樓市待售面積達四年來新高 高庫存風險如何化解

作者： 馬一凡

克而瑞研究中心認爲，正是2020年初新冠疫情“黑天鵝”突襲，打斷了樓市庫存持續下行的趨勢，也是從2020年開始，庫存規模由降跳增，迎來了新一輪週期變換。

上海中原地產首席分析師盧文曦對第一財經表示，疫情以來這幾年的新房建造量其實處於歷史高位，而市場消費力卻跟不上來，庫存就是供應量減去銷售量，如果供應越來越大而銷售越來越小，庫存量就上去了。

根據克而瑞統計的數據，全國商品房狹義庫存（指已批預售證的商品住宅面積中尚未銷售的部分）截至4月底已經達到了6.08億平方米，由於市場成交低迷，全國平均去化週期已經超過兩年，顯著高於去年同期水平。

而商品住宅廣義庫存量（指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和）已經達到38.4億平方米，若按人均39.8平方米算，已經足夠9600萬人居住。

廣西防城港去化週期達152個月

分城市來看，不同能級城市的庫存量全線上揚。

根據克而瑞統計數據，各能級城市去化週期均有穩步拉長趨勢，一線城市增至平均19.56個月，二線城市增至23.07個月，同比漲幅均在80%以上，而三四線城市平均去化週期已達到28.15個月，庫存風險直線上升，同比增幅達123%。

相比較而言，北部和內陸的弱二線城市、東南沿海前期需求透支嚴重的三四線城市，庫存壓力十分集中。

其中，青島、武漢、瀋陽，截至4月末的狹義庫存量均超過了2000萬平方米，位列庫存量前三。鹽城、三明狹義庫存量同比增幅超過了200%，漲幅顯著。

從去化週期來看，已經有26個城市超過30個月而且同比翻番，其中一半都位於華南。廣西防城港去化週期高達152個月，位列第一，現有庫存要消化12.7年；哈爾濱、連江、長春、呼和浩特的去化週期都超過了100個月，分列第2~5名，這意味着它們僅現有樓市庫存就需要8~10年才能消化完畢。

華南三四線城市是典型的前期需求嚴重透支區域，目前庫存量大幅攀升，惠州、珠海、東莞、中山等是其中代表。中西部二線城市中，鄭州、南寧、武漢、昆明等樓市成交處階段性底部，尚無復甦跡象，短期去化承壓。

廣義庫存方面，二三線城市中，貴陽、大連、唐山、瀋陽、株洲、石家莊、煙臺4月末廣義庫存量遙遙領先，突破了1億平方米；南昌、長沙、蘭州、滄州、岳陽、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫存量超過8000萬平方米。

克而瑞研究中心認爲，儘管不少城市近期出臺樓市鬆綁政策，但去庫存效果不盡如人意。以鄭州爲例，4月以來，放寬限購限售、人才新政、契稅補貼等樓市利好政策頻頻出臺，但項目平均去化率僅18%，爲近五年單月次低，來訪量受疫情影響較3月不升反降，4月狹義庫存同環比增幅分別達到36%和14%，樓市提振效果遠不及預期。

湖南率先嚴控土地出讓

從現有庫存數據看，我國商品房廣義庫存量已足夠滿足9000多萬人口居住需求，狹義庫存量也足夠滿足千萬級以上人口的居住需求。

國家統計局數據顯示，2021年末，我國常住人口城鎮化率爲64.72%。多機構預測，到2035年中國城鎮化率能夠達到72%左右。按照第七次人口普查數據，全國共計有14.12億人，也就是說，在未來13年內，城鎮人口還將新增約9884萬人。

換言之，我國現有商品房狹義庫存量仍有充足的市場消化，而廣義庫存量也可用未來十多年去消化，但市場規模已逐步見頂。

另一方面，如果我國人均居住面積繼續提升，則房地產市場還能進一步發展。近期，全國房地產商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會原副主任顧雲昌表示，我國人均住房面積還有10平方米以上增長空間。

顧雲昌認爲，現在我國人均住房面積接近40平方米，通常指“建築面積”，而發達國家則指“套內使用面積”，因此我國40平方米的建築面積實際上等同於30平方米的套內使用面積，人均居住面積還可以有較大提升。

不過，對於基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，克而瑞研究中心認爲，情況並不樂觀。諸如防城港、連江、煙臺、北海、寶雞等，基本都是人口淨流出城市，目前商品住宅消化週期均在45個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。

在上一輪樓市去庫存中，“棚改”等手段發揮了巨大作用。根據《人民日報》報道，“十三五”時期，全國超額完成2000萬套棚改目標任務。第一財經記者統計公開數據發現，2016~2019年四年間全國棚改總計完成投資約6.26萬億元。

如今隨着三四線“棚改”的退潮，樓市去庫存又該如何實現？

柏文喜對第一財經表示，上一輪樓市去庫存較爲成功，使用的方法主要是在供給側適當控制新開工量，以及在市場側以寬鬆政策提升入市意願。不過，目前行業格局與市場態勢已經發生較大變化，陷入流動性困境的民營房企對於刺激政策已經失去反應能力，以往的去庫存手段放到現在很難見效。

“單靠給房企輸血是不會有效果的，需要國家給買房者提供信用背書，以恢復市場信心。對於三四線城市而言，有效限制入市數量和節奏，乃至暫停土地出讓、壓縮供給，才能化解樓市高庫存風險。”柏文喜說。

就在近日，湖南省出臺新政，罕見地從土地供給端減少供應，以此解決現階段樓市的供需矛盾難題。

據湖南省自然資源廳5月23日消息，近日湖南多部門聯合印發的《關於落實房地產市場調控目標優化房地產用地審批的通知》提到，各市州、縣市區商品房庫存去化週期在13~36個月的，應嚴格控制新增房地產開發用地審批。

各地目前都寄希望於通過解綁樓市、降低利率以擴大購房需求，而湖南是率先提出要嚴控土地出讓、降低去化週期的省份。

克而瑞研究中心認爲，就廣義庫存而言，預期仍將高位持穩，目前有部分城市的土拍因爲疫情而延期，後續疫情結束後應該會持續放量，未開工地塊量還將延續穩中有增態勢。若要實現庫存穩中有降，首先需要一線城市率先復甦，接下來三四線城市纔有輪動回穩的可能性。