記者|王婷婷

7月1日,上海樓市重啓滿月。

樓市交易停滯兩個月後,上海在過去一個月裏“滿血復活”。隨着6月初全面復工復產的推進,上海樓市幾乎是在一夜之間回暖,並且其熱度很快從土地市場傳遞至銷售市場。

作爲上海樓市復工的開端,在首輪土拍中攬金835億元,使得上海成爲全國第一輪集中供地中的收金第一名,在此之後上海樓市便不斷傳來好消息,“開盤即罄”“豪宅活躍”“觸發積分”等關鍵詞頻現。

6月以來,隨着一批次延期項目得到重啓和二批次項目的加速入市,在上海開盤的27個項目共計供應了8668套房源,至少有13957組意向認購。而且僅僅在6月28日和29日就有10個項目開盤,其中有9盤實現售罄。

以頗受關注的仁恆海上源項目爲例,認購率達473%,開盤房源372套,均價11.5萬元/平方米,共943組客戶入圍,入圍分72.16分,在29日直到1119號客戶被叫號宣佈房源售罄,銷售金額達60.85億元。

此外,在本週內售罄的還有錦博苑、華髮四季半島、奧園金地格林雲尚、遠洋紅星寶山天鉑、保利雲上潯光、招商虹璽、中建海樾府、碧桂園柏悅前灣、天匯世紀璽等項目。其中錦博苑、遠洋紅星寶山天鉑和碧桂園柏悅前灣爲今年一批次項目,而奧園金地格林雲尚爲去年六批次遺留項目。

一位融信內部人士向界面新聞表示,近期上海樓市回暖,公司在上海的項目均賣得不錯,與招商和保利聯合打造的天匯世紀璽就是典型的例子。該項目位於靜安區內環內,於6月27日正式開盤,共推出500套89-166平方米戶型房源,整盤均價123161元/平方米,共有918組客戶參與搖號,最終實現開盤即售罄。

“從目前在售項目來看,上海銷售還是挺強勁。”旭輝方面也肯定了上海樓市在重啓後實現快速回暖,“在復工第一週,售樓處平均每天要接待200組看房客戶。”

位於松江區佘山鎮的佘山望項目,是旭輝目前在上海唯一一個在售項目,由旭輝、新城和雅居樂聯合開發。在今年3月24日開盤當天,項目就獲得12.6億元的熱銷成績。受疫情影響停滯兩個月後,在6月初才恢復銷售,項目在短短5天內再度實現2億元的銷售成績,爲市場提振不少信心。

自6月1日復工以來,上海上架了46個新樓盤,總計超過1.3萬套房源,其中也包括8個單價超10萬元/平方米的項目,一度引來更多購房者的關注。

而在集中放量的同時,選購門檻也有所降低。較之今年第一批次,此次供應的新房入圍比基本由1.3∶1放寬到1.8∶1,認籌金也降低至新房總價的10%,令更多符合條件的購房者有參與選購的機會。

於是,“量價齊升”也成爲上海樓市重啓月的關鍵詞。數據顯示,今年6月,一線城市成交量整體環比上升,爲122.1%,其中上海漲幅較大,爲966%。從成交面積來看,易居研究院統計數據顯示,上海6月環比增加727%。整個6月份,上海的新房均價也上漲12.44%,二手房均價同比去年同期上漲3.36%。

值得一提的是,上海樓市一方面爲剛需購房羣體釋放出機會,另一方面核心地段的頂級豪宅也在不斷刷新國內交易紀錄。比如6月初的前10天內,上海總價3000萬以上的豪宅就成交了共計33套,甚至還有總價上億元的老洋房實現成交。

根據克而瑞數據顯示,2022年6月1日至6月9日,上海總價3000萬以上的一手豪宅成交共23套,總價3000萬以上的二手房成交10套,合計33套,折算下來平均每天成交3.7套。

其中,最受矚目的當屬位於永嘉路的一棟近百年的花園洋房,最終以2.5億元總價成交,摺合單價爲64.7萬元/平方米。

同策研究院研究總監宋紅衛認爲,6月份上海商品住宅成交量達87萬平方米,較疫情期間的4月和5月份均有大幅反彈,但與去年同期相比,仍然下降了21.66%。而6月份市場實現快速反彈主要是受三個方面因素影響,如四、五月份擠壓需求的釋放和限價政策下倒掛網紅盤引發的購房熱潮,此外還有上海樓市基本面仍然健康且具有較強韌性。

“預計7、8月份會延續6月份態勢,受基數效應影響,7、8月份同比會有小幅上漲,但是整體規模仍然處於80萬平方米左右的水平。”宋紅衛告訴界面新聞,待疫情期間擠壓的需求及資產配置型屬性強的倒掛盤釋放後,上海市場就會迴歸常態,不會迎來大漲。

在他看來,目前上海住宅的週期依然處於下行週期,調研發現,上海的高端客羣購房需求沒有受到過多影響,反而是中低端需求受到樓市信心的影響較大。而且低端客羣受到疫情衝擊和收入不穩定影響,其需求尚未完全恢復。作爲新房和二手房市場聯動較強的城市,若二手房市場未盤活,新房市場也會受到影響。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認爲,上海樓市明顯復甦的背後更多是由於4月和5月積壓需求的釋放,但後續是否能持續此熱度還面臨不確定性。不過可以肯定的是,基於上海樓市本身的韌性,市場大方向勢必會持續向好,交易量也會活躍,從而也使得房企拿地積極增加。

而且,就目前上海市場而言,在落戶政策放鬆、利率下調等利好政策下,的確都帶來了比較好的表現。尤其是人才落戶政策的調整,一度被認爲會提高購房市場的需求量,推動成交量增長。

上海復工一個月以來,兩度出手“留人”。 6月7日,上海放寬了對留學人員落戶的要求。6月28日,上海再發布2022年應屆畢業生落戶政策,宣佈在滬高校應屆碩士畢業生等均可直接落戶。

對此,上海中原地產首席分析師盧文曦分析,此次放開碩士畢業生落戶,會有利於保障上海樓市的穩健運行,尤其是五個新城等剛需板塊會迎來更多利好。

整體而言,上海業內人士預測,根據上海樓市週期趨勢,其新房市場將在今年四季度後進入上行趨勢,屆時也會面臨房價上漲壓力。“此時或許是買房較爲合適的時機”,對購房者來講,目前市場供應量不斷加大,尤其是疫情後集中供盤明顯,一定程度會降低競爭熱度。此外,當前的按揭貸款利率已經下調,購房成本也有了降低。

截至目前,上海二批次已經有39盤取證公示認購時間,僅剩7盤未取證,分別爲寶能公館1288、錦繡裏、鳳凰景苑、和欣國際花園、虹橋天璽領峯、日月光伯爵天地匯景華庭和大名城映雨江南,入市後大概率也會延續近期熱度,迎來不錯的銷售成績。

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