2022年上半年，針對低迷的房地產市場，監管層多次釋放利好信號，房貸審批提速，房貸利率下調，隨着優化樓市調控政策密集出臺，房地產整體市場熱度呈邊際回升態勢。

值得注意的是，已有投資機構在暫入困境的中國房地產行業嗅到機會。據英國金融時報報道，不良債務專業投資公司Gramercy Funds在資金緊張的中國房地產行業嗅到了“經驗豐富的信貸投資者的機會”，已購入2億美元中資房地產債券，並將繼續增持。。

隨着政策效應開始發酵，綜合市場分析來看，下半年房地產景氣度將持續回升。

政策效應開始發酵

由於基數效應等因素，簡單根據同比數據判斷房地產市場形勢會存在誤區，應根據環比等多類數據綜合判斷。穩經濟大盤之下，房地產市場已經出現了一些新的跡象，政策效應開始發酵。

近日，易居研究院智庫中心發佈的《百城土地成交報告》顯示，6月前20日，全國100個城市土地（含純住宅、商住、商辦用地）成交幅數爲449幅，環比5月前20日增速爲20%，同比去年6月前20日增速爲-40%。同樣，成交建築面積爲2933萬平方米，環比5月前20日增速爲39%，同比去年6月前20日增速爲-60%。成交金額爲1661億元，環比5月前20日增速爲53%，同比去年6月前20日增速爲-52%。

更早之前，財政部發布的一組數據則顯示出，土地財政收入跌幅有所縮窄。

財政部最新數據顯示，今年前5個月，地方政府性基金中的國有土地使用權出讓收入（下稱“土地出讓收入”）18613億元，比去年同期減少7510億元，同比下降28.7%。不過5月份土地出讓收入跌幅（-24%）較4月縮窄了13.9個百分點。

從房地產交易數據來看，易居研究院智庫中心發佈的《百城新房成交預測報告》則顯示，2022年6月份，全國100個城市新建商品住宅成交面積預計爲2506萬平方米，環比預計增長21%；今年5月份，這100個城市環比增長14%。據此，預計6月份新建商品住宅成交面積將繼續保持環比正增長態勢，環比增速也將有所擴大，同時同比降幅得以繼續收窄。

基於以上數據，在3月以來持續落地穩樓市政策的助力下，房地產交易層面的數據開始有所改觀，房地產交易行情改善的趨勢明顯。

對於樓市的回暖，房企的感受更爲直接。6月28日，萬科董事會主席鬱亮在萬科2021年年度股東大會上談及房地產市場形勢時斷定，從短期來看，市場已經觸底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。

值得注意的是，已有投資機構在陷入困境的中國房地產行業嗅到了機會。據英國金融時報報道，不良債務專業投資公司Gramercy Funds認爲，一些中國房地產公司債券的價格低於內在價值，有經驗的投資者有機會實現這種內在價值。

該公司創始人羅伯特•柯尼希斯貝格爾表示：“在我們關注的公司中，大約有10家的價格肯定低於內在價值。我們認爲，通過在合理的時間內參與推動重組，我們可以實現這種內在價值。”

下半年景氣度將持續回升

2021年四季度以來，房地產調控政策逐步轉向“支持合理住房需求”和“促進房地產業健康發展和良性循環”。針對房地產行業下行壓力較大的情況，監管部門圍繞穩定市場信心推出系列政策舉措，積極滿足房地產企業合理融資需求，維護房地產企業債券融資渠道穩定暢通。

市場普遍認爲，2022年下半年，隨着利好政策不斷出臺，購房需求會得到進一步釋放，市場景氣度也將逐步回升。

數據顯示，1~5月份，全國商品房銷售面積50738萬平方米，商品房銷售額48337億元。環比來看，5月份房地產銷售面積、銷售金額環比增速分別爲26%、30%。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認爲，房地產投資企穩的重要前提是銷售企穩。銷售回款是房地產開發資金的重要來源。釋放購房需求是銷售回暖不可或缺的前提，前者需要放鬆限購限售和給予金融支持兩方面共同配合。合理購房需求的金融支持，包括降低首付比例、下調按揭貸款利率、放鬆限貸標準等等，這些舉措有助於降低居民購房負擔與成本，從而促進需求釋放。回顧過去房地產下行週期的經驗，下調首付比例和貸款利率後，各大城市紛紛放鬆限購限售標準。在放鬆限購和積極的金融支持下，商品房銷售增速於半年左右後開始觸底企穩回升。

據不完全統計，開年至今已有近百個區域放鬆地產需求端政策，包括調低首套首付比、下調房貸利率、限購限貸政策放鬆，以及通過公積金貸款、購房補貼等方式鼓勵購房。

浙商證券首席經濟學家李超認爲，當前地產政策放鬆主要仍集中在三四線城市，預計未來將有更多一二線城市迎來二套住房政策放鬆，限購限貸條件也有望進一步放寬並有效提振地產銷售。

穩定房地產投資增長，除了促進銷售回暖外，改善房企融資環境也是關鍵所在。

近期，央行在《關於做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》中強調，保持開發貸款平穩有序投放，商業銀行、金融資產管理公司等要做好重點房企風險處置項目併購金融服務，穩妥有序開展併購貸款業務，加大併購債券融資支持力度等。

更早之前，政治局會議強調，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

連平表示，在政策積極推動下，下個階段房企資金融通的堵點有望逐漸打通，融資渠道將有所拓寬，房企融資狀況將會逐步改善。

李超認爲，2021年四季度以來，已陸續有廣州、成都、煙臺、南京等城小幅放鬆預售資金監管力度。受益於未來預售資金監管的放鬆，房企流動性增強後被動再投資鏈條恢復有望提速。

中國社會科學院6月14日發佈的《房地產藍皮書2022》預計今年房地產市場將持續復甦。該報告預計，2022年房地產交易市場逐步修復，第一季度成交量完成築底，第二季度成交價格實現止跌。對於2022年的房地產調控政策，藍皮書建議，進一步完善因城施策目標與手段，改進完善住房需求管控政策，推進房貸利率的合理下調，優化住房交易增值稅和個人所得稅優惠政策等。

責任編輯：吳劍 SF031