原标题：自如公布租金定价机制，整体租金环比、同比波动不足3%，均低于普租

近日，高校毕业季需求释放，租房市场整体回暖，同时租金价格涨跌话题也再次引发社会关注与热议。对此，经对比北京、上海等一线城市的多个小区的租金价格走势后发现，今年租金虽然有波动，但远低于去年同期水平。以上海为例，多个机构数据显示，去年同期租金同比涨幅近10%。此外，相比普租市场，长租机构租金整体平稳涨幅并不高。

以北京上地地区的枫润家园小区为例，从去年6月份租房高峰期到来后，截至今年6月份一年时间，普租房源的租金经历了较大波动。从去年6月至9月，普租房源租金累计上涨3个月，累积涨幅超75%，其中去年9月单月涨幅超35%；去年10月至今年1月，普租房源租金又经历累计4月下降， 累计下降超40%，单月最大降幅近15%。但同小区自如房源最大累计涨幅及最大累计降幅均不足4%。

据公开数据显示，今年第二季度，自如全国租金水平保持整体平稳，环比波动幅度均在±2%范围内。目前，自如全国10城续约价格平均波动为2.5%-3%，显著小于普租市场租金波动幅度。

为何长租机构价格波动幅度可以小于普租？“最主要是长租机构背后的运营逻辑与个人房东不同”，自如数据智能中心首席科学家张宇宙博士说明了自如等长租机构的定价逻辑。

据张宇宙博士介绍，不同于个人房东的“对比定价法”，即对比同小区、同户型房源，再根据自身房源装修配套水平等制定价格，部分房东还会一定上浮，留出讨价还价的价格空间。自如这类长租机构，更关注其管理房源在长委托周期内的整体收益率，“简单来讲，就是我们追求的是长期、稳定的高出租率，而不是为了一时的高租金，导致出租率降低。”

自如追求高出租率的原因与其采用的运营模式息息相关。据了解，自如目前采用的模式为“增益租”，对业主来说具有无差价、无空置期、收益有保底等特点。业主将房子委托给自如后，不管市场房价涨跌，及房源是否出租出去，自如都会在合同期内付房东保底房租。而如果市场行情好，自如则会和业主分成超出保底部分的租金收益。

张宇宙博士透露，自如此类运营模式，有两个经营要素最为重要，一是，要有足够的规模；二是，在规模的基础上做到足够高的出租率。“所以，我们是以长期、稳定的高出租率为基础，而定价又服务于出租率，总结来讲就是规模＞出租率＞租金价格的运营逻辑。”

张宇宙博士表示，一直以来，自如采用价值管理机制，通过四层价值定价法来判定一套房子的核心价格。

最底层是区位价值，如北京国贸和天通苑地区的租金基础就会有差异；第二是楼盘价值，如在同一区域，2005年建的小区与30年房龄以上的小区，容积率、绿化率、物业管理水平都不一样，楼盘小区本身属性的差异也会带来价值区别。第三是房屋价值，如房子面积、朝向、楼层等；第四层是装修配置价值，装修老旧肯定不如精装修的价值高。

此外，自如也会以市场上已经成交的价格以及销售周期，作为判定一个特定房子定价是否合理的依据。

张宇宙博士认为，要在保证出租率足够高的前提下，再去尽量吻合市场的趋势。“但租金与出租率需要相互平衡，所以我们更愿意以合理的价格把房子租给客户。”

另外，为了防止房源价格波动过大，自如采取了“系统警示、人工复核“机制，同时设置“涨幅上限”，避免异常价格的出现，保证租金在长时间内处于合理平稳水平。如某房源价格达到警示值，系统发出预警后，价格分析师会进行人工审核，多方比对，最终确保释放价格符合市场定位。

据悉，基于过去十年的楼盘字典的数据积累，自如价值定价基础算法对全国十个城市经营范围内楼盘的覆盖率超过90%，平均每日运算学习超过200万次。目前自如整体入住率超90%，北京、上海作为重点一线城市，入住率均长年高于90%。客户续约率方面，目前，自如整体续约率环比增长近10%，同比增长超过16%。