来源：中国经营报

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

“今年以来，南京二手房市场成交量一直比较低，跟前两年的高峰期相比，价格也回落了一些。”房地产中介陈鑫（化名）入行已超过5年，其门店所处的版块位于南京市鼓楼区，周边房源为拉萨路小学和南京市第二十九中学双学区，这也是南京市知名的学区组合。

据陈鑫介绍，峨嵋岭19号小区有一套在售二手房源，目前挂牌价为630万元，较最初的挂牌价缩水了150万元。“尽管如此，该房源近一个月的带看量仅为7次，而这已是中介门店的主推房源之一。”

这也是目前南京二手房市场运行状况的一个缩影。5月20日，为进一步优化完善房地产政策，促进房地产业良性循环和健康发展，南京房地产业协会（以下简称“南京房协”）发文称：“本市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明，满足新市民等刚需群体合理购房需求。”

不过，上述政策不到半天就被紧急叫停。对此，南京市住房保障和房产局（以下简称“南京市房产局”）相关负责人日前在接受《中国经营报》记者采访时表示：“我们也看到了相关文章，但南京房协只是行业协会组织，其发表的内容不具备官方性质。”

值得注意的是，南京楼市政策优化调整的暖风还在持续。6月9日，有消息称，经南京市江宁区市民中心确认，南京市户籍在江宁区（除南站外）购买二手房，无需购房证明便可直接过户。此外，江北新区等片区二手房限购也有所放开。

6月10日，江宁区市民中心开具购房证明窗口的工作人员告诉记者，从6月9日起，南京本地户籍在江宁区（除南站外）购买二手房不再需要购房证明，也不限制购买套数。江北新区市民中心相关业务负责人也表示：“江北新区也有类似政策，区域内本地户籍购买二手房限购已放开。”

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长、南京房地产学会会长吴翔华认为，楼市优化调整政策起到效果需要升温期，因此更重要的是通过产业集聚进一步吸引人才，为人才在当地置业安居提供便利，从而在根本上增加房地产市场的需求。

量价环比稳中有升

学区房一直是南京二手房市场的“顶梁柱”，但今年以来的整体成交量较为低迷。

以陈鑫向记者重点推荐的一套位于峨嵋岭19号小区房源为例，该房源面积为78平方米，挂牌价630万元。“这个小区居住环境不错，价格可以谈到600万元以内，单价约7.7万元/平方米，性价比很高。”陈鑫告诉记者。

链家APP资料显示，上述房源早在2021年4月便已挂牌，最初的挂牌价格为780万元，此后业主先后5次调低了价格，最近一次是在今年3月，单次降价58万元，挂牌价最终定格在630万元。也就是说，该房源的挂牌价在一年时间内已调低了185万元。

此外，今年3月以来，位于南京市鼓楼区华侨路怡景花园的一套房源已经降价4次，累计降价55万元，但直到现在尚未有带看记录。历史成交记录显示，怡景花园在2021年的成交均价普遍超过9万元/平方米，但今年4月最新成交的一套房源单价仅为7.14万元/平方米。

“这样的情况在南京市较为普遍。”在陈鑫看来，一方面，部分房源的挂牌价格过高，与买家的预期还有一定差距；另一方面，今年南京楼市整体下行，二手房市场更是首当其冲。

我爱我家最新统计数据显示，今年5月，南京市二手房成交量共计6111套，环比小幅上涨1.2%，近3个月的成交量稳中有升；同比则下滑47.3%，但降幅较之前有明显收窄；成交均价为33299元/平方米，环比上涨4.5%。

这也意味着，今年4月以来，在打出松绑限售条件、放宽社保年限要求、降低房贷利率等一系列楼市政策优化调整“组合拳”后，南京二手房市场成交量和成交均价均已呈现出环比上涨的态势。

在挂牌量方面，今年5月，南京二手房市场新增挂牌房源11306套，环比上涨33.2%。在业内人士看来，主要是因为南京市放宽了限售政策，市场涌现出了一批可售“次新房”房源，同时业主的心理预期也较高，整体挂牌价较之前也有明显上调。

克而瑞研究报告指出，南京二手房市场挂牌均价维持在32900元/平方米左右，较二手房成交均价高出近5000元/平方米，挂牌价居高不下也是造成当前二手房市场成交低迷的重要原因，成交房源大多存在较大的让利空间，多数成交房源总价较挂牌价低5万~10万元不等。

“目前，二手房成交量低迷，也是新房市场恢复缓慢的重要原因，尤其是置换改善市场，虽然部分置换需求已有所表现，但如果要真正实现成交，还要看二手房市场的表现，首次置业的刚需群体不愿高价接手二手房，成为当前市场的症结所在。”克而瑞研究报告进一步分析道。

“短期内，南京市主城区核心板块放开限购的可能性不是很大。”在戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光看来，现在南京市已经有多个板块放松限购政策，刚需群体可以有比较多的选择。此外，南京市主城区本身供应量不多，相对而言去化压力也不大。

专家建议楼市调控应“放长线”

“南京楼市调控表面上看是对二手房市场施加影响，实际作用还是想以此拉动新房市场和土地市场。在今年的首轮集中供地中，杭州市揽金800多亿元，相比之下南京市的土地市场并不乐观，在推出的20宗宅地中有6宗流拍，其他地块也多为国企‘兜底’，这也是南京市此次出台的楼市政策力度较大的主要原因。”吴翔华表示。

在新房市场方面，克而瑞统计数据显示，今年5月，南京市新房供应共计89.64万平方米，环比下降41.67%，房企在楼市去化较低的行情下推盘积极性较低，成交面积为80.08万平方米，环比上涨16.21%。

“房地产行业的产业链很长，对经济的影响面非常广。在楼市低迷期，政策端不断释放利好消息无疑能够刺激房地产市场成交。”汤耀光表示，此前，南京市溧水区和六合区等远郊地区纷纷推出了取消限购、提高公积金贷款额度、针对多孩家庭给予政策倾斜等举措，可以让此前没有“房票”的客户获得在南京市购房的机会，短期内有望刺激成交量，促进楼市回暖。“但这部分新增的购买需求可能两三个月就被消化掉了。”

在吴翔华看来，如果取消全面二手房限购，则意味着资本支持下的房地产投资、投机热情又会被点燃，尤其是一些热点板块和有炒作题材的学区房。总体而言，最近各地出台的多项政策对买房者来说利好频出，相关政策被叫停也是坚持“房住不炒”的体现。

“当前背景下，楼市调控更应‘放长线’。”吴翔华表示，对南京市而言，更重要的是通过产业集聚进一步吸引人才，推出优惠政策为人才在当地置业安居提供便利。

据了解，5月20日，南京市房产局和秦淮区政府推出了今年首个共有产权住房试点项目——观泓雅苑。该项目位于秦淮区观前里1号，本次试点供应房源514套，项目计划于2023年4月底前竣工，毛坯交付，包括75平方米、82平方米、89平方米和115平方米四种户型。

记者注意到，观泓雅苑项目均价仅为3.2万元/平方米，共有比例为80%。而周边二手房挂牌价在5万元/平方米左右，该项目的售价相当于打了6折。

“之所以共有产权住房会对人才和年轻人有比较强的吸引力，是因为在这类住房中他们拥有自己的产权，此前在南京铺开的各类租赁住房归根结底还是租房缺乏安全感。”吴翔华认为，这些初到南京的人才正是“夹心阶层”，拥有较高收入但资产积累较少，中心城区的房价甚至首付都难以承担，共有产权住房的存在给了他们一个缓冲空间。

吴翔华进一步表示，在5~8年后，大部分人才会选择卖掉共有产权住房来置换商品房，这样整个房地产市场的需求也会慢慢提升，形成阶梯式的循环。“现在的问题是，南京市这类项目数量较少，处于供不应求阶段。建议未来可以与租赁住房的发展路径类似，在商品房小区配建20%~30%的共有产权住房。”