当前中国城市人均住房面积已经超过了36平方米，中国楼市发展已经走过高峰期。

近期以来，小麦、大蒜、西瓜换房等花式促销手段层出不穷。

与此同时，根据第一财经记者不完全统计，包括近期发布限跌令的福建平潭在内，近一年内，至少有24城发布了房价限跌令，其中以三四线城市为主。

6月20日，福建省平潭综合实验区交通与建设局、行政审批局、市场监督管理局、行政服务中心联合发布《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》，其中提到，各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%，在办理价格备案时，须同时在商品住房价格备案表上进行承诺，对超出规定幅度的，不予办理网签、备案。

此外，各地纷纷发布鼓励二孩三孩家庭购房、加大购房补贴力度、鼓励新市民购房等政策，其中包括天津在内的14个城市发布了公积金“一人购房全家帮”政策。

各地政策密集发布的背后，是当前我国房地产发展的阶段与现状：经过过去二三十年尤其是本世纪以来房地产市场的飞跃式发展，当前中国城市人均住房面积已经超过了36平方米，中国楼市发展已经走过高峰期。

国家统计局近期公布《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。当然，城乡之间差距较大，不过，当前我国城市家庭人均居住面积也已经达到了36.52平方米。

第一财经记者根据《中国人口普查年鉴-2020》梳理发现，从建设年代来看，中国城市家庭住房中，88.4%的住房为1990年以后建设，68.1%为本世纪所建。尤其是2010年代，占比最高，达到了35.2%。从区域分布来看，青海、宁夏、重庆、贵州、陕西、西藏、新疆、安徽、四川、云南这一占比超过了40%，这些省份均来自中西部地区。可见，近十年来，是中西部房地产市场快速发展的十年。

不过，经过本世纪以来的高速发展，我国楼市已经走过了高峰期。58安居客房产研究院分院院长张波认为，未来房地产增量市场的规模大概率会不断缩减，即商品房销量缓慢减少是个大趋势。6月28日，万科董事会主席郁亮在万科2021年度股东大会上表示，当前房地产市场所处环境已与过去不同。人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都在发生变化，行业正步入新的发展阶段。不仅不会回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

度过高峰期后，楼市的需求在哪里？中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对第一财经分析，在一些人口减少、收缩的城市，人口流失，人口流动比较容易，房子却不能跟着人走；在人口流入地，人口大规模集聚，但建房子需要过程，加上受制于土地指标等因素影响，大城市住房一直比较紧张，人房矛盾突出，推动房价上涨。

也就是说，在一些人口流入的城市，楼市仍有较大的增量空间。一些东部城市人均居住面积较小，房龄较长，未来这部分群体也有改善的需求。

另一方面，中国的人口结构正在发生深刻变化。去年我国60岁及以上的人口占比达到了18.9%，其中65岁及以上的人口占比达到了14.2%，已经进入到深度老龄化社会。第一财经记者对历年出生人口统计梳理发现，1962年后我国进入了一个长达十多年的出生人口高峰期，因此今年我国正式进入到退休高峰期。

在老龄化不断加深的情况下，房地产市场也应该随之不断调整，加快补足适老化方面的短板。张波认为，银发经济在未来将发挥出极大效应，和40、50后出生人口不同，60后人口在青年时期经历了国内改革开放的起始阶段，在学历、收入以及职业发展方面，整体有着更为明显的提升，因此对于养老也有着更高品质的需求。