來源 | 運聯智庫（ID：tucmedia）

作者 | 運聯研究院 丁琦

編輯 | 小L

核心導讀：

1）疫情後，冷鏈賽道變得火熱起來，但進入2022年，冷庫卻租不出去了；

2）主要原因有兩點：一是疫情下餐飲業受打擊較大，生鮮電商賽道各玩家仍沒有找到最終盈利模式，開始收縮虧損嚴重區域；二是冷鏈風口下，一些冷庫玩家盲目投資擴建，導致資源錯配；

3）冷庫建設和運營都需要提前做好規劃，瞭解真實客戶需求，注重倉庫運營，不盲目跟從。

最近，運聯研究院接到一些冷庫運營商的電話，詢問是否有冷鏈企業需要租倉庫，怎麼才能把冷庫租出去；甚至有投資人問，冷庫爲什麼空置率變得那麼高了。

今天的文章，我們就來分析冷鏈這兩年如此火熱，爲何冷庫卻閒置下來了。

1.冷鏈“不冷”，冷庫“冷”

1.1 疫情後，冷鏈賽道火熱

近兩年，新冠疫情反覆，消費者對於食品安全更加重視。尤其是大家對於冷凍食品的防疫安全，關注度明顯提升。疫情下，到店消費受到限制，線上生鮮電商得到高速發展，冷鏈物流需求明顯增加。

2021年底，國務院辦公廳印發《“十四五”冷鏈物流發展規劃》。規劃提出，到2025年，佈局建設100個左右國家骨幹冷鏈物流基地，基本建成以國家骨幹冷鏈物流基地爲核心、產銷冷鏈集配中心和兩端冷鏈物流設施爲支撐的三級冷鏈物流節點設施網絡，帶動提升冷鏈物流規模化、集約化、組織化、網絡化運行水平。

這是我國第一份關於冷鏈物流領域的“五年規劃”，可見國家對於冷鏈物流的重視。同時，這也預示着，新發展格局下，國家將以更大力度推動冷鏈物流發展。這讓更多玩家看到了冷鏈市場的機會，越來越多玩家入局。

（“四橫四縱”國家冷鏈物流骨幹通道網絡佈局示意圖）

“十四五”規劃後，全國各地冷鏈政策頻出，爲冷鏈企業“開綠燈”。同時，冷鏈產業上下游企業如凱雪冷鏈、恆冰物流均已啓動IPO；樂禾食品、鮮生活等餐飲B2B平臺也獲得鉅額融資；中通冷鏈、瑞雲冷鏈等冷鏈零擔網絡也得到了快速發展佈局，冷鏈賽道變得火熱。

1.2 冷庫迎來退租潮？

往年，夏季都是一年中冷庫出租率較高的時期，甚至是“一庫難求”。但進入2022年以來，各區域核心城市如天津、南京、武漢等都出現客戶退租、倉庫租不出去的情況。

有些冷庫開發商或運營商爲了減少空倉率、快速出租，甚至採取了降低租金、提供多月免租金等優惠措施，但租不出去。冷庫突然變“冷”了。

2.冷庫爲什麼租不出去了？

疫情之下，冷鏈需求增長迅速，但爲何總體看下來，冷鏈倉儲市場表現卻並不理想？

2.1 疫情下餐飲業受挫，生鮮電商也在收縮

春節後，全國主要大城市都出現了疫情反覆的情況。疫情防控下，居民消費者只能通過線上購買生活物資，無法到店消費，餐飲門店收入受到斷崖式下滑。

與之對應的生鮮供應商，也受到極大的挑戰。生鮮沒有了銷路，資金鍊就緊張，大量的供應商被迫破產或轉型。這種情況下，冷庫只能退租。

生鮮電商賽道中，大部分玩家也爲了繼續生存而開始收縮區域。

自國家發佈“九不得”以來，社區團購的發展受到抑制，中小玩家紛紛退場。剩下的四強選手——美團優選、多多買菜、淘菜菜、興盛優選，也紛紛關閉虧損嚴重的非目標核心城市。作爲倉店一體的新零售生鮮電商代表，盒馬的部分自建物流基地、供應鏈園區已對外開放，對外招租，說明其之前高估了未來業務量，預期並不理想。

餐飲B2B平臺的美菜、快驢等，也由於持續沒有找到盈利模式，開始全國收縮區域，由原全自營轉爲平臺模式，降低自身運營成本風險；生鮮前置倉上市玩家叮咚買菜、每日優鮮也在撤城“斷臂求生”，以求虧損更少，在財報上數據更“好看”。

2.2 資源錯配下，忽略風口，盲目擴張

首先，有些冷庫開發商和運營商只關注到冷庫總需求旺盛，而忽略需求的區域性特徵。物流設施需求是有區域特性的，這決定了資源配備也需要差異化。由於多數玩家缺乏開發運營經驗，跟風投資，項目選址不合理，產品與市場需求不匹配。

比如，有玩家只考慮一線城市冷庫供不應求，所以在周邊大量拿地開發以承接外溢需求。但是，有些城市，只是單純中轉倉儲，內需並不強。如天津市多以進口凍品爲主，冷庫多是倉儲集散型爲主，在此擴建略顯雞肋，最終導致天津冷庫市場目前供大於求。

其次，這種非根本性需求更改（如供應鏈模型改變），所形成的需求增長存在週期風險。即因一波短期的紅利，而大量投入資源；一旦風口過去，再加上供給本身存在時滯，最終供給遠遠大於長期需求，租金下行壓力必然會加劇。

如今，隨着線上觸點集中，流量成本提高，線下轉線上的趨勢已經開始淡化。且頭部生鮮電商自建倉能力提升，外協倉需求有進一步下降的可能，同時“十四五規劃”下各區域建立更多的冷庫基礎設施，預計冷庫空置率會進一步上漲。

3.找準目標客戶，拒絕盲從

3.1 投資基建前做好諮詢

投資或建造一座冷庫前，需要確定市場定位，所以做好諮詢非常關鍵。

首先是冷庫的位置選擇，需要考慮到倉庫的地理位置如何、周圍交通配套是否完善。如是否靠近交通要道、物流運輸是否方便，以及電力、場地要求等是否符合該冷庫的投資建設要求。

其次是考慮周邊的產業類型，是否與冷庫的需求相協同。該城市內的冷鏈供應鏈如何，主要是哪些客戶，分別需要什麼樣的冷庫，是高標庫還是平倉，是冷凍佔比大還是冷藏佔比大；目前市場上的冷鏈企業的冷庫需求，未來該區域內潛在的市場需求；以及目前的客戶類型，未來客戶的變化情況等等。

3.2 從需求出發，注重行業細分

因爲傳統物流地產納稅能力弱，政府對物流用地的用途細分也有要求，普通的倉儲基本拿不了地。冷鏈物流、醫藥等新物流體系，由於技術含量較高，前期基建投資也能滿足投強要求，同時滿足國家“十四五”冷鏈規劃要求，因此是重點招引對象。

冷庫的建造，最主要的就是要考慮到客戶的需求。以溫度爲例，不同的產品，要求的存儲溫度幾乎都不相同。按照冷庫存儲產品要求溫度的不同，可以將冷庫分以下6類：恆溫庫、保鮮庫、冷藏庫、冷凍庫、速凍庫以及超低溫庫。

所以建造或者改造冷庫時，需要考慮能否匹配客戶的需求：比如，客戶需要哪個溫控區間的冷庫，需要多大的冷庫，冷庫的倉型是否匹配客戶的業務類型等等。只有瞭解到該冷庫覆蓋周邊城市所需要的各溫度區間的冷鏈食品，合理分配冷庫細分類型，才能更滿足客戶需求。

3.3 注重運營內涵，拒絕從衆

過去10年來，經濟資源向一些發達區域聚集的趨勢越來越明顯。這時，一些玩家看到冷鏈的發展機會後，沒有實際瞭解客戶需求，拿到地後就投資建冷庫。這種機會主義，不利於玩家建設自身競爭壁壘，一旦紅利週期性與供給時滯性之間的矛盾激化，必然無力抵抗租金和出租率持續下行的壓力。

只用房地產的思維來運營和投資冷庫，是非常不理智的行爲。沒有運營內涵，沒有意向去重點培育項目所需的團隊，最後租金難以覆蓋成本，只能草草收場，面臨倉庫無法租出去的境地。這意味着，需要更多關注基建的運營內涵，才能在較長的週期裏保有競爭力。

對於冷庫賽道本身來說，金融工具逐漸完善、營商環境逐漸優化的當下，更有利於行業的快速發展和迭代，賽道的長期價值有待凸顯。對於玩家來說，有運營實力、有經驗團隊、有創新能力的玩家，才能夠實現彎道超車，甚至保持長青。