作 者丨李莎

5月22日-24日，濟南住建局、濟南住房公積金中心連發4條通知，從縮減限購範圍、縮短限售時間、提高首套房公積金貸款額度、增加養老和多孩家庭購房套數、降低外地家庭購房社保和個稅門檻、降低首付比例、調整首套房認定標準等多方面支持合理住房需求。

無獨有偶，4月26日-5月10日，瀋陽連發6條通知，從降低住房轉讓增值稅免徵年限，外地人購房無需繳納社保或個稅，支持養老撫育住房需求，降低二套房首付比例等方面優化政策調控。

相較其他大部分城市，濟南和瀋陽的調控頻次更高，凸顯政策調控的迫切性。這亦反映出近期樓市新政覆蓋面廣、針對性強的共性特徵。“房住不炒”和支持合理住房需求的政策基調下，各地因城施策發佈需求端支持政策。

截至5月26日，據諸葛找房數據研究中心不完全統計，今年各地支持政策調控頻次超210次，覆蓋120餘個城市，5月調控次數已達93次。

在出臺樓市新政的城市中，省會城市往往是省內最具人口優勢、產業優勢和經濟發展優勢的所在，購房需求相對旺盛。對省會城市的調控內容和代表性省會的調控效果進行梳理，有助於加深對本輪調控認識，併爲後續可能的政策優化提供參考。

21世紀經濟報道記者不完全統計發現，3月至今，至少有18個省會城市推出樓市支持政策，包括鄭州、南昌、哈爾濱、福州、蘭州、昆明、銀川、貴陽、瀋陽、南寧、長春、長沙、海口、成都、杭州、武漢、太原、濟南等。

各省會城市的樓市新政主要涉及哪些內容？重點城市政策調控效果如何？後續政策是否還有加碼可能？

多個省會放鬆限購限售

3月1日之前，各地的需求端支持政策多以購房補貼、降低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度等爲主，發佈城市主要爲市場基本面更差的三四線城市。

3月1日，鄭州發佈18條樓市新政，覆蓋支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持等多個方向，其中養老家庭可多購一套房，首套房認定標準從“認房又認貸”調整爲“認房不認貸”的規定，一定程度上突破了原有的限購、限貸政策框架，業內認爲具有風向標意義。

“類似政策對全國其他城市也有啓發，基於信貸流動性增加、資金成本降低，未來二套房的政策會更加寬鬆。”鄭州新政甫一出臺，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如是評價。

在鄭州新政發佈之後，越來越多的省會城市加入需求端政策優化之列，政策內容也進一步延伸和拓展開來。

“認房不認貸”成爲很多省會城市支持改善性住房需求的重要方式。鄭州、蘭州、銀川、貴陽、長春、太原、濟南等7城均有相應政策推出。

其中，長春對此的規定更加細緻，對於擁有一套住房且結清購房貸款的家庭，不僅銀行執行首套房貸利率，公積金管理中心對於第二次申請住房公積金個人住房貸款的，貸款利率也執行同期首次公積金貸款利率。

支持養老家庭或多孩家庭多購一套房也成爲近期省會城市調控的新風尚。在鄭州之後，蘭州、瀋陽、杭州、武漢、濟南等5城都有類似政策推出。其中，濟南規定父母養老投靠家庭新購一套房，需滿足父母取得居住證6個月以上的條件，遏制投資和炒房需求。

除了允許父母投靠子女家庭，二孩、三孩家庭可新購1套房外，武漢還明確子女來武漢投靠父母的武漢戶籍家庭可新購一套房，目前該政策在其他城市較少見。

業內人士表示，支持養老撫育購房需求不僅能滿足相應羣體的改善住房需求，還能拓展市場真實購買力。但從實際來看，由於所涉羣體佔比較小，對城市整體市場影響有限。

限購、限售是強有力的規制性政策，也是收緊房地產調控的核心手段，近期多個省會城市的限購、限售均有不同程度鬆動。

相較而言，調整限購的省會城市更多，除了前文提到定向爲老人、多孩等家庭增加1套購房資格外，福州、銀川、瀋陽、長沙、成都、杭州、武漢、濟南、太原等9個省會城市均不同程度調整限購政策。

例如，福州規定非五城區家庭無需提供社保或個稅證明即可在五城區購房；成都近郊區縣住房不再納入中心城區購房時家庭名下總套數；杭州購買二手房落戶未滿5年無社保繳納年限要求，外地戶籍社保或個稅要求縮短至12個月；長沙規定作爲家庭存量房用作租賃住房不計入家庭住房總套數。

相對而言，瀋陽、銀川和太原調整限購的力度更大，瀋陽明確外地戶籍家庭在沈購房無需社保或個稅要求；銀川提出購房數量和購房主體不受戶籍限制；太原進一步放寬新市民、青年人購買首套房的限制，購首套房無需提供相關證明。

哈爾濱、銀川和濟南對限售有所調整。哈爾濱取消限售政策，銀川提出市內簽訂的商品房買賣合同轉讓期限不做限制，濟南則將限售年限從房產證滿兩年縮短爲網籤滿2年。

某品牌房企區域運營經理在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，對於剛需家庭而言，最大的購房成本來自首付比例和貸款壓力，因而降低首付比例對剛需而言是強利好。

降低首付比例，或提高貸款額度尤其是公積金貸款額度，也成爲越來越多省會城市的選擇。南昌、蘭州、昆明、銀川、貴陽、瀋陽、南寧、長春、海口、太原、濟南等11城均有相關政策推出。其中，蘭州、銀川、貴陽、長春、太原這5個城市的首套房首付比例最低可至20%。

另外，各地還針對當地市場進行個性化政策調整，如瀋陽、杭州將住房交易增值稅免徵年限從5年調整至2年，長春繼續對人才和進城農民等發放購房補貼，海口降低人才購房的社保或個稅門檻，杭州三孩家庭參與新房搖號參照“無房家庭”優先搖號等等。

政策發佈後各地市場表現分化

從今年政府工作報告提出要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，到4月底中央政治局會議明確要支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，再到近日國常會再提因城施策支持剛性和改善性住房需求，中央多次釋放積極的政策信號。

今年，各地需求端支持政策頻繁推出，5月調控已超90次，3月以來至少有18個省會城市發佈26次政策，但各類需求端政策調控滿足了多少合理住房需求，還要從市場上尋找答案。

整體來看，據國家統計局數據，4月70城房價並未出現回升跡象，一二三線城市房價環比總體呈降勢、同比繼續走低。在成交方面，1-4月商品住宅銷售面積同比下降25.4%，成交量降幅擴大，4月末商品住宅待售面積同比增長14.8%。

從全國房地產市場來看，政策調控效果並未明顯顯現。但是，城市市場分化明顯，省會城市政策傳導至市場端的反應也因城而異。

暫以3月以來首個發佈政策的城市鄭州、首個取消限售的城市哈爾濱、密集發佈支持政策的瀋陽，以及熱點城市杭州和成都這5個城市爲例，觀察其政策發佈後的市場情況，在5城中杭州的調控效果最爲顯著。

“新政過去一週，杭州房地產市場出現回溫跡象，促進作用明顯。”杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經濟報道記者表示。上官劍表示，截至5月24日，新政後客戶帶看量增長81%，掛牌房源量增長72%，供需有效增加，成交量增幅小幅放量。

上官劍認爲，對於此刻的杭州樓市而言，至少是一個利好的開始，從最初的剛需入場，到後期的帶動改善置換，同步可以有序調動整個二手房的流動性，也將推動新房的交易，利於房地產市場生態的良性循環的修復。

對比起來，成都5月16日發佈的政策相對溫和，新政後二手房市場成交雖然也有所增加，但整體市場變化不大。克而瑞數據顯示，5月16日-22日，成都二手房成交29.4萬平方米，環比上升19%，處年內較高位置。但從對當地購房者、房屋經紀人和房企人士的採訪來看，當地市場整體平穩。

受疫情和鄭州“7·20”特大暴雨災害影響，3、4月鄭州市場仍在底部運行，政策效果有限，近日受房貸利率下調利好影響市場略有回暖。

據國家統計局、鄭州住房保障和房地產管理局數據，政策發佈後，3、4月鄭州新房、二手房價格並未止跌，成交有所改善，但與去年同期比仍有較大差距。4月，鄭州新房和二手房價格環比分別下降0.3%和0.5%；新房和二手房分別成交6898套和6011套，同比分別下降67%和18%。

近日，鄭州首套房貸利率和二套房貸利率最低已分別降至4.25%和5.05%，看房和成交有所改善，市場底部修復中。

雖然政策密集推出，但瀋陽房地產市場仍未恢復。5月初，瀋陽品牌房企營銷口人士向記者表示，瀋陽樓市成交仍不景氣，市場復甦仍需週期。瀋陽中原研發部數據顯示，5月16-22日瀋陽樓市成交量和價格均有所回落，截至5月22日，瀋陽商品住宅庫存量1633萬平方米，去化週期約19個月。

相較而言，5城中哈爾濱的政策力度最大，限售政策是遏制投資和炒房需求的關鍵性手段之一，3月25日哈爾濱宣佈擬廢止限售，5月23日正式發文。

易居哈爾濱副總經理、哈爾濱房地產經紀與職業經理人行業協會常務理事陶漢向記者表示，廢止限售後哈爾濱新上市大量二手房源，首套房貸利率最低可至4.25%，但二手房成交仍表現不佳，而且進一步增加了新房去化難度。

陶漢表示，疫情是影響近期哈爾濱市場的最主要原因。哈爾濱竣科房產數據研究中心報告顯示，4月哈爾濱各大售樓處持續關停，成交顯著下降，4月商品房成交9.67萬平方米，環比減少超67%。

需求端政策發佈後5城市場反饋各不相同，市場變化一方面與政策力度有關，同樣爲熱點省會城市，杭州新政後市場變化更明顯主要是杭州政策力度更大。上官劍說，杭州二手房庫存較高，市場需求較弱，新政大幅降低購房門檻，能夠短期內釋放大量需求，彌補之前“85新政”後剛需購買不足的問題。

但另一方面政策效果也與城市基本面相關，如杭州、成都產業相對強勢，人口持續流入，購買力旺盛，而哈爾濱人口持續流出，增加市場去化難度。

除此之外，還受意外因素影響，如哈爾濱受疫情影響長時間不能在線下看房，成交難度增加，鄭州受鄭州“7·20”特大暴雨災害影響至今市場仍在恢復中。當前，宏觀經濟下行壓力、房地產行業底部修復和預期不振、疫情不確定性、個人就業和收入不穩定等因素也影響政策效果釋放。

整體來看，中指研究院指數事業部分析師孟新增向記者分析，今年各地供需兩端政策優化調整持續加大，本輪調控有助於促進合理購房需求釋放。但當前多城市房地產市場仍面臨較大的調整壓力，需求端方面政策的改善有助於加快市場恢復節奏，未來預計會有更多的城市加大政策調整力度及加快出臺節奏，特別是身處調整週期的城市。