中國房地產報

吳若凡 中房報記者 樊永鋒丨上海、北京報道

“融信系”的資金危機已影響至一線樓盤和公司員工。

6月中旬，上海市嘉定區融信海納印象項目的多名業主向中國房地產報記者反映，他們於去年購買的海納印象項目已停工超過7個月。該項目爲“融信系”獨立操盤，已於去年清盤（共4期），均價59000元/平方米。開發企業爲上海融嘉房地產開發有限公司，股權穿透關係爲蘇州融廷置業有限公司100%持股——該公司大股東系融信（福建）投資集團有限公司。

業主們多方查證發現，融信海納項目預售資金監管賬戶餘額僅約6億元，而尚未發放的三四期業主按揭貸款約爲5.97億元，可以初步估算出項目的預售資金監管賬戶餘額，恐無法支撐樓盤完工、辦理產證、償還開發貸，存在的爛尾風險。

記者在項目現場看到，工地大門緊閉，未有施工現象。

與此同時，多名融信中國控股有限公司（03301.HK，以下簡稱“融信中國”）前員工也於6月上旬向記者反映，公司反覆暗示此前他們投入的“跟投款”兌付無具體時間表，只能通過抵房的方式返還。

此外，據其透露，“融信系”在杭州的多個項目已經被拋售和出讓股權的情況。

伴隨着樓盤停工、項目轉讓、拖欠跟投款、裁員疑雲等消息頻出，內憂外困之下融信中國的深層經營風險一觸即發。

2022年一季度，融信中國多筆債券價格大跌，股價驟降，同時遭遇三大國際評級機構集體下調評級，無異於釜底抽薪。

就“監管賬戶資金問題”，記者曾致函融信中國控股投資者關係部，截稿前，未收到回應。杭州銀行也拒絕了記者採訪。

6月29日，業主代表、融信中國客服代表、施工方上海元訊建設發展有限公司代表，杭州銀行上海分行代表再次協商復工和解押等事宜。業主歷經10多個小時的據理力爭， 終於在6月30日凌晨獲得幾方承諾，施工方承諾在7月15日復工，杭州銀行承諾於未來3月內完成解押登記，融信方面則承諾在解押完成的10日內做預告登記。不過，業主也向記者坦誠：“目前僅是階段性勝利，最終能否兌現承諾還有待觀察。”

━━━━

上海嘉定項目：預售資金“失蹤”之謎

上海疫情之前，張巖聽說他買的融信海納印象停工了。

疫情期間，張巖專門找到了業主羣，獲知項目已經停工很久了，並非僅是受疫情影響。

業主們查證後提出質疑，融信海納項目總售房款約74.3億元，預售資金監管賬戶餘額僅約6億元（以上均含業主按揭貸款金額），而尚未發放的三四期業主按揭貸款約爲5.97億元，監管賬戶資金餘額是否能支撐樓盤完工成了未知數。

業主們順藤摸瓜又發現更大的問題——開發商設立監管賬戶和認籌資金賬戶，其中，融信海納印象一二期業主交首付和購房款的賬號是“尾號爲1959的農業銀行嘉定支行”，而合同中的監管賬戶是“杭州銀行青浦支行”，後者同時是融信海納35億元開發貸銀行。

張巖認爲，開發商利用業主對專業名詞認知不夠，用所謂“認籌資金監管賬戶”意在規避監管，實現了預售資金出逃，已構成違規。

而作爲預售資金監管賬戶所在銀行杭州銀行青浦支行（以下簡稱“青浦支行”），以“開發貸還款進度到期”爲由，划走了預售監管賬戶中的約28億元資金。“房管局告訴我們，融信還有7個億元開發貸未還，我們推算出，杭州銀行從監管賬戶上划走約28億元資金。”張巖告訴記者。

業主們普遍擔心的是，如果沒有後續資金進入到海納印象的監管賬戶，項目或將面臨爛尾。

不過，青浦支行並不認同這一說法。記者從業主與青浦支行一位自稱客戶回訪的工作人員的通話錄音中得知，青浦支行方面認爲對於進入監管賬戶資金的房款，盡到了監管義務和責任。

對於沒有進入監管賬戶的購房款，該銀行職員表示，“青浦支行已經多次督促融信將購房款打入監管賬戶，也在督促其將未回籠資金進行劃回。”

而對於青浦支行划走監管賬戶資金的問題，該工作人員表示：“監管賬戶資金是用於工程款、稅費支出，以及償還開發貸本息，而且資金監管裏有協議，銀行划走資金是按照監管協議約定合理合法提取，不存在挪用一說。”

開發貸銀行是否可以划走監管賬戶資金用於清償貸款？融信海納印象預售資金是否涉嫌違規劃轉？

根據《上海市房地產轉讓辦法》第37條之規定，房地產開發企業收取的商品房預售款，應當委託監管機構監管，專項用於所預售的商品房的建設。監管機構對預售款監管不當，給預購人造成損失的，應當承擔連帶責任。

58安居客研究院分院院長張波接受記者採訪時表示，在現實操作中，確實存在銀行放貸資金沒有進入資金監管賬戶的情況。“有關部門應該進行相應的處罰，如果大家都這麼做，監管賬戶就形同虛設了。”

北京金訴律師事務所主任王玉臣向記者表示：“應該嚴格審查涉事方（青浦支行、上海融嘉房地產）的借貸關係是否屬於開發建設的資金借貸，如果不符合規定，預售資金不能挪作他用，僅僅只能用於項目的開發建設。”

他認爲：“如果開發商轉移了預售資金，應當予以相應處罰，就必須進行整改；同時在網籤備案合同裏，即使是監管銀行，也沒有權利去挪用，只能按照預售資金監管的相關規定，更不能私下去挪用。”

━━━━

停工的另一個解釋：“施工糾紛”

6月3日，張巖等業主集體來到海納印象工地現場尋求維權、討要說法。但兩個地塊的工地大門都緊閉，沒有一絲施工的跡象。

記者於6月中旬來到項目現場進行走訪調查，發現工地大門依然緊鎖，留守工人表示項目在去年就已停工，工人的過年工資都沒有發。

對於海納印象停工的原因，業主向記者表示，融信中國的客服和項目公司相關人員都曾給出了另一個解釋——“施工糾紛”。

融信中國的客服表示：“此前已經向施工方元訊支付了項目82%的資金，但施工方要求融信再借5000萬元給他們，雙方就這樣陷入了糾紛。”

對於融信中國的說法，記者致電融信海納項目的施工方之一上海元訊建設發展有限公司，一位項目經理向記者表示，融信拖欠的工程款在3000餘萬元左右，至今已經半年有餘，“最近房管局協調過，我們的要求很簡單，按要求付清施工款，我們復工。”

據記者瞭解，目前上海市房管局等單位已約談了開發商、銀行和施工總包方。

對於監管賬戶資金被挪用的問題，記者致電負責協調的嘉定區住房保障和房屋管局市場科，科室負責人表示：“已經收到相關的舉報，目前正在處理中。”

相較於工程款糾紛，業主們更擔心預售資金挪用的後果——“6億元資金基本能保障項目剩餘工程完工，關鍵是錢沒有下放、什麼時候下放、歸還開發貸後，是否還有後續資金去建房嗎？”

6月8日，業主代表再度與融信的項目公司、融信中國總部客服部進行協商，得到的回覆是，“6月20日，小地塊復工、6月30日大地塊復工，沒有解押的客戶按照網籤信息解押。”

根據6月13日海納印象出具的業主《告知函》顯示，目前項目預售資金監管賬戶餘額約6億元（含在途按揭貸款等），與杭州銀行的開發貸約7億元。項目總戶數1200多戶，沒有解押的房源約50%。

而此次事件的另一個涉事方杭州銀行青浦支行在接到記者打去的電話後，對方表示需要採訪函，在記者提供相關函件後仍然拒絕採訪。

━━━━

杭州多項目開工緩慢 “瘋狂”拿地難消化

除了上海，在融信中國的重倉之地杭州，也面臨危機。

2021年的5月，融信中國浙江公司曾豪擲142.3億元在杭州斬獲7宗地塊，多是高溢價、自持比例較高的限價盤。

但杭州出讓的不少地塊，被業內認爲“不賺錢”。以融信中國所摘得的杭政儲出[2021年]6號地塊爲例，稅後淨利潤率僅有1.65%左右。與融信聯合拿下杭州四宗地的濱江集團主席在發佈會上曾表示，“努力做到1%~2%的淨利潤水平”。

知情人士向記者透露，“選擇杭州是因爲杭州剛好符合融信的戰略。”

融信中國曾在2020年業績會上表示，拿地以招拍掛爲主，投資將重點放在長三角區域的一二線城市核心區域。

彼時，2021年上半年的杭州樓市獨領風騷，當年末，杭州樓市共出現了32次“萬人搖號”的盛況，湧現出一大批“限售網紅盤”。

“鑑於杭州市場的銷售情況，開發商普遍認爲，市場會繼續火下去，限價還會繼續放鬆。這次拍地，讓融信中國幾乎賭上了集團所有資金。”前述知情人士說。

奈何天不遂人願，涼意來得太快。自去年7月份開始，行情急轉直下，房地產融資也降入冰點。

受此影響的結果是，融信中國在杭州的多個項目開工進展緩慢。

杭州當地一位房企人士告訴記者：“融信很多項目拿地後幾個月遲遲未能開工，一是方案報規沒有通過審覈，二是房企沒繳齊土地款。”

接近“融信中國”的知情人士告訴記者，融信中國的所有資金都是集團整體管控，前期杭州七個項目的資金籌劃脫節，導致土地款沒有繳齊，開發貸延遲。

屋漏偏逢連夜雨，“當補足土地出讓金，可以正常開發時，此時，恰逢美元債節點，靠高週轉高速擴張的融信，運轉速度放緩，待到預售節點，又趕上杭州有史以來最嚴的限籤。”

但是，“當時，融信內部上下依舊信心滿滿，覺得項目可以在半年內現金流回正。”前述知情人士告訴記者，“一個點慢了，後面所有節點都會慢。然後其它區域公司連帶着資金使用都受影響。”

也正是這次拍地，讓浙江區域在融信內部成了“衆矢之的”，本是重倉之地的杭州讓融信陷入了泥潭。

開發週期拉長，預售資金回攏變慢，維持公司正常運營的正向現金流回流減緩，由此導致的後果是，在拿地僅幾個月後，融信從買買買轉爲“賣賣賣”。

目前，融信在杭州拿下的7塊地完全自持的僅剩1塊，其餘地塊有的股權比例降低，部分完全退出。

唯一自持的“融信傲世邸”自去年9月開工，曾一度陷入停工和轉售傳聞，於今年6月才正式預售。

━━━━

員工“跟投款”難兌付藉機“清庫存”

公司運營面臨問題，員工往往成爲最先被優化的對象。

劉敏是融信中國蘇滬區域的一名中層老員工，他於年初離職，此前的項目跟投款，一直沒拿到本息。

6月20日，劉敏等原員工被通知趕往上海融信總部簽訂一份“跟投清算協議”，要求員工自願同意與公司解除跟投相關協議，同意以抵房的形式來償還員工跟投的本金，劉敏認爲融信是在變相去庫存。

“融信方面暗示跟投款償還遙遙無期，現在只有抵房可以選，但抵房的標的大部分是SOHO公寓，住宅極少只有幾套，這對普通員工來說根本無法承受。”他說。

“即使能抵住宅，根據城市限購政策，還要經過資格審定和搖號，而且在疫情+失業的當下很多人連首付都拿不出。”

“比如南京項目，一套住宅總價400萬元，首付比例高達30%。也就是說要先付給公司120萬元的首付，才能救自己的跟投。有幾個人一次性給得起120萬元現金？”

劉敏認爲，這是逼着大家選SOHO公寓，但按照現在的行情， SOHO公寓的二手房的價格至少在原價基層上打8折，還需要扣除稅費再折損10%，還未必能賣掉。

劉敏告訴記者：“大家都擔心如果融信真的暴雷了，未來跟投款根本不知道找誰去解決。目前抵房是唯一可選的方式，員工們以後還得自己想辦法追回跟投。可謂前後都無路可走。”

━━━━

融信失速行業高槓杆壓力警示

強監管讓融信中國資金愈發的趨緊。

從項目停工到員工跟投難兌付、從融資遇困到經營失察，融信面臨的一系列問題，折射了當下諸多房企的現狀。

張波表示：“這不是融信中國一家的問題，是整個房地產市場的資金迴流都受到了限制。”

億翰智庫宏觀首席研究員張化東告訴記者：“融信中國目前面臨的困境，其一是因爲去年拿地太多，沒有及時踩剎車；其二是當前行業環境惡化，各級地方政府、金融機構、合作伙伴都不信任開發商，開發商的現金流變緊了，融信此時還加槓桿狂奔，必然有問題。

也正是因爲杭州的失利，打亂了融信的整個資金排布節奏，也就有了後來的滬蘇項目資金被抽調，監管資金被挪用的情況。

前述接近融信中國的知情人士告訴記者：“融信手上本就沒那麼多錢，卻還敢拼命拿地，這一切是基於能夠快週轉的前提做的投資測算，一切的前提是把資金髮揮到極致，讓每一分錢都要快速運轉起來。”

“融信中國的管理層可以說是孤注一擲了，一直賭市場會好、監管會放鬆。”他說。

他例舉杭州，如果杭州七個項目按照正常流程，土地款付完過6~8個月就可以預售，但實際情況是，由於土地款沒有繳齊，導致開發貸延遲。

他說：“原來監管比較松的時候，房企在繳納第一筆土地款之後，便能獲得商業銀行的開發貸，但強監管之下，用便宜的錢置換貴的錢的遊戲方式已然行不通。”

他坦誠道：“融信骨子裏具有‘閔系’企業的鮮明特點，賭性大，在順風的時候更喜歡all in，融信賭得是杭州的市場，包括去年，如果金融監管沒這麼厲害，杭州能夠提高資產價值和市場信譽度。只能說，融信中國的管理層唯一沒料到的是金融監管，賭對了市場，卻沒有料到整個行業大環境的變化。”

克而瑞研究中心總經理林波表示， 2021年上半年市場太好，同時融資相對寬鬆，在疫情後國家刺激經濟的大背景下，儘管當時已經有了“三道紅線”，但開發商普遍沒有引起重視。

張波認爲，歸根結底還是企業本身運營的問題。高槓杆、高週轉，資金一旦斷了就很難了。

“在這種情況下，沒有企業會預見接下來發生的事。而且這對任何行業都是無法承受的，更別說資金密集型和高槓杆房企了。”他說。

強監管，讓被譽爲“地王收割機”的融信，高週轉策略失速，高槓杆壓力陡增，當前市場下，這是行業縮影，也是行業警示。

（應受採訪者要求 ，文中劉敏、張巖均爲化名）