當前中國城市人均住房面積已經超過了36平方米，中國樓市發展已經走過高峯期。

近期以來，小麥、大蒜、西瓜換房等花式促銷手段層出不窮。

與此同時，根據第一財經記者不完全統計，包括近期發佈限跌令的福建平潭在內，近一年內，至少有24城發佈了房價限跌令，其中以三四線城市爲主。

6月20日，福建省平潭綜合實驗區交通與建設局、行政審批局、市場監督管理局、行政服務中心聯合發佈《關於進一步規範實驗區商品房銷售市場秩序的通知》，其中提到，各房地產開發企業在銷售商品住房時，實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的15%，在辦理價格備案時，須同時在商品住房價格備案表上進行承諾，對超出規定幅度的，不予辦理網籤、備案。

此外，各地紛紛發佈鼓勵二孩三孩家庭購房、加大購房補貼力度、鼓勵新市民購房等政策，其中包括天津在內的14個城市發佈了公積金“一人購房全家幫”政策。

各地政策密集發佈的背後，是當前我國房地產發展的階段與現狀：經過過去二三十年尤其是本世紀以來房地產市場的飛躍式發展，當前中國城市人均住房面積已經超過了36平方米，中國樓市發展已經走過高峯期。

國家統計局近期公佈《中國人口普查年鑑-2020》顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶居住面積達到111.18平方米。當然，城鄉之間差距較大，不過，當前我國城市家庭人均居住面積也已經達到了36.52平方米。

第一財經記者根據《中國人口普查年鑑-2020》梳理發現，從建設年代來看，中國城市家庭住房中，88.4%的住房爲1990年以後建設，68.1%爲本世紀所建。尤其是2010年代，佔比最高，達到了35.2%。從區域分佈來看，青海、寧夏、重慶、貴州、陝西、西藏、新疆、安徽、四川、雲南這一佔比超過了40%，這些省份均來自中西部地區。可見，近十年來，是中西部房地產市場快速發展的十年。

不過，經過本世紀以來的高速發展，我國樓市已經走過了高峯期。58安居客房產研究院分院院長張波認爲，未來房地產增量市場的規模大概率會不斷縮減，即商品房銷量緩慢減少是個大趨勢。6月28日，萬科董事會主席鬱亮在萬科2021年度股東大會上表示，當前房地產市場所處環境已與過去不同。人口形勢、收入狀況、房地產市場運行的指導原則都在發生變化，行業正步入新的發展階段。不僅不會回到過去的發展邏輯，也不會再回到過去高峯時期的規模與增長速度。

度過高峯期後，樓市的需求在哪裏？中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經分析，在一些人口減少、收縮的城市，人口流失，人口流動比較容易，房子卻不能跟着人走；在人口流入地，人口大規模集聚，但建房子需要過程，加上受制於土地指標等因素影響，大城市住房一直比較緊張，人房矛盾突出，推動房價上漲。

也就是說，在一些人口流入的城市，樓市仍有較大的增量空間。一些東部城市人均居住面積較小，房齡較長，未來這部分羣體也有改善的需求。

另一方面，中國的人口結構正在發生深刻變化。去年我國60歲及以上的人口占比達到了18.9%，其中65歲及以上的人口占比達到了14.2%，已經進入到深度老齡化社會。第一財經記者對歷年出生人口統計梳理發現，1962年後我國進入了一個長達十多年的出生人口高峯期，因此今年我國正式進入到退休高峯期。

在老齡化不斷加深的情況下，房地產市場也應該隨之不斷調整，加快補足適老化方面的短板。張波認爲，銀髮經濟在未來將發揮出極大效應，和40、50後出生人口不同，60後人口在青年時期經歷了國內改革開放的起始階段，在學歷、收入以及職業發展方面，整體有着更爲明顯的提升，因此對於養老也有着更高品質的需求。