每經記者 陳榮浩    深圳報道    每經編輯 陳夢妤    

深度調控一年後，深圳樓市出現了“不同聲音”。

博弈已然出現，深圳在經歷了最嚴的“二手房指導價”後，市場開始出現了兩種截然不同的聲音。

這些天，領導留言板上兩條截然相反的內容，引發了廣泛關注。

一則是希望深圳謹慎出臺房產刺激計劃，該網友表示，深圳房價距離上一輪深圳樓市普漲僅半年，而且今年首次集中供地依然火爆，希望官方謹慎出臺樓市刺激政策，給紮根深圳的新市民留一些希望。

另一則留言則表達截然相反的意圖，該網友從自身孩子買房的實際需求出發，表示自己孩子計劃讀研後留深工作，家長想提前幫孩子買房，還房貸，但深圳目前限購不讓買，希望給在深圳上大學的孩子一些寬鬆的購房資格。

來源：深圳領導留言板

上述留言代表了兩種需求，有人不希望深圳出臺寬鬆樓市政策，認爲一旦出臺寬鬆樓市政策，必然導致房價新一輪上漲，從而導致留自己在深圳買房越來越遠；而還有部分人希望出臺寬鬆政策，認爲現在雖然房價限制住了，但限購堵住了需求。

在周邊城市爭相鬆綁的大背景下，深圳樓市的調控政策會走向何方，目前仍未可知。

調？不調？

事實上，從今年2月開始，市場上就多次傳出深圳要“放鬆指導價”的消息。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，關於上調的幅度，市場的普遍說法是3%-5%，更有說法是上調20%左右。不過，目前深圳樓市調控政策並沒有發生變化，這也在一定程度上反映了官方對調整政策基調保持着較爲謹慎的態度。

2021年2月8日，深圳率先建立二手住房參考價格發佈機制，併發布了全市3595個小區的指導價。此後市場發生了明顯改變：二手房成交量創下15年新低，學區房神話不再，房產中介日子變難，購房者趨於觀望……

此外，在深圳推出參考價政策後，還引發了其他城市的爭相效仿，之後包括上海、西安、成都、廣州、三亞、東莞等城市都陸續推出參考價，意圖打擊虛高掛牌、完善二手住房網籤交易價等。

據深圳房地產信息網數據，今年4月深圳新房成交2851套，而去年同期成交3505套；二手房成交1860套，去年同期爲4877套。

而如果從二手房成交走勢來看，自2021年3月以後（新政實施1個月），深圳二手房住宅成交量走出了7連跌，到當年11月，纔出現轉暖跡象，但成交量也僅維持在2000套上下，與業內關注的5000套榮枯線相去甚遠。

關於深圳的二手房指導價會走向何方，在今年2月指導價剛滿一年之際，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾向《每日經濟新聞》記者表示，深圳二手房參考價的本質是降槓桿，同時降低市場對二手房價格的投機炒作，斬斷價格循環上漲的鏈條。二手房參考價是深圳樓市長效機制的手段之一。

“預計深圳二手房參考價不會進行大面積調整，有可能有區域化差異，比如對中西部實際成交價格明顯下調的區域下調參考價；其他區域保持穩定，甚至適度上調。”

而在房產中介許峯看來，二手房參考價的調整並不取決於政策導向，而是真實的市場價格差距。

“二手房指導價作爲引導市場預期的調控工具，它的上調跟下調肯定不會是沒有依據的，一定是以真實市場情況爲依據的。如果深圳市場持續低迷，我認爲部分片區上調二手房指導價格的可能性很大。”5月23日，許峯通過電話向記者表示。

參考價發佈之後

成交數據銳減背後，“忙碌、觀望、矛盾、抉擇”等多種相互交錯的心理狀態，已經成爲深圳樓市調控升級後，無數購房者、業主和房產中介的真實寫照。

《每日經濟新聞》記者在實地探訪中瞭解到，深圳樓市經過一年多的深度調控後，購房者已越發冷靜，多數購房者仍持觀望態勢，希望在看到政策端和市場端的積極反應後再作考慮。同時，也有購房者希望深圳能鞏固來之不易的調控效果，並不希望全面放鬆，而是寄希望於二手房參考價在更新後能更精準調控。

業主層面，有的業主希望二手房指導價能適當寬鬆；也有業主在二手房指導價頒佈後，直接選擇賣出房子，騰出購房名額，打算將房子換到發展更爲成熟的片區。

郭鵬飛就是這樣一個典型案例。

郭鵬飛在某互聯網創業公司從事IT工作，2016年，他就在深圳鹽田區梅沙片區買了水雲間雅居的一室一廳的二手房，面積爲73.6平方米，總價在220萬元左右，摺合單價約2.98萬元/平方米。

5月23日，郭鵬飛通過微信向記者透露，“我的房子前幾天已經掛出去了，總價是230萬元，現在想着把房子平價出掉，把名額騰出來，然後換一個福田的房子，這樣就同樣只需3成首付了。”

“雖說梅沙2024年就要地鐵8號線二期了，但我不打算等了，目前也在跟福田區的置業顧問溝通，等到這邊房子出手後，就準備把房子買到福田的上梅林片區。”郭鵬飛說。

在深圳工作7年的張艾莉則跟記者表達了不一樣的看法。

作爲潛在購房者，她希望二手房指導價能夠因片區而調整，而不是整個深圳一種政策。“最好能夠根據各片區的實際情況決定指導價上調和下調的區間範圍。”

張艾莉是深圳某傳媒公司的商務，她5月22日在福田新洲與記者聊天時透露，“這兩年一直在看房，包括新房跟二手房。從新房來看，目前能上得了車的就只有鹽田、大鵬和龍崗，但更看好南山和福田的房子，無奈新房價格都較高，所以也會優先考慮福田和南山的二手房。”

在張艾莉看來，如果房子的實際成交價跟二手房指導價相差不大，那麼二手房指導價對她並沒太大影響。但如果二手房指導價比房源的實際成交價低很多，雖然看上去房子的價格低了，但會使得潛在購房成本出現大幅提升。

張艾莉給記者算了一筆賬：“比如我今年3月看的福田新洲一套二手房，房子面積爲57平方米，二手房指導價在7.3萬元/平方米左右，但實際成交過程中，業主的售價卻在7.8萬元/平方米，銀行實際按照指導價放款，那多出來的5000元/平方米的貸款成本，相當於就得自己承擔了。”

記者通過鏈家瞭解到，像張艾莉所說的實際成交價高於指導價的案例不在少數。比如景田的景新花園，一套170平方米的房子，二手房指導價爲643萬元，實際成交價爲698萬元；香蜜湖的東海二期房子，房子面積120平方米，實際成交價爲1880萬元，而二手房指導價爲1550萬元。