21世紀經濟報道記者 朱麗娜 香港報道 隨着疫情逐漸穩定，香港商業地產投資市場正在悄然復甦。

根據戴德梁行5月24日發佈的報告顯示，受第五波疫情影響，香港商業地產市場第一季度大額成交（成交額超過1億港元）較同期減少，但疫情僅令投資者延遲了投資決策而並未打擊他們的入市信心，自第二季開始成交明顯增加。 

截至今年5月15日，香港商業地產投資市場共錄得43宗交易，總成交金額爲214億港元，平均每宗成交額爲4.98億港元。

戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩指出：“平均每宗成交金額在2017年曾接近700億港元，但近年來呈現持續向下的趨勢。這反映在疫情持續、經濟前景未明朗的環境下，投資者普遍審慎，傾向追逐小金額的物業。我們估計上半年成交宗數將錄得約50宗，成交金額有望達到280億港元。隨着疫情逐步緩和，預計下半年投資市場氣氛較上半年佳，全年總成交額將達到700億港元。” 

酒店物業價格大幅下挫

一直以來，寫字樓、商鋪等傳統物業在香港商業地產市場的成交最爲活躍，以成交金額計算，佔比一度接近90%。然而，投資者追逐的標的近年來已有所改變。今年上半年，香港商業地產投資市場中工業大廈、酒店和地盤（site）的佔比最大，佔整體成交金額超過70%。

陳健珩表示，其中工業大廈最受到投資者青睞，成交金額佔整體約32%，超越過去十年平均水平的 15%。

今年上半年，酒店物業亦受到投資者的追捧，成交金額佔整體約20%，較去年所佔比重激增 5 倍。戴德梁行執行董事、香港資本市場部主管高偉雄坦言：“過去12個月酒店成交火爆是我入行這麼多年未曾見到的。由於疫情，很多酒店面臨很大的經營壓力。因此酒店業主的報價普遍比2018年高峯時期折讓20%-30%。”

據瞭解，近年來香港房屋需求龐大，不少本地營運商與國際性房地產基金合作發掘“共居空間”的商機，積極購入酒店並將之改裝成爲共居生活空間。例如，外資基金近期購入尖沙咀晉逸精品酒店、紅磡逸酒店和中環荷李活道彩鴻酒店等，預期改建後將加入共居及學生公寓等元素。

今年上半年，地盤成交金額佔整體市場的比重約 20%，遠超過去十年平均9%，主要原因是住宅物業的需求仍然強勁，發展商積極收購合適地盤以增加市區土地儲備留待日後發展。 

國際房地產基金趁機掃貨

市場資金來源方面，今年上半年仍以本地投資者主導，佔市場成交總額逾 56%。

然而，不少於本地設有據點的國際房地產基金則趁機頻頻出手，期內基金佔總市場成交額 42%，較去年同期的 14%大幅攀升。其中不少酒店與工廈項目均由基金承接，並與本地發展商聯手，爲其業務擴張提供資金支持。相比之下，由於遲遲未能通關，內地投資者在香港商業地產市場表現不太活躍，佔總成交額僅約2% 。

高偉雄向21世紀經濟報道記者表示，房地產基金的資金大部分來自歐美市場，以往主要投資於寫字樓、零售地產，主要由於這類資產的透明度較高，“雖然疫情以來這兩類租金有所回落，但成交價格並無太大波動。相比之下，新經濟相關的如長租公寓、工業大廈等，更適合他們的投資策略。”

據21世紀經濟報道記者瞭解，目前香港商業物業的整體投資回報率約爲2.5%-3%，相比短期的收租回報，更多投資者更注重物業重建後長遠的投資前景。

（作者：朱麗娜）