21世紀經濟報道記者劉茜 武漢報道

自2016年開啓限購以來，時隔5年多，武漢樓市政策迎來重大調整。5月22日，武漢出臺一系列政策，從解除區域限購、增加購房名額、降低限購區購房門檻、降低房貸利率等維度，支持剛性和改善性住房需求。

官方發佈的消息稱，在支持剛性和改善性住房需求方面，對父母來漢投靠子女或子女來漢投靠父母的武漢市戶籍居民家庭，且在武漢市已有2套住房的，在限購區域可新購買1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；對符合國家生育政策生育二孩或三孩的本市戶籍居民家庭，且在武漢市已有2套住房的，在限購區域可新購買1套住房；對限購區域內首次購買普通住房的非本市戶籍居民家庭，在本市繳納社會保險或個人所得稅年限由2年調整爲1年。

此前，武漢市戶籍在武漢市有2套及以上住房不得在限購區購房；非武漢市戶籍，需提交連續兩年（24個月）省直機關或企事業單位社會保險和工作單位證明，且只能在武漢購買一套住宅。

隨後，5月22日下午，湖北省人民政府官方抖音賬號“湖北發佈”宣佈，武漢四大遠城區全部解除限購，四大遠城區包括江夏區、東西湖區、經開區、黃陂區。視頻中稱，查閱武漢住保房管辦事服務官方微信小程序，前述四大遠城區已經不在資格覈查區域。

遠城區的“野心”

5月22日，隨着政策出臺，武漢四大遠城區的新房和二手房經紀人都開始用海報轟炸朋友圈，並且展示出樓盤現場諮詢火爆的場景。相關人士接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，供大於求以及人口發展的需求，或是遠城區首先解除限購的原因之一。

解除限購的四大遠城區中，有“車谷”之稱的武漢經開區去年生產總值達到1900億元，同比增長15%，GDP位居武漢第二。東西湖區去年GDP達到1576億元，位居武漢第四。

根據武漢市統計局數據，去年武漢經開區常住人口61.8萬，同比增加9.65萬，增幅18.5%，居武漢第二。預計到2025年，武漢經開區的常住人口將邁向百萬，也就是說，經開區每年需要吸納10萬人。

其實一個多月前，武漢經開區就有調整樓市政策的跡象。3月31日，據當地媒體報道，在武漢經開區舉行的一場高校學子行活動中，武漢經開區有關負責人透露，該區即將發佈武漢市首個一攬子、綜合性、全覆蓋的“人才強區黃金15條”，其中包括放開軍山新城商品房限購。

5月11日，在湖北省新能源與智能網聯汽車產業發展對接會上，武漢經開區管委會主任唐超直接喊話，歡迎到“中國車谷”實現“造車夢想”，推動氫能汽車、飛行汽車、智能駕駛等前沿技術創新發展。

中指研究院華中市場研究中心主任李國政表示，目前武漢經開區樓市整體供給過大，今年前四個月銷售同比下滑了4成以上，去化週期延長，因此本次全面調整限購，也算合情合理。

“武昌濱江、漢口濱江等一些內環核心板塊，價格一直比較堅挺，相比之下，經開區的樓盤價格變動稍大，一直在打價格戰。”經開區一位資深房產中介介紹，經開區價格不高，配套也比較完善，但是由於其距主城區較遠，基本都是在經開區工作生活的人買房，所以在行情不穩定的時候，價格波動比較大，比如有些樓盤會從精裝修變成毛坯、變相折扣降價等。

根據武漢市房管局發佈的數據顯示，今年4月，武漢經濟開發區新建商品住房成交僅有219套，成交套數在武漢城區中僅比武昌區、漢南區高。此外，對比目前GDP排名武漢第一的東湖高新區，截至5月21日，今年車谷（含漢南）的新房網籤2167套，同期東湖高新區的新房網籤3579套。

逐步釋放購房需求

在對遠城區限購政策進行調整的同時，武漢也同時增加了多孩家庭在限購區的購房資格，降低了對非本市戶籍的購房要求。多位業內人士表示，釋放非本地戶籍購房需求和改善性需求，不僅利於穩定樓市，也可以吸引人口紮根落地。

統計數據顯示，武漢2021年新增人口超120.12萬人，在全國位居第一。值得注意的是，2020年第七次全國人口普查數據顯示，武漢常住人口數1244.77萬人，鄭州以1260.06萬人首次超越武漢，成爲中部地區常住人口最多的城市。但到2021年，武漢經濟恢復，人口也出現了大幅度反彈，在GDP增速達到12.2%的同時，武漢反超鄭州，成爲中部地區人口第一城，鄭州（1274.2萬人）則退居中部第二。

根據《武漢市國土空間總體規劃（2021—2035年）》，到2035年，武漢規劃可容納常住人口1660萬人。2021年，武漢市常住人口達1364.89萬人，若以1660萬人爲參照，武漢未來14年的人口增量空間約爲295.11萬人，年均增量空間達到21萬人。

與此形成對比的是，今年以來，武漢新建住宅商品房銷量大幅降低。根據武漢市房管局發佈的數據顯示，今年1——4月，武漢樓市新房交易腰斬，新建商品住房網籤銷售36639套，網籤銷售面積404.48萬平方米，同比減少47.26%；其中，4月新房成交量環比減少9.77%，同比減少58.48%。但已批准預售尚未網籤的商品住房達到182495套，面積2119.84萬平方米。中指研究院數據監測顯示，截至4月底，武漢全市住房去化週期達到12.9個月。

從全國範圍來看，不僅是武漢，無錫、東莞、南京等多地均嘗試將房地產政策和生育政策進行結合。同時，武漢也配套出臺相關的金融政策爲購房者減負。

5月22日出臺的相關政策還包括，在武漢的銀行機構將根據市場化原則適時下調新發放的商業性個人住房貸款利率。同時，加大個人住房貸款投放力度，縮短貸款審批發放週期，積極支持居民家庭合理的住房資金需求。

21世紀經濟報道記者從市場上了解到，相比此前武漢執行的首套房利率5.2%和二套房利率5.4%，本地現在已有銀行開始按照首套房利率4.8%，二套房5.05%執行。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，預計後期地方調控自主性更強，房貸利率、交易稅費等購房成本有望進一步降低。展望後市，購房需求逐步釋放，市場去化加快，房企流動性風險出清，消費者對購買新房擔憂緩解，市場預期得到改善，供需兩端有望形成正反饋。