原標題：降成本就是保利潤，2021年TOP50上市房企成本管控哪家強？丨財報觀察⑦

來源：中國房地產報

費用管控能力是多方面的，任何一個方面的短板都會使得公司費用率增加，從而影響盈利表現。

中房報記者 付珊珊丨上海報道

隨着房地產行業銷售規模和利潤快速下滑，爲保證企業現金流這一生命線，不少房企均加強了成本控制，以實現成本優化和費用管控。

一般而言，通過銷售、管理、財務三項費用（以下簡稱“三費費用”）及費用率情況大致可管窺出房企成本管控水平。

2021年年報披露收官之際，中國房地產報記者統計了TOP50上市房企銷售、管理、財務等費用數據情況（因部分企業未按時披露經審覈年度業績，未被統計在內），數據顯示，中海地產三費費用率最低，僅爲3.11%；三費費用率最高的企業是合生創展集團，這一指標接近30%，房企成本管控能力呈現兩極分化。

降成本就是保利潤。

銷售費用普遍增加

根據統計數據顯示，2021年TOP50上市房企銷售費用普遍增加，41家樣本上市房企中，僅有4家房企銷售費用減少，可見在行業下行、市場信心不足背景下，房企銷售去化變得愈發艱難，即使如中海地產這種費用管控能力較強的企業2021年銷售費用依然同比增長7.55%。

銷售費用增長幅度最大的是濱江集團，2021年銷售費用爲7.13億元，同比增長67.4%。濱江集團銷售費用大幅增長的原因，一是銷售費用長期保持低位，2020年濱江集團銷售額突破千億元，但其當年銷售費用僅爲4.26億元，在TOP50上市房企中屬於銷售費用較低的企業；二是在去年下半年市場銷售去化難度加大的情況下，濱江集團依然保持了銷售逆勢增長，這也是其銷售費用同比增長的原因。

2021年，有4家房企銷售費用同比下降，分別是時代中國、建業地產、榮盛發展和陽光城，其中後3家企業都在不同程度上遇到資金問題，在經營難以爲繼的情況下，銷售費用也隨之縮減。

雖然多位行業領頭人都表示，房地產已進入“管理紅利”時代，但仍有一些房企在管理方面存在一定提升空間。2021年，TOP50上市房企中有27家房企管理費用同比增加，佔比超6成。

其中，建發國際和合生創展2021年管理費用幾乎比2020年同期翻了一倍，是TOP50上市房企中管理費用增長最多的企業；融信中國、雅居樂集團和時代中國控股2021年管理費用與2020年同期相比降低幅度較大，降幅均超過20%。

一般而言，財務費用主要包括利息支出、匯兌損失、銀行匯款手續費等條目。自行業“三道紅線”融資監管政策出臺之後，不少企業都開始注重控制有息負債規模，但仍有一部分企業負債規模高居不下，這也導致利息支出增多。

從中國房地產報記者統計的數據來看，2021年TOP50上市房企中有近半數企業財務費用同比降低，但仍有半數企業財務費用同比增加。其中，2021年財務費用與2020年同期相比增加最多的是中南建設，2020年財務費用僅爲5.5億元，但2021年財務費用已經增至12.23億元。此外，禹洲集團和榮盛發展2021年財務費用相比2020年同期也翻了一倍多。

反之，2021年財務費用同比減少最多的是金地集團，其2021年財務費用位6.5億元，同比降幅達229.25%。

中海地產三費費用率多年行業第一

根據樣本數據顯示，2021年TOP50上市房企三費費用率平均數爲9.1%，2020年這一指標爲9.07%，同比基本保持持平，這說明在行業下行週期利潤空間收窄的情況下，房企均在成本端收縮，以進一步加強自身的費用管控能力。

一般而言，上市房企三費費用率與其利潤表現呈現負相關，即費用率越高，則利潤空間越窄，反之費用率低的利潤可能相對就高。

TOP50上市房企中，2021年歸屬母公司股東淨利潤最高的幾家企業分別是中海地產、華潤置地、保利發展、碧桂園、龍湖集團、萬科、新城控股、招商蛇口和龍光集團，這些房企對應的三費費用率多數都低於行業平均值，費用管控能力較好。

其中，中海地產盈利能力最強，2021年歸屬母公司股東淨利潤超過400億元，其三費費用率也多年穩居行業第一，2021年僅爲3.11%，這一數據比其2020年的三費費用率還要更低，管控能力進一步提升。同時，中海地產也是業內唯一三費費用率低於4%的企業；緊隨其後的是招商蛇口，2021年三費費用率爲5.09%；濱江集團則位居第三，三費費用率爲5.3%。

對比這些費用管控能力較強的企業，在統計樣本企業中，2021年仍然有11家上市房企三費費用率超過10%，其中，合生創展集團三費費用率最高，達到29.28%，但合生創展集團歸屬母公司股東淨利潤則不低，僅次於龍光集團，位列第10位。除了合生創展這一特例外，利潤墊底的房企三費費用率基本都在10%以上，例如富力地產、陽光城、榮盛發展。

通過對比發現，2021年費用管控能力最強的房企三費費用率僅有3.11%，管控能力最差的房企三費費用率則高達29.28%，相差26個百分點；前者同期歸屬母公司股東淨利潤是後者4倍多。

值得注意的是，費用管控能力強房企基本上三項費用單獨費用率也控制得較好，例如中海地產、招商蛇口和濱江集團無論是銷售費用率、管理費用率還是財務費用率基本都處於前列。

有些房企三費費用率之所以很高，是因爲某一項或者兩項費用管控不到位，尤其是三費費用率高於10%企業均存在這一問題。如合生創展集團銷售費用率和財務費用率均在5%左右，其管理費用率卻高達19.28%，這也給房企一個警示，即費用管控能力是多方面的，任何一個方面的短板都會使得公司費用率增加，從而影響盈利表現。