21世纪经济报道记者吴抒颖 报道

第一轮集中供地成绩不如预期，东莞迅速调整供地策略，以好货吸引房企的参与。

2022年5月23日，东莞第二轮集中供地挂牌，共供应8宗土地，总占地面积约20万平方米，起始总价约113亿元，包括虎门3宗、松山湖1宗、南城1宗、大朗1宗、大岭山1宗、万江1宗。

梳理东莞这次集中供地资料，业界人士普遍认为这些地块的质量不错，且出让条件上也显示出东莞官方的诚意。例如，南城地块位于东莞市政府旁，可谓“压箱底”的宝地；而久违的松山湖推出了一宗地块，同时取消了新房限价，这同样是备受关注的地块。

除了土地市场释放积极信号以外，东莞楼市也近期动作不断。5月14日，东莞对房地产政策再度进行了优化，其中，二孩以上的家庭，可以新增购买一套商品住房，同时取证 2 年之后，就可以售卖。

受此推动，东莞楼市近期也有所起色，二手房成交逐渐回温。在多重因素叠加下，东莞第二批集中供地普遍被业界看好，东莞楼市也有望走出低谷。

“宝地”上架

在东莞本轮集中供地挂牌后，业界给出了较高评价。一位长期关注东莞市场的业界人士告诉21世纪经济报道记者，“拿出了很多好地，广发南这块还有松山湖的，都不错。”

被业界看好的广发南地，是东莞行政中心最后一块土地储备商住用地，其位于东莞南城街道，毗邻东莞市政府。

这一地块的面积为7.3万平方米，起始价41亿元，最高限价约46.93亿元，到达最高限价后将采取终次报价的形式确认竞得者。

除此以外，松山湖本次推出的地块也备受市场看好。松山湖推出的创意生活城地块起拍总价19.95亿元，最高限价22.94亿元，地块总占地面积13.6万平方米，总计容建筑面积18.3万平方米，是松山湖综合区域服务中心的重要组成部分。

这宗地块的开发难度并不低，其是复合型地块，以商业、办公、展演和居住为主。根据规划建设要求，宗地权利人须在地块一无偿配建计容建筑面积不少于3万平方米的展演中心、宗地内无偿配建道路、无偿配建一处公交停靠设施等。

值得留意的是，这是一宗回炉地，其曾于2021年11月底挂牌出让，后因故终止挂牌。而与原出让条件相比，此次的起始价上调了1.43亿元，并在出让条件中取消商品住房销售申报均价。

除了南城和松山湖，虎门的3宗地块也凸显官方的诚意。虎门本次推出的三宗地块均位于大宁社区，3宗地块规划用途为城镇住宅用地、商服用地，面积分别为1.32万平方米、1.06万平方米、1.05万平方米，起始价分别为4.66亿元、3.73亿元、3.70亿元，周边配套设施完善。

中原战略发展中心总经理车德锐指出，东莞第二批集中供地诚意满满，8宗地除了大朗三限房地块限房价外，其它均不限房价；起拍楼面价全部大幅调低，用未来预期房价测算，也都算得过账。车德锐建议，房企可以积极参与。

预期好转

除了在土地市场上为房企敞开大门以外，东莞楼市近期动作不断。

东莞八部门联合发布“关于促进房地产市场平稳健康发展的通知”（以下简称“莞七条”），自5月14日起施行。

“莞七条”在支持住房合理需求方面进行的优化是，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，可新增购买一套商品住房；对非东莞市户籍居民家庭，则需提供购房之日前3年内在该市累计缴纳24个月以上社保或个税证明。

此外，“莞七条”还将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，且商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。

“莞七条”出台后，东莞楼市持续回暖。

车德锐告诉21世纪经济报道记者，目前东莞二手房已经逐渐好转了，一手房也有回暖的迹象。

合富研究院的数据显示，2022年5月第三周，东莞二手住宅网签463套，环比增加月33%，成交量“两连增”，初现回暖迹象；一手房方面，在“莞七条”出台后的次日，合富研究院监测的楼盘来访量也创下记录，为2022年单日最高。

中原地产研究院对东莞全市在售100多个项目监测也显示，2022年5月第三周，当周项目来访量环比上升14%。

合富研究院分析称，二手市场率先回暖，下一步将传导至新房市场，“莞七条”在活跃二手交易市场上初见成效。

对于东莞楼市未来的发展，车德锐则分析认为，东莞城市基本面和楼市基本面非常好，经济没问题，需求规模也没问题。现在二手房价格和土地价格已经基本回调到位，新房价格也在顺势回调中，房价和需求购买力将逐步匹配，东莞楼市将逐步回归正常。