6月28日,呼和浩特本年度第三次土地拍賣上線。

此次掛牌出讓的2022008號地爲城鎮住宅用地,宗地位於呼和浩特滿洲里路以東、和平街以南,是集景觀帶、公園、學區、醫療於一體的城市東南方向的稀缺地塊。該地塊土地面積共76.429畝,起拍價爲近4.46億元。

和呼和浩特以往動輒十幾宗地塊拍賣不同,此次土拍僅供應這一宗含金量極高的地塊。

位置極佳,規格足夠。在房地產即將進入今年下半場搏殺,房地產形勢晦澀難明的節點。呼和浩特推出這一宗地進行土地拍賣,貌似具有深刻的“試金石”作用。目的是爲呼和浩特房地產市場的下一步決策走向試水,用高質量地塊對房企實施的一招“小馬過河”。

在鐵口斷房看來,呼和浩特土地拍賣一直秉承的就是“量大管飽”的態度,但是“量大”卻不代表“價廉”。購房者買漲不買跌,房企的道理也一樣,買熱不買涼。

人口流入沒有達到摩肩接踵的地步,房企蓋房卻是遮天蔽日。土拍價格年年上漲,房價也是芝麻開花。一片你好我好大家好中,全國房企10強有一半都“參戰”呼和浩特樓市,卻幾乎都在一年時間裏崴了腳。

以上,都是現實。但是, 困難是一樣的,但答案可以不一樣。房企難以扭轉市場,但可以改變自己。

自去年下半年以來,呼和浩特土地拍賣市場進入速凍模式,底價成交、流拍等情況不斷出現。尤其是某大暴雷後,以往豪橫的房企對土拍就愈發錙銖必較謹小慎微起來。

6月28日掛牌的呼和浩特城東南稀缺地塊,每畝地起拍價價格達到了580萬元,土拍結果將於7月28日15時30分揭曉。長達一個月的“冷靜期”,這本身就是對房企在呼和浩特發展信心的一次考驗。

屆時,如果地塊溢價成交,可以證明呼和浩特還在被房企所看重。如果誕生“地王”,那麼,這裏就依然是一片房地產投資的熱土。

當然,爲了防止“意外”發生,呼和浩特也預留了三個後手:一是該地塊必需配建公共租賃住房;二是該地塊土拍不接受拖欠市本級土地出讓價款的企業及其股東的申請;三是不接受計入呼和浩特市房地產開發企業誠信監督信用等級評定管理平臺D級及以下企業的申請。

呼和浩特迄今爲止的“末代地王”是2021年呼和浩特第五次土拍,不足60畝的地塊經過85輪角逐,以5.7億元的總價摘得,每畝高達959萬元,創造了樓面價每平米7194元的中實地產。

這位“地王”桂冠獲得者,在呼和浩特房地產業界引發熱議,不少在此次土拍競爭失利的房企甚至專門給中實地產製作海報表示恭賀。其中是幾分真心實意,或者是飽含醋意,只有房企老闆們自己知道。

至此之後,呼和浩特土拍“地王”桂冠空懸近一年。

2021年全年,呼和浩特共成交53宗土地,土地成交面積1786273.582平方米,出讓金額總計61.42億;2020年呼和浩特全年出讓土地40宗,土地成交面積1654430平方米,成交金額是127.89億。

兩相比較,2021年的土地拍賣如果沒有中實的“地王”加持,成交金額應該不會止步於“腰斬”。而一直祕而不宣的房地產疲態也在此後完全揭盅。

2022年眼看時間過半,反觀呼和浩特土地拍賣成績,老鐵們會發現,大熱的不是住宅用地,而周邊旗縣的工業用地。住宅用地在流拍,而以土左旗爲代表的工業用地卻早早地名花有主。

是住宅不香了,還是工業翻身了?

是調控顯效了,還是政策轉向了?

在土地價格已經佔到房價三分之一強的現實語境下,房企一方面面臨後續開發建設資金不足,急於變現的窘境。另一方面受地價制約,降房價的空間不足。賠本賺吆喝的斷臂求生舉措,更會招致飛來橫禍。

此前,某大就在呼和浩特玩過讓購房者全款購房,私下裏再許諾返還購房者低於備案價的“優惠房款”的戲碼。只是這波操作演砸了,一地雞毛,至今無人打掃。

前車之鑑,不可不察。所以,此次土拍是呼和浩特對房企在房地產投資價值是否認可的考驗,也是房企對整個房地產形勢判斷的考驗。

土拍考驗房企,話題太過於高大上。鐵口斷房只是想從購房者角度發表一點淺見:呼和浩特的高樓大廈被炒房客集採一撥,被棚改獲益者帶走一撥,被需要學區的家長買去一撥。除了那些收入不高,望房興嘆的羣體外,能夠買房的羣體不過是小貓兩三隻。

而且,這些“小貓”在房地產的投資價值漸去漸遠的時候,想讓他們掏出真金白銀購房,拿地後的房企蓋什麼房,怎麼蓋房,都需要做好接受被雞蛋裏挑骨頭的各項心理準備。

這一點,可以說是是購房者對房企的倒逼,也是房企在野蠻生長多年後,在迴歸居住屬性後的自我救贖。

呼和浩特爲一宗地專門進行土地拍賣,是試探房企的態度,也是在摸購房者的底牌。土拍,房企做主。房地產市場是涼是熱,也交給房企主導。一朝權在手,看你怎麼辦?

以史爲鑑可以知興替,以房爲鑑可以看未來。用另外一個角度解析呼和浩特樓市,關注鐵口斷房,關注呼和浩特房企發展脈絡。以事實斷房產,歡迎老鐵們關注點贊評論轉發收藏!(本文圖片來源於網絡) #呼和浩特#

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