21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道

5月17日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），從優化二手住房交易政策、完善稅收調節、更好滿足三孩家庭購房需求等方面進一步完善房地產市場調控。

杭州此次新政對二手房買家資格做出了調整。比如杭州戶籍（含四縣市戶籍）未滿5年，可買一套二手房（原杭州戶籍/四縣市滿2年戶籍需提供連續2年社保）；外地戶籍限購1套，提供連續近1年社保/個稅（原連續4年）；家庭唯一住房的增值稅及附加滿2年免徵（原5年免徵）；父母投靠子女落戶杭州，落戶後即可按杭州戶籍購買二手住房（原需落戶滿3年）。

杭州對二手房買家資質進行調整後，釋放了一部分購買力，此前成交低迷的板塊，比如以改善型房源爲主的奧體板塊掛牌量大增。據貝殼找房平臺的中介人員介紹，目前奧體板塊有200多套房源入市，數量比之前明顯增加，成交雖有回暖跡象，但也非常平穩。

“我們門店前幾天每天2、3套去化，這兩天又降下來了，平均1、2套吧。”前述中介人員說。

奧體板塊重現2021年初行情

5月17日之後，奧體板塊的成交去化回到了2021年年初的狀態，“我們門店前幾天日均成交2、3套。”一名奧體板塊中介門店人員指出，2020年年底、2021年年初的時候，奧體板塊第一批已交付的項目二手房市場的去化比較快，但這個板塊的成交與價格變化波動也很頻繁。

杭州奧體板塊是蕭山區的熱門板塊，它距離市中心核心區比較近，且有亞運主題概念，逐漸聚集了不少投資客。

二手房交易門檻降低之後，杭州中介門店的帶看量有所上升，也加速了二手房成交。杭州新政後第一個週末，作爲杭州最熱門的板塊，奧體中心板塊某一中介門店成交的房源就有20套，全部爲滿二唯一房源。

此前，在一些投資爲主的賣家眼裏，杭州的二手房去化速度正在減緩。2016年至今，杭州人王斌（化名）開始將手中的房源逐漸出售，他對今年杭州二手房去化速度突然放慢深有體會。今年5月初，王斌將2019年買入的一套房子順利售出。但這期間，王斌經歷了不同買家多次猶豫之後的“毀約”行爲。王斌稱這是6年來第一次賣房如此“坎坷”。

但此次不一樣，杭州新政調整了買房人的稅收負擔，只要是“滿二唯一”房源，買房人僅需繳納1.5%的交易稅費以及1%的個稅。這樣算下來，一套2000萬左右的房源，在新政之前如果不是“滿五唯一”房源，則需要繳納5.3%增值稅以及1.5%稅費、1%的個稅，約爲156萬。新政之後，這套房源若符合“滿二唯一”，那麼買房人只需要繳納1.5%的交易稅費以及1%的個稅，約爲50萬，比原來便宜了上百萬。

前述中介人員表示，二手房限售年限的下調，給買房人帶來的直接好處就是稅費下調，加上當前房貸利率的下調，購房成本肉眼可見地降低了；有的家庭急需購買學區房，這些都是奧體板塊成交量上漲的主要原因。不過，他也坦承，最近兩天成交量又下來了一點。

購買力隱憂

值得關注的是，奧體板塊是新興板塊，短期內房價不會有下跌風險；城西板塊卻因爲杭州的支柱產業之一——互聯網行業的裁員潮，早已出現二手房源大量掛牌、去化週期拉長的現象。

有業內人士稱，此前一二手倒掛的市場行情下，每一次二手房去化窗口期，都會有人將名下房源過戶給父母，以騰出“房票”去“打新”。因此目前還無法判斷，杭州二手房市場是否真正回暖。

5月17日-5月23日，杭州十區範圍內僅有3區開盤，共7盤公佈登記及搖號結果，826套房源共吸引了3958組家庭進行登記，綜合中籤率爲20.87%，相比該項目上一期房源搖號中籤率上升了15.7個百分點。

杭州二手房庫存量已達到一個峯值。據杭州當地某幾家中介的內部統計數據顯示，目前杭州二手房掛牌量有17萬套之多。這一數據對比5月24日蘇州二手房超過16萬套的掛牌量，不相上下。從這兩個城市的常住人口來看，市場容量也較爲接近。

據“七普”數據顯示，2021年末，杭州常住人口爲1220.4萬人，與2020年末常住人口1196.5萬人相比，增加23.9萬人，增長率爲1.9%；蘇州的常住人口約爲1274.83萬人，是江蘇省內常住人口最多的城市。

兩座城市的常住人口相當，市場容量也相應接近，但杭州的房價明顯高於蘇州。不僅如此，杭州的新房庫存也在增加。易居研究院百城庫存數據顯示，截至2022年3月，杭州新房庫存546萬平方米，環比上漲5%。

“現在的問題是購買力不夠了。”一名業內人士指出，此前槓桿用到最大的那部分買房人，現在只想抓住這一波二手房去化窗口期，將手中的房源套現。

杭州此前每次一手房搖號幾乎都爆滿，一個籤號代表着背後有一筆資金等着入場，而那些拿着多張房票的人，最終也只能買一套房子，並非所有入市的一手房都有足夠資金落位；更多中籤者需要賣掉手中房子，纔有資金“打新”，萬一手中的房子短時間內找不到買家，也只能放棄新房。

這一現象表明，市場承接力已有斷檔跡象。“一旦一手房的購買資金接不上了，二手房的承接力也會落空的。”這名業內人士說。