5月25日，國務院發佈《關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（下稱“《意見》”），要求聚焦重點領域、重點區域、重點企業，通過推動REITs健康發展等多種方式，切實做好盤活存量資產工作。

具體到存量資產的重點領域，主要是盤活存量規模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產，以及統籌盤活存量和改擴建有機結合的項目資產。另外，長期閒置但具有較大開發利用價值的項目資產也在其列。

從區域來看，主要是聚焦於建設任務重、投資需求強、存量規模大、資產質量好和地方政府債務率較高、財政收支平衡壓力較大的地區。同時，也需要圍繞京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展等區域重大戰略等，鼓勵相關地區率先加大存量資產盤活力度，發揮示範作用。

盤活方式則重點在於推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）健康發展，進一步提高推薦、審覈效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，此次政策把盤活存量資產和擴大有效投資工作進行掛鉤，充分說明當前存量盤活工作的重要性。

而且，政策也明確了接下來要聚焦盤活存量資產的重點方向。從房地產角度來看，有幾個重點領域被提及，即保障性租賃住房、產業園區、倉儲物流、旅遊、老舊廠房、文化體育場館、閒置土地和國企經營性房地產項目等八類。

從政策預期來看，如今已被廣泛應用於多個基礎設施領域的REITs，對有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環，拓寬社會投資渠道以及降低企業負債水平具有重要意義。

不同於日常投資股票債券的基金，REITs作爲一種信託基金，主要是通過發行收益憑證彙集多數投資者的資金，交由專門投資機構進行不動產投資運營管理，REITs將不動產所產生的租金收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人能夠在享有物業增值收益的同時獲取長期穩定的租金收益。

就在去年，基礎設施REITs還被寫進“十四五”規劃，表明基礎設施REITs正式成爲提升投資效率、促進投資合理增長的又一重要工具。根據Wind數據，目前已上市的基礎設施REITs整體運作良好，多隻基金均已順利實現派息。

對於房地產行業內充分理解此次政策重點亦有積極作用。嚴躍進告訴界面新聞，“從實際過程來看，保障性租賃住房、產業園區、老舊廠房等存量資產的盤活會成爲未來工作的重點，預計後續配套政策和改革措施會加快推出。”

此外，政策中明確要推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）健康發展，再從當前房地產領域的創新和改革動向看，保障性租賃住房的REITs試點本就正在推進，隨着目前深圳試點的繼續，預計後續還會加快進行。

嚴躍進分析，一方面有助於促進保障性租賃住房融資工作的開拓，一方面也有助於減少政府直接投資的壓力。總體而言，其對於化解保障性租賃住房的風險、促進此類領域更持續發展等都有積極作用，各地也應主動在此類創新方面推出配套和優惠政策。

同策研究院資深分析師肖雲祥認爲，基礎設施REITs通過對項目資金的公開募集，可使得一些中小投資者獲得參與投資基礎設施項目的機會。就房地產行業來說，尤其是對於擁有以上基礎設施建設項目的房地產企業而言，可通過發行此類金融產品獲得融資機會，緩解項目開發的資金壓力。

肖雲祥告訴界面新聞，一系列措施的出臺正是力圖爲房企打開融資渠道，解決融資難問題，特別是民營房企的融資難問題。比如此前5月16日三家民營房企成爲信用違約掉期試點，以及現在鼓勵基礎設施REITs，都是出於這一初衷。

除了政策支持外，《意見》也明確表示，鼓勵銀行、信託、保險、金融資產管理、股權投資基金等機構，充分發揮各自優勢，按照市場化原則積極參與盤活存量資產。

接下來，具備條件的房企向有關金融機構推介盤活存量資產項目，通過REITs實現“資產上市”退出，一方面減少存量資產對公司的資金佔用，也可實現加速資金回籠，有利於形成良性投融資循環。