少了約8%至11萬人。

通過加盟、合夥等多元化模式實現了規模快速擴張,覆蓋城市從年初10城增長至33城。持續投入並沒有換來理想的營收增長,近年1季度的營收增長進一步縮小至18%。此外,若非加上在使用權資產轉租形成的融資租賃轉換所產生的利得(去年9.22億,今年Q1爲1.93億),我愛我家的主業盈利能力滑坡更加明顯。

2021年,我愛我家線上線下取得的存量房經紀類收入共計55.73億元,新房類收入20.23億元,僅比2019年6.2%。

在擁有貝殼約半數員工的情況下,我愛我家的營收僅百億餘,相較於貝殼八百多億營收的人均效能差距巨大。

被貝殼拉開幾個身位的差距

儘管公司管理層表示,自2018年來已在數字化、互聯網平臺化建設方面持續投入累計超過10億元。相較之下,貝殼於2019年、2020年及2021年的研發費用分別爲人民幣15.71億元、24.78億元和31.94億元,增速甚至明顯快於其GTV和營收。

從人員數、研發支出、GTV、營收規模的對比中,我們發現,相較於貝殼而言,我愛我家的模式依然相對粗放。5萬員工平臺的經紀人約10萬人,貝殼11萬員工服務平臺40萬經紀人,平臺交易總額約4300億,而貝殼則高達3.8萬億,差距巨大。 

(數據來源:Wind,公司年報)

我愛我家表示,房源端的智能找房、智能排序、VR帶看、智能講房功能已全面應用,客源端的“畫像描摹”、“好客識別”,直接帶來了房客匹配效率的提升。而這些似乎都是貝殼能從行業中走出來,成爲獨角獸所擅長的本領。

在支出費用方面,2021年我愛我家“三費”水平均有所上漲。其中,銷售費用爲10.1億,同比上漲24.62%;管理費用爲13.7億,同比上漲37.38%。

而處在追趕學習道路上的我愛我家,賬面資金相較於貝殼同樣有量級差距,資產負債率達到68.8%,明顯高於貝殼的33%。很難說本就落後的我愛我家,能有機會追上貝殼,尤其是當前連貝殼也在尋找第二增長曲線的大環境下。

模式越來越重 財務費用劇增

當前,我愛我家除了房屋經紀交易外,還有商業資產運營及其他居住衍生業務。資產管理類收入在營業收入中實現的租金類收入和服務費類收入共計32.61億元,佔比約27%,商業類收入及其他各類收入共計11.05億元,佔比約9.2%。

以“相寓”爲核心的商業資產運營類業務已成爲公司管理層寄予厚望的新增長點。2021年我愛我家總資產規模爲329.64億元,同比增長63.8%,我愛我家的投資性房地產、使用權資產、租賃負債等金額較2020年均有大幅度的上漲。

其主要增長部分來源於新租賃準則下所新增的使用權資產,即使剔除了財務準則變動的影響,我愛我家逆勢加碼的態勢仍然十分明顯,剔除影響後去年總資產增長超20%。

(數據來源:Wind,公司年報)

我愛我家房屋資產管理業務在管房源覆蓋北京、上海、深圳、杭州等14個城市,規模達到25.3萬套,相比2020年增長7.2%。

值得注意的是,我愛我家總資產規模增長的背後,主要是負債的增長。總負債從2020年的97.4億元增長至2021年的222.53,同期股東權益僅由103.84億元增長至107.11億元。即使剔除會計變更的影響,總負債增速依然較快。導致去年財務費用達4.7億元,同比上漲162.95%。

據年報,我愛我家於2021年1月1日計入資產負債表的租賃負債所採用的增量借款利率的加權平均值爲5.21-6.45%。目前公司整體的加權ROE僅有1.59%,這成本收益比對於槓桿了已經接近70%的我愛我家來說,是存在較大壓力的。

更加值得關注的事,房屋租賃業務對於經紀平臺來說頂多算是延伸業務,在租賃領域有着豐富運營經驗的要數房企或旗下的物業服務公司。房企不僅有着巨大體量的資產及綜合開發優勢,不少還具備包括商業、產業運營經驗,無論是資源稟賦還是業務協同共,都不是房屋經紀中介可比擬的。

可以說,對於我愛我家來說,高槓杆進軍重資產租賃業務,前景並不明亮。

公司第二大股東似乎也在用腳投票。據公司此前公告,二股東五八有限公司擬減持我愛我家股份數量合計不超過總股本的3.29%。若本次減持計劃實施完畢,其持有我愛我家的股份將降至4.99%。看上去姚勁波似有清倉的意思,這是姚勁波在2018年爲聯合我愛我家對抗貝殼的戰略入股,耗資10.68億,認爲58同城、安居客、趕集網和我愛我家在房地產服務鏈條上有天然的互補優勢。不過至今,不僅貝殼依然發展壯大了,我愛我家的股價也大幅回撤。

姚勁波這次,即使虧損也去意已決。

相關文章