在西瓜、小麥、大蒜、水蜜桃換房等各種花式營銷出現之際，“一人購房全家幫”的購房政策也在湖北咸寧市、廣東珠海市等多地推出。

而且，相比四五年前的6個錢包幫買房，這次的“全家幫”是通過購房者及其父母子女的公積金來一起幫着買房。

在我國的傳統和現實多因素影響之下，這一新規有其邏輯。然而，在高房價的風險逐漸凸顯的背景下，一人購房全家幫會不會演變成全家被“套牢”？

6個錢包不夠，再加6張公積金卡

僅僅半年左右的時間，樓市就經歷了一場戲劇性的變化。

2021年11月29日，咸寧市住房和城鄉建設局等聯合出臺規定，要加強房地產供應精準調控，嚴格落實預售資金監管要求，嚴格執行商品房預售價格備案制度。

而在今年6月23日，上述咸寧市的6個委辦局即聯合發文，要激發市場活力，促進房地產市場良性循環和健康發展。

在咸寧市剛剛出臺的規定中，除了常見的購買首套普通商品住房首付比例不低於總房價的20%、二套及以上不低於30%等降首付，以及降息、購房補貼等政策之外，其中還規定，住房公積金繳存職工購買自住房需用公積金時，可同時申請一次性提取父母、子女的住房公積金餘額（賬戶保留百元位）。

這即是如今的“一人購房全家幫”，用父母、子女的住房公積金，加上購房者夫妻雙方的公積金，一下子或將多出6張公積金卡支持購房。

早在2017年前後，在那一波樓市大幅上漲中，也曾出現過“一人購房全家幫”，不過當時的全家幫是“買房不夠，6個錢包來湊”，即購房者夫妻加上雙方父母直接可動用的錢包。而如今，購房者及其父母、子女的公積金也被撬動，用於買房，這凸顯出當前樓市的境地。

無獨有偶。6月1日，珠海市住房公積金管理中心明確發文規定，充分滿足住房消費需求，“實行一人購房全家幫”。而且，這個“幫”有兩個“幫”法。一是可提取直系親屬（配偶、父母、子女）賬戶餘額的90%幫助支付首付款，二是可逐月提取公積金，用於幫助直系親屬（配偶、父母、子女）償還房貸。

不止於此，截至目前，已有天津、河北秦皇島、廣東潮州、江西贛州、雲南楚雄、河北滄州、湖南邵陽、四川資陽、安徽池州等10多個城市，出臺“一人購房全家幫”政策。

首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼祕書長趙秀池向中國新聞週刊表示，買房是以家庭爲單位，舉全家之力爲子女買房是當前的常態，買房時提取父母、子女的住房公積金有其合理性，同時，這也表明樓市穩市場的政策力度較大。

外地客戶來看房，報銷全部路費

從上述調整公積金政策的城市來看，基本以三四線爲主。

機構監測顯示，今年上半年，全國100個城市新建商品住宅成交面積爲13282萬平方米，同比下降49%；相較於去年下半年，下降了33%。一位業內人士對此表示，樓市成交可謂遭遇腰斬。

相比之下，三四線城市的跌幅更大。其中，26個一二線城市新建商品住宅成交面積爲7286萬平方米，同比下降48%；而74個三四線城市新建商品住宅成交面積爲5996萬平方米，同比下降51%。

王冰在湖北襄陽等地承接了多個樓盤的營銷代理工作，他告訴中國新聞週刊，“從去年下半年開始，銷售量就不斷下滑，售樓處常常十分冷清，原本指望過年返鄉、五一小長假能形成一波置業潮，但沒想到這些銷售節點接連落空。”

趙秀池表示，在此前從嚴的樓市調控政策下，房價的快速上漲得到了抑制，投機投資需求也得到了控制，加之疫情的影響，各地樓市低迷，購房意願和預期也受到很大影響。

銷量下滑之下，樓市庫存迅速積壓，去化週期拉長。機構監測顯示，截至今年5月，100個城市平均去化週期爲23.3個月，其中，一二線城市去化週期爲21個月，三四線城市爲27個月。  

以此次出臺“一人購房全家幫”政策的珠海市爲例，因短期成交低迷，其去化週期迅速攀升，目前已超過30個月，在100個城市中位居TOP20，且去化週期相比去年同期，上漲了200%。

目前，珠海市的庫存週期還在持續高位運行。僅在6月份，珠海市就有28個項目取得預售證，預售建築面積38萬平方米，其中住宅面積爲24萬平方米。據合富研究院監測顯示，2022年1-3月，珠海商品房網籤共7991套，成交面積爲592899㎡，這意味着，僅6月份單月的供應量已超過一季度銷量的半數以上。

珠海市萬科都會四季的營銷人員告訴中國新聞週刊，他們旗下的項目正在對外銷售，由於位置好，開發商是大品牌，吸引了一些購房者甚至是投資客來看房。如果外地客戶來看項目，他們在珠海市內安排車接車送，對於路費，可以全額報銷。

與此同時，中國新聞週刊注意到，該項目在今年初銷售均價高達38000元/平方米，目前的銷售價格只有36000元/平方米，其價格處於停滯甚至下跌的態勢。

易居克而瑞城市發展部副總經理繆萌告訴中國新聞週刊，多地出臺“一人購房全家幫”，不斷鬆綁樓市調控的根由還是因爲土地財政。

他進一步表示，隨着銷售下滑、庫存高企、週轉變慢，房企不僅遭遇嚴重的資金問題，而且在賣的項目普遍沒有多大利潤。在這一背景下，房企沒有拿地積極性，即使有一些地方國企託市，土地市場也十分冷清，而且，這種左手倒右手的操作也不可持續，後續很可能還會有很大的隱患。

多重風險要警惕

對需要用全家人公積金來購房的羣體而言，巨大的市場風險不容忽視，甚至可能被套牢。

一方面，隨着房價的步步高漲，房價進一步上漲的空間已不足。

國家統計局數據顯示，1—5月份，商品房銷售面積50738萬平方米，商品房銷售額48337億元，商品房銷售價格高達9500元/平方米，房價依然在高位運行。

與此同時，5月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降城市有43個，二手住宅銷售價格環比下降城市有53個。

另一方面，隨着城鎮化的快速推進，部分地區的住房需求得到了較大滿足。

數據顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶住房間數爲3.2，平均每戶居住面積達到111.18平方米。

繆萌向中國新聞週刊表示，這些數據表明住房難題已經得到了較大緩解，部分地區的人們已經不缺住房了，尤其是一些刺激力度大的城市，有購買力的潛在需求短期看未必很大。

在這樣的背景下，後市走勢依然叵測。

趙秀池表示，從投資角度看，如果房價不漲，就會被套，相對而言，人口淨流出的城市風險更高。如果是自住剛需角度，不存在套牢問題。當然，即使是自住剛需，也存在買在歷史低位，這是可以理解的。

目前來看，利好政策疊加的效果，已在部分城市如蘇州、佛山等開始顯現。有機構預測，預計2022年下半年成交有望逐步走出低谷，成交同比降幅預期將持續收窄，但全年成交規模則將呈現高位回落。

趙秀池表示，後市有可能在一系列支持合理性購房需求的政策下，緩慢走出低谷。畢竟我國城市化還處於快速發展的中期階段，每年還有大約1400萬人口進城，房地產也是人們生產生活的重要載體。

日前，萬科集團董事會主席鬱亮公開表示，短期來看房地產市場已經觸底，市場恢復是個緩慢而溫和的過程。

2021年，萬科實現營業收入4528億元，同比增長8.0%，不過，其淨利潤只有225億元，同比下降45.7%，可謂腰斬。

上述珠海市萬科都會四季的營銷人員表示，近期推出了部分特價房源，房價只有26000元/平方米。

事實上，不只是“一人購房全家幫”，包括近期的西瓜、小麥、大蒜、水蜜桃換房事件背後，都存在這一風險。

但問題還不止於此。

一旦市場風險爆發，後續還可能存在爛尾、質量下滑、資金鍊斷裂等一系列問題，這顯然都值得警惕。

作者：劉德炳