出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

6月29日，中南建设旗下武汉项目公司，武汉锦苑中南房地产开发有限公司（以下简称“武汉锦苑中南”）被樱花卫厨（中国）股份有限公司（以下简称“樱花卫厨”）告上法庭，案由系票据付款请求权纠纷。

案件受理的法院为武汉市黄陂区人民法院，无独有偶，该院同样也在今年4月份也受理了武汉盛似海特贸易有限公司与武汉锦苑中南的票据纠纷案件。

（资料来源：天眼查）

根据《票据法》第4条，票据权利是指持票人向票据债务人请求支付票据金额的权利，包括付款请求权和追索权。付款请求权是持票人享有的第一顺序权利，是基本票据权利。票据付款请求权纠纷是指票据的持票人向票据主债务人（汇票的承兑人、本票的出票人、支票的付款人），或者其他付款义务人请求按照票据上记载的金额付款遭到拒绝而引起的票据纠纷。

目前，两起案件均在审理之中。工商信息显示，樱花卫厨的经营范围包含生产热水器、燃气灶、吸油烟机和其它厨房器具、卫浴设备等，而武汉盛似海特的主营业务为汽车零部件、工业设备、金属制品及材料、建筑材料、普通机械设备、五金产品。

从票据纠纷和双方的主营业务所在产业链的地位看，中南建设或是由于票据逾期，导致供应商诉诸法庭。

票据纠纷居司法风险之首

实际上，自从去年中南建设爆出商票逾期以来，公司出现的流动性困难已然公开化。相对于按月付息、公开市场交易的债券来说，票据的逾期显得并不明显，不少房企在公开市场债券表现平稳，但在商票领域却早已暴露出了风险。

中南建设的财务风险就是从商票逾期开始的，天眼查数据显示，截止目前在公司（仅指上市主体）众多的司法风险之中，票据最索权纠纷是位列第一的，从票眼数据库中也能得到相通的结论。

（资料来源：天眼查）

武汉锦苑中南面临的票据纠纷只是中南建设旗下的一个典型罢了，而包括像中南建筑产业集团、中南建设（南通）建筑产业公司等均有拒付的情况发生。而这背后，当然是中南建设这过去多年突飞猛进之后留下的高杠杆后遗症。

销售回款难 财务压力随时间递增

陈凯2017年的加盟，令本就处于积极拿地中的中南建设，表现的更为激进。随之而来的销售业绩也持续扩张，从2017年到2020年，中南建设的销售额达到2238亿元。这期间，中南建设始终是依靠债务来驱动规模增长，即使在陈凯出走后，中南建设要走出该模式的影响并不容易，直到三道红线的出台，倒逼行业进入深度调整。

财报显示，截止今年1季度，中南建设的短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券合计达到562.49亿元，而同期账面货币资金仅192亿元，仅与短期负债相当。但实际上账面的货币资金多数都在应付各项目公司高达1414亿合同负债的保交付工作，真正能用来偿还债务的资金来源主要有销售回款和再融资。

公告显示，中南建设5月份实现合同销售金额49.9亿元，同比减少75.24%。1-5月累计合同销售金额261.8亿元，同比减少70.48%；销售面积210.6万平方米，同比减少68.28%。量价齐跌，销售回款减少七成，如若这一回款渠道不能及时恢复，中南建设的流动性压力无疑将持续上升。

再融资方面，中南建设主要通过新旧债务的交换要约来达到以旧换新的目的。6月7日，中南建设公告称，JIAZHO 10.875 06/18/22和JIAZHO 12 06/08/22两笔美元债的交换要约已完成，共计1.57亿美元票据本金金额获得交换。此外，在提前兑付深交所的3比债券后，另外3比也已获得债权人的豁免违约责任。

而在新发债券方面，中南建设今年并无相关公告，更多的是处理资产和引入资金方等措施。

今年4月交易完成后，华润万象生活以24.8亿元的价格正式将中南建设旗下物管平台中南服务整体吸收。5月9日，中南建设也获得国内四大AMC机构之一，华融资产拟投入50亿元资本进行支持。而近日，中南建设想陈昱含控股的关联方转让金石世苑100%股权，回款3.3亿元。

保交付压力大 土地储备去化有难度

截止2021年末，中南建设在建项目规划建筑面积合计约2974.4万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1160.5万平方米，可竣工资源总面积4134.9万平方米。其中一二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比约64%，全年新增的土储也近70%在三四线城市。

实际上，中南建设过去突飞猛进也是抓住了三四线的红利，但随着棚改货币化退潮、人均居住面积达到较高水平之后、人口向大都市圈聚拢等影响下，三四线的购买力已明显减弱，以至于近期河南和江苏部分城市出台了类似于“房票”、大蒜换房、西瓜换房等刺激手段。包括恒大、碧桂园、中南等在三四线的土储均有不同程度的去化难问题，相反扎根一二线的房企、如华润置地，在5月的销售已经呈现出明显边际改善迹象。

中南建设不仅面临土储去化回款难，同时账面上还有1414亿庞大体量的合同负债需要其提供巨大的资金来保证交付。若简单按照建安成本为售价的30%来预估，中南建设要完成保交付的任务，至少需要424亿元的支出。

如若回款持续不及预期，中南建设在土地市场的动作预计也将持续暂停，而这势必反过来又压缩了销售回款的规模。这或将令中南多年来冲刺规模的努力，一把回到“解放前”。