記者|楊冰柯

在全國多地樓市去化艱難的上半年，杭州樓市同樣面臨壓力，新房、二手房市場和土拍市場均呈現後勁不足的趨勢。

杭州上半年的新房市場，幾個超級紅盤賣得熱鬧，依然需要頂格社保、限售，似乎全杭州人都在搖號的路上。但這僅是少數樓盤的銷售狀況。

今年開年後，萬科星潮映象府開出94套房子，最終3377戶意向家庭入圍，中籤率僅2.78%，無房和有房家庭均要求頂格社保，連E類人才需要138個月的社保。

6月底剛搖號結束的新鴻基IFC項目，232套房源共有4300戶家庭入圍，無房戶和有房戶均需要社保頂格，總體中籤率5.4%，觸發10%的限售要求，這批房源要限售五年。

在這之前的新世界江明月朗園雖然最終搖號，但社保沒有頂格要求，5460戶家庭搖601套房子，中籤率11.01%下，險些觸及限售要求。

雖然這幾個紅盤項目熱度很高，但上半年杭州市場中籤率最低的項目是西湖邊的柳浪東苑，該項目推出的8套房源，共有3845組意向家庭登記，中籤率僅0.2%，創下了杭州樓市搖號歷史以來的第二低中籤率記錄。當然，這與項目推出的房源少相關，不具有普遍代表性。

脫離個別超級紅盤從更宏觀的數據看，杭州今年上半年的新房市場成交量，同比去年出現腰斬，項目整體中籤率也提高了約10%。

根據我愛我家數據，2022上半年，杭州市區新建商品住宅（不含保障房）（含蕭山區、餘杭區，不含臨安及其他周邊縣市）供應35167套，同比2021年上半年減少50%，供應回落較爲明顯；成交26327套，同比也大幅回落。

最新數據顯示，今年上半年杭州市區（含富陽、臨安）新房共成交52382套，是去年上半年104696套成交量的一半。

同時，今年上半年新房搖號平均中籤率爲33.33%，而去年上半年新房月度中籤率都在20%以下。整體上看，新房更好搖到了。

杭州我愛我家研究報告稱，2022上半年，杭州市新建商品住宅供需全面回落，市場熱盤、紅盤總量大幅減少，致使市場熱度回落顯著。

在房企的銷售方面，本地房企濱江保持着領先位置。克而瑞數據顯示，杭州房企半年度榜單中，濱江以絕對優勢登頂三冠王。流量榜中，濱江以250.50億元居首，與第二名綠城拉開130多億；權益榜中，濱江以215.13億元的權益金額居於首位；全口徑榜中，以296.14億元的銷售額佔據頭部。

但與去年相比，濱江今年上半年的流量銷售額同比也有約34%的下滑。

相比新房市場，杭州今年上半年的二手房可以說是慘淡收場。

根據我愛我家數據，截至6月29號，2022年上半年杭州全市（含富陽）二手房共計成交2.55萬套，環比去年下半年的2.57萬套（幾近持平）下降0.92%，同比去年上半年的5.41萬套降幅則達到52%，整體交易量甚至不及去年同期成交水平的一半。

將時間線拉長，對比歷年同期均超過4萬套的交易水平，今年的交易量是處於近4年來半年的週期最低值，可以說今年上半年是杭州樓市最艱難的半年。

最新統計數據顯示，今年上半年，杭州市區（不含臨安）二手房共成交25471套，是杭州近8年上半年度二手房最低成交記錄。

二手房市場整體慘淡的背景下，杭州在5月出臺了數項支持二手房成交的政策，隨着二手房市場的頹勢被扭轉。

根據我愛我家數據，新政出臺的當月，二手房成交量達到了4851套；6月，二手房成交量6420套，環比增長了32.36%，同時這一成交量也是二手房市場自去年7月份（6363套）以來最好的成績。僅5月、6月兩個月就貢獻了上半年近45%的成交量。

相比成交量的明顯上升，二手房的成交價並未隨之上漲。數據顯示，杭州6月的二手房網籤均價爲31652元/平方米，較前幾個月約32000/平米相比，有所下降。

一位杭州市場中介曾對界面新聞記者表示，杭州市場要真正實現價格上漲，月成交量得達到8000套，市場回暖月成交量要達到6000套左右。

這意味着，杭州二手房市場真正的回暖仍需要時間。

在土地市場上，趕着六月最後一天，杭州今年的第二批集中供地完成，雖然47宗地無一流拍，濱江又拿下12宗地塊，但這次供地仍然較爲平淡。

今年上半年，杭州土地市場兩次集中出讓，105宗地塊僅1宗流拍，總建築面積908萬平方米，成交金額高達1384億元，位列今年土地出讓金額全國第一。

拿地寶數據顯示，2022年上半年，濱江在杭州拿地金額達409億元，穩健第一。綠城拿地金額185億元位列第二，這兩家本地房企也貢獻了杭州近半的土地收入，其餘房企拿地金額均不足百億。

在成交涉宅地塊中，四堡七堡單元JG1402-22地塊成交樓面價最高，該地塊由建發以成交樓面價45321元/平米拿下，溢價率12%。

與第一批供地相比，第二批供地熱度有所下降，線下報價地塊佔比由此前的近四成下降至近三成，競得單位構成趨向單一，多數是地方國資和杭州本地房企，僅招商蛇口、聯發、華髮等少數幾家外來房企拿地。

浙報傳媒地產研究院認爲，從上半年市場成交和土地市場出讓情況看，杭州仍然保持了較高的市場熱度，但今年上半年市場恢復程度仍不及預期。