21世紀經濟報道記者李域  深圳報道

5月27日，據證監會網站消息，爲助力盤活存量資產，拓寬保障性租賃住房建設的權益型資金來源，促進房地產市場平穩健康發展，近日證監會辦公廳與國家發展改革委辦公廳聯合發佈了《關於規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），推動保障性租賃住房REITs業務規範有序開展。

21世紀經濟報道記者注意到，同日，紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱深圳人才安居REITs）、中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金分別在深交所和上交所正式申報，成爲全國首批保障性租賃住房REITs項目。

“深圳人才安居REITs項目的正式申報，標誌着首單保障性租賃住房基礎設施公募REITs項目將正式進入項目申報審覈階段。”深交所相關人士表示，推出保障性租賃住房REITs產品，對於落實國家戰略決策、豐富公募REITs產品類型、完善保障性租賃住房市場建設、促進行業轉型升級均具有重要作用和意義。 

兩部委聯合發文明確資金用途 

《通知》嚴格落實房地產市場調控政策，在發起主體、回收資金用途等方面構建了有效的隔離機制，壓實參與機構責任，切實防範REITs回收資金違規流入商品住宅和商業地產開發領域。

具體來看，主要內容包括四方面，一是明確了發起主體應當爲開展保障性租賃住房業務的獨立法人；

二是強調了回收資金用途的嚴格閉環管理機制，確保淨回收資金優先用於新的保障性租賃住房項目建設，或用於其他基礎設施補短板重點領域；

三是壓實機構主體責任，要求發起人的控股股東、實際控制人不得挪用回收資金；四是加強溝通協作，證監會和國家發展改革委將指導滬深證券交易所、證監局和地方發展改革委做好推薦、審覈和日常監管工作。

下一步，證監會將會同相關部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續市場化收益的保障性租賃住房發行REITs，推動試點項目儘快落地，同時加強市場監管，督促原始權益人和中介機構誠實守信、歸位盡責，確保保障性租賃住房REITs行穩致遠。

首批保障性租賃住房REITs正式申報 

5月27日，深交所官網披露信息顯示，深圳人才安居REITs項目申請材料已通過深交所基礎設施公募REITs審覈業務系統正式申報，也於同日向中國證監會申報。

據悉，深圳人才安居REITs基礎設施項目類型爲保障性租賃住房，主要原始權益人爲深圳市人才安居集團有限公司，基金管理人爲紅土創新基金管理有限公司，專項計劃管理人爲深創投紅土資產管理（深圳）有限公司。

據介紹，紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房REITs選取了4個優質項目參與保障性租賃住房REITs試點，項目均已取得保障性租賃住房認定書。這4個項目位於深圳核心區域或核心地段，整體出租率達99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產評估值約爲11.58億元。項目的主要出租對象是新市民、青年人，租金定價大幅低於同類房源。

深圳安居集團本次項目募集的資金將繼續投資於深圳的保障性租賃住房建設，預計可新增保障性租賃住房2000餘套。

此外，廈門安居集團有限公司REITs項目也向中國證監會及上海證券交易所正式提交了申報材料，主要原始權益人爲廈門安居集團有限公司，基金管理人爲中金基金。

進入快速推進階段

2021年6月，首批基礎設施公募REITs項目在深滬交易所平穩落地。

7月國家發改委印發《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，明確將保障性租賃住房等納入基礎設施公募REITs試點行業範。

2022年以來，保障性租賃住房REITs進入快速推進階段。

3月18日，證監會表示正在會同相關部委研究推動保障性租賃住房REITs試點工作，儘快推動項目落地。

5月25日，國務院辦公廳印發《關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，提出推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）健康發展；進一步提高推薦、審覈效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。

深交所相關人士認爲，推出保障性租賃住房REITs產品，對於落實國家戰略決策、豐富公募REITs產品類型、完善保障性租賃住房市場建設、促進行業轉型升級均具有重要作用和意義。

具體來看，第一有利於服務國家戰略，提升金融服務實體經濟能力。推進保障性租賃住房REITs項目試點，有利於深化金融供給側結構性改革，促進租賃住房金融體系長期健康發展。同時，可以提供租賃住房增量投資的資金來源，改善地方政府資產負債結構，對穩增長、防風險和促改革具有重要積極意義。

第二，有利於豐富公募REITs資產類型，拓寬機構和居民投資渠道。保障性租賃住房REITs進一步豐富了基礎設施公募REITs的基礎資產類型，有利於增加居民投資品種，引導部分民間資金配置於優質、現金流穩定的租賃住房項目，切實與公衆投資者分享租賃住房市場建設成果，助力深化資本市場改革，服務加快構建中國特色現代金融市場體系。

第三，有利於拓展保障性租賃住房建設資金來源，建立全新的投融資機制。

第四，有利於樹立健康可持續的行業發展生態。基礎設施公募REITs的信息披露、交易與擴募等方面機制，可以激勵原始權益人和運營機構持續改進住房品質，實現市場化價值提升，有助於支持租賃住房行業向持續維護管理物業的商業模式演進，促進行業健康可持續發展。