來源： 時代週報

　　臨港新片區仍是主力

推遲了近2月的上海集中供地，即將在六一兒童節擺上貨架。

5月26日，上海土地市場發佈《關於恢復上海市國有建設用地使用權出讓滬告字[2022]第016號公告出讓活動的通知》（下稱“《通知》”）。

《通知》指出，2022年上海首輪集中土拍均採用掛牌方式出讓，掛牌截止日爲6月1日。此前因受疫情影響，上海第一批集中土拍於3月28日中止出讓活動。

凍資比例下調2成

時代週報記者注意到，2022年上海首次集中供地除了取消“招掛複合”的競買方式之外，過往被業內稱爲全國最嚴格的上海土拍保證金制度也降低了門檻。

根據《通知》，此次土拍房企的監管賬戶凍資金額有所調整，賬戶中封存的資金應不小於扣除本地塊保證金後的自有資金金額。換言之，在繳納了20%的保證金後，企業只要再封存80%的自有資金即可參與競拍。

5月27日，長期關注長三角土拍的投拓負責人張文（化名）在接受時代週報記者採訪時表示，過去凡參與上海土拍的房企除了需要準備100%的拍地資金外，還需要繳納20%保證金，即至少120%的自有資金，溢價部分也需要企業提前準備好。若成功拿地，土地監管資金轉爲地價款，未拿地則在1-7天內返還。這個規則在一定程度上爲房企進入上海設下不低的資金門檻。

“此次保證金凍資比例的下調，確實有利於部分想進入上海市場的房企，同時讓長期深耕在上海市場的房企資金得以解壓。”張文進一步表示。

5月26日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，凍資比例下調2成對於減少房企拿地顧慮有積極作用。此舉說明上海地方政府對於土地市場的肯定和支持，是積極發展房地產和鼓勵企業入市的重要體現。

上調房地聯動價

上海此次共計出讓36宗商品住宅地塊，總面積199.71萬平方米，總建築面積425.19萬平方米，總起價806.5億元，供地塊數創下上海集中供地以來的新高。

與2021年上海供地力度最大的力度相比，本次供地累計總數新增8宗，增幅達到28.6%；出讓面積新增21.6萬平方米，增幅12.1%；建築面積新增57.56萬平方米，增幅15.7%，總起價高了106.8億元，漲幅15.3%。

如果與2022年第二批集中供地相比，本次供地建築面積新增27.8%，總起價增長43.6%。相較2021年三批次供地，本次供地建築面積增幅52.2%，總起價漲幅95.8%。

按照地塊分佈來看，臨港新片區仍然是首批供地的絕對“主力”。36宗地塊中有1/4分佈於臨港新片區，松江、青浦均有4宗涉宅用地出讓，閔行、嘉定、寶山則均有3宗宅地供地。

同時，久違開閘的市中心也將迎來不少宅地地塊。

徐彙區斜土街道43.2億元的xh128D-06地塊，已有保利、象嶼、香港置地、招商、城投，上海城建等至少6家房企意向買家。普陀區中山北社區B3-16地塊，則吸引了國貿、綠髮、招商等3家房企的注意。

除此之外，浦東新區的2宗宅地以及楊浦區的1宗宅地也都有3家以上房企參與。

從價格看，部分地塊的房地聯動價（限價）有較明顯的調整。

其中，臨港103片區、奉賢新城、西虹橋等板塊，上調區間爲1000-2000元/平方米；而臨港105片區的聯動價則降了3000元/平。

2021年第二批集中供地中，曾被宣佈中止出讓的寶山區寶山新城楊行YH-B-1單元12-02、13-02地塊，也將迎來重新掛牌出讓。不過，此次原13-02地塊不在出讓範圍之列。

與2021年相比，這宗重新上架的寶山區寶山新城楊行YH-B-1單元12-02地塊在房地聯動價方面作出了一些調整。據原公告，其房地聯動價爲49000元/平方米，而目前顯示的房地聯動價爲49300元/平方米，上漲300元/平方米。

5月26日，上海中原地產市場分析師盧文曦向時代週報記者表示，此次上海調整土拍規則具有一定的必然性和針對性。

“從全國的土拍情況上看，一線城市依然是熱點，上海的拿地新規使得房企有一定的利潤空間。在今年已入市的房源中，有樓盤比當初房地聯動價高，也讓房企利潤得到保障。”盧文曦表示。 

在盧文曦看來，不管是規則調整，還是房地聯動價的調整，目的是爲了讓土地市場平穩有序開展。同時，企業也降低部分壓力，保市場主體的政策基調得到體現。