嚴禁變相融資

不動產投資信託基金（REITs）再迎重磅文件，保障性租賃住房（下稱“保租房”）REITs試點正式起航。

5月27日，中國證監會辦公廳、國家發展改革委辦公廳聯合發佈《關於規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）有關工作的通知》（下稱《通知》），加快推動保租房REITs發展。

《通知》提出，在發起主體、回收資金用途等方面構建隔離機制，壓實參與機構責任，切實防範REITs回收資金違規流入商品住宅和商業地產開發領域。

“發起人（原始權益人）應當爲開展保障性租賃住房業務的獨立法人主體，不得開展商品住宅和商業地產開發業務。項目應當權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續的市場化收益，並經有關部門認定爲保障性租賃住房項目。”《通知》明確稱，嚴禁以租賃住房等名義，爲非租賃住房等房地產開發項目變相融資，或變相規避房地產調控要求。

首單已申報

自2021年7月《國家發展改革委關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》（即958號文）發佈以來，相關試點逐步推進。

據不完全統計，自958號文發佈以來，全市場已公告招標或者啓動的公募REITs項目超過50個，總規模超過800億元，且在行業類別上基本覆蓋了文件鼓勵的九大試點行業，原始權益人及資產區域也逐漸覆蓋全國。

從已發行的REITs項目來看，交通基礎設施（高速公路）行業及園區基礎設施行業的項目最爲豐富，不過，保租房REITs也備受期待。

今年4月，深圳市人才安居集團保障房項目上報國家發展改革委，成爲國內首個保租房REITs試點項目。

受國際環境複雜嚴峻和國內疫情衝擊影響，經濟下行壓力進一步加大，4月經濟數據全面回落。進入5月以來，在“穩住經濟大盤”的目標之下，推動REITs發展的重磅文件不斷出臺。

5月25日，國務院辦公廳印發《關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號），要求推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）健康發展。

5月27日，《通知》發佈，進一步從四個方面對保租房REITs提出具體要求，推動相關業務規範有序開展。

一是明確了發起主體應當爲開展保障性租賃住房業務的獨立法人；二是強調了回收資金用途的嚴格閉環管理機制，確保淨回收資金優先用於新的保障性租賃住房項目建設，或用於其他基礎設施補短板重點領域；三是壓實機構主體責任，要求發起人的控股股東、實際控制人不得挪用回收資金；四是加強溝通協作，證監會和國家發展改革委將指導滬深證券交易所、證監局和地方發展改革委做好推薦、審覈和日常監管工作。

重要試點行業

第一財經從投行了解到，目前交通基礎設施（高速公路）行業及園區基礎設施行業的REITs試點比較受市場歡迎。

中金公司投資銀行部固定收益組聯席執行負責人賈舟祺此前接受記者採訪時曾表示，交通基礎設施項目及園區基礎設施項目已發行案例更多，具有較強的可參考性；同時，由這類項目的行業特性所決定，具體而言，交通基礎設施項目業態和運營情況較爲明晰，園區基礎設施項目則不動產屬性更強，與國外目前以不動產作爲REITs有一定類似；此外，交通基礎設施及園區基礎設施類資產持有主體也有較強的盤活資產需求和意願。

不過她也提出，在985號文提出的九大試點行業中，保障性租賃住房也是REITs重點發展行業之一。

“租賃住房作爲’十四五’期間中國城鎮化背景下房地產發展的重點領域，亟須REITs作爲重資產的退出渠道和形成投融資閉環。”賈舟祺對記者表示，目前包括北京、上海、深圳等直轄市及人口淨流入大城市的保障性租賃住房項目，都在陸續探索推進REITs。

在她看來，租賃住房REITs的市場潛力很大，未來將成爲中國REITs的重點領域。不過，她也提到，目前各地保障性租賃住房項目在租金收益、法律合規、財政支持、資質認定等方面情況不一，在實操推動中也存在一定難點，還需要在實踐中逐步推動解決。

《通知》指出，發展保租房REITs，有利於盤活存量資產，回收資金用於新的保障性租賃住房項目建設，促進形成投融資良性循環；有利於更好吸引社會資本參與，拓寬保障性租賃住房建設資金來源；有利於加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉住房制度，推動實現全體人民住有所居；有利於防範化解重大風險，保持房地產市場平穩健康發展。

近期地方在推動REIT試點方面的動作也在加快。

5月20日，深圳證監局指導深圳市投資基金同業公會舉辦深圳轄區基礎設施REITs培訓會，轄區近百家擬參與基礎設施REITs試點的上市公司、擬上市企業、開展基礎設施REITs相關業務的證券基金經營機構線上參會。據悉，參會人數達500餘人，會上對基礎設施REITs項目入庫、申報流程及要求等予以進一步明確。