“行情终于有点起色了，我的客户前脚卖了星雨华府，后脚就来买了海玥名都。”回顾最近的工作，小王脸上的笑容舒展开来。
小王展示了所在平台的成交数据。5月份，海玥名都成交两套次新房，总价最低的一套也得1908万；还有一套面积约245㎡的四房，成交单价达8.5万/㎡。
无独有偶，5月，小许卖掉了一套“暂无价格”的金鼎湾今朝天下次新房：“这套房挂牌总价2300万，最后2160万成交的，单价破10万。”
翻看链家网的成交数据，整个5月，金陵雅颂居、高科荣境、金基九月森林……超千万成交的二手房活跃。市场回暖的小火苗燃烧起来，南京的千万级豪宅又行了？
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数据来说话。
经粗略统计：今年1-4月，链家平台每个月都有7套总价千万以上的二手房成交，每月成交总金额在8100万至9600万不等；而5月，千万级二手房成交套数达13套，成交总金额超2个亿。
今年5月链家平台成交总价超千万的次新房详情↓
来看看这些千万级豪宅的位置分布：
河西，海玥名都、仁恒江湾城三期
鼓楼，金鼎湾今朝天下
城中，金陵雅颂居
仙林，紫金东郡、高科荣境
江北，雅居乐滨江国际、金基九月森林
金马路，钟山美庐
江宁，运盛美之国2组团、帝景天成半岛阁
注意到没？它们要么是河西、鼓楼、城中的高端改善小区，要么是仙林、江宁、江北的真别墅。流通性受限于高总价段的事实基础上，优质地段和稀缺产品的价值正在显现。
比如海玥名都。
“限购放宽、贷款利率下调，市场虽然没有大幅回暖，但在朝着好的方向发展。”最近的工作量已让小王感受到南京楼市的丝丝暖意。
“我的客户分布区域很广泛，有市中心的，有仙林的，当然最多的还是河西地缘客。他们的预算在300-1500万不等，目标很明确，改善置换。”
小王介绍，“客户卖掉手里的星雨华府、中海塞纳丽舍，直奔海玥名都的改善大户型来，最快3天就成交了。一方面是因为小区房龄新、品质不错，科技住宅舒适度很高；另一方面是海玥名都的小户型布局一般，预算充足的买家通常会一步到位。”
比如金鼎湾今朝天下。
周围是清一色的八九十年代的老小区，改善次新小区金鼎湾今朝天下的辨识度非常高。小许说：“2020年市场还不错时，金鼎湾就有单价超10万的房源成交了。客户要么为终极改善而来，要么为拉小+二十九中的学区而来。”
小许打开了话匣子：5月份买下这套“暂无价格”房源的业主，一开始的目标是仙林一带的别墅，最终在兼顾学区的考量下选择了金鼎湾。“小区的品质、学区都很不错，挂牌房源并不多。现在想买的话总价预算要在2000万上下。”
比如江宁三山的别墅群。
据附近的中介介绍，疫情和限墅令的叠加影响，三山一带的别墅和大平层挺受欢迎。不光运盛美之国、帝景天成，复地朗香、滟紫台等也有总价千万以上成交的。
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再看一份更为全面的数据。
克而瑞南京将今年前五个月的千万级二手房成交情况做了梳理。2月以来，千万级次新豪宅成交套数逐月递增。5月成交了57套，仅次于1月的成交量；且5月份的成交均价达今年最高，超5.9万/㎡。
成交TOP20的小区，还是大多分布在河西、城中、鼓楼、仙林、江宁、江北，以改善大平层和别墅为主力。成交数量最为出色的，当属河西中部的华润悦府和海玥名都。
逐月的数据来看，南京豪宅市场确实在慢慢升温。多位中介也印证了这一现象：“这轮楼市降温，300万以内的刚需需求一直比较稳定，改善需求以观望居多。今年4月以来楼市不断释放政策利好，市场端来看豪宅率先回暖。”
不过，南京5个月卖了225套千万级次新豪宅，跟往年比是什么水平？
克而瑞去年的统计数据里，南京总价千万以上的二手房成交套数为944套，与2020年比略微下滑3%。
今年要想和前两年持平，意味着接下来的每个月南京都要卖103套千万级次新房。按目前的二手房行情，加上改善新房的挤压，能不能达标还真不好过早下结论。
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南京的千万级新房，购买力就生猛多了。
克而瑞的数据，2021年南京卖了1918套总价千万以上的新房，同比涨了36%，主流城市里排名第七。
而今年截至目前，已经卖了超1500套总价千万以上的新房。照这个态势，全年数据创近年新高问题不大。
千万级新房的成交火热，其实有迹可循。
一方面，今年河西、大校场等一线板块的热盘热度依旧，改善置业需求仍在释放；
另一方面，基本日光的长江华府（177㎡户型）、金地大成汇文府（215㎡户型）、颐和源璟（188㎡户型）、金基望樾府（185、234㎡户型），以及续销的江宸府（198㎡户型）、河西金茂府（190㎡户型）等，千万级新房的供应量大增，并得到了改善买家的认可。
金地大成汇文府215㎡样板间
综合新房和二手房的成交情况，不难发现南京金字塔尖的置业规律。
① 地段为王。不论新房还是二手房，千万级档的房源多分布在河西、大校场、城中这样的一线板块，城市资源优势突出。
② 物以稀为贵。限墅令限制下，绝版的真别墅；一线寸土寸金板块的大平层……因为稀缺所以价格坚挺。
还有很重要的一点，南京的终极改善置业中，置换比例不在少数，说明买房人的资产优化意识越来越强。这有着重要的双重启示：
于开发商而言，房住不炒深入人心，单纯看脸的时代已经过去了。房企要爱惜品牌羽毛、珍惜土地，做出契合买房人需求的好产品，才能赢得市场；于买房人而言，选对地段、品牌和产品，才能在住得舒服的同时，让房产稳稳穿越周期。