21世紀經濟報道記者李莎 北京報道

隨着政策效果持續釋放，疫情影響減弱，6月房地產市場現修復跡象，重點城市成交有所回升，但城市與城市之間表現分化，市場恢復態勢的持續性還有待驗證。

從成交來看，據易居研究院數據，6月全國100個城市新建商品住宅成交2837萬平方米，環比增長37%，同比下降34%，呈環比增速擴大，同比增速收窄態勢。機構數據顯示二手房市場成交也有所反彈。

從房價來看，中指研究院數據顯示，6月全國100個城市新房均價16205元/平方米，環比上漲 0.04%，保持橫盤態勢，47城房價環比上漲，數量增加；二手房均價16026 元/平方米，環比下跌 0.02%，38城價格環比上漲，58城價格下降。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，6月房地產市場改善跡象更加顯著，但這種改善分化很明顯。一方面，由於擔心新房交付問題，熱點二線城市二手房市場表現好於新房；另一方面，同一城市去化差異大，市場信心依然不足，外圍總體依靠降價走量。另外，熱點城市表現不錯，但非熱點城市表現不佳。

“觸底已經是結論，但反彈尚早，磨底將是未來一段時間樓市的主旋律。”李宇嘉說。

6月成交量環比明顯增加

多家機構數據均顯示，6月房地產市場成交量有所增加。

易居研究院數據顯示，6月全國100個城市新建商品住宅成交2387萬平方米，環比增長37%，6月成爲上半年成交最佳月份，新房成交量連續兩月上漲。但6月新房成交量仍未恢復至去年同期水平，同比下降34%，降幅有所收窄。

中指研究院監測數據也發現，6月以來，重點城市市場緩慢恢復，近三週環比保持增長。該機構監測的重點城市6月成交面積環比增長約50%，同比下降27%，剔除部分城市保障房集中網籤影響，6月成交面積環比增長38%，同比下降約34%。

中指研究院分析認爲，政策優化、疫情影響減弱帶動部分城市銷售恢復，但持續性有待驗證。

除此之外，易居研究院分析發現，集中網籤或是推高6月新房成交量的因素之一。如青島和杭州6月新房成交面積環比分別增加92%和71%， 6月新房成交面積環比增速排名中居第4和第6位置，背後即有此前購房交易數據集中網籤因素影響。

二手房市場同樣現修復跡象。貝殼研究院數據顯示，6月貝殼50城二手房成交量環比增長25%，增幅較5月擴大11個百分點。該機構發現，核心城市羣的市場復甦節奏較快、力度較大。長三角城市羣本身需求基本面良好，在上海疫情好轉和政策支持下，南通、合肥等城市市場率先復甦。深圳、東莞也在底部醞釀復甦的動力，環比增勢較明顯。

新房成交受推盤結構和節奏等因素影響，與之相對，二手房交易分散，一定程度上更能反映市場的真實情況。貝殼研究院發現，受城市基本面差異影響，各地市場復甦動能分化。

如杭州、成都、南京、蘇州等強二線城市調控放鬆後，二手房成交明顯增長，政策效果持續性較強；鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市調控政策出臺後，短期成交量增長但後期政策效果弱化，持續性較弱。6月“房票”新政出臺帶動新一輪住房需求釋放，但效果仍有待觀察。

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，“630”之前，房企爲衝刺上半年業績推出價格優惠等營銷手段，帶動一部分市場成交，北京、上海等五月疫情反覆也影響當月市場成交。因而6月市場成交環比上漲，尤其是一線城市成交環比上漲，但與往年同期比並未出現明顯改善。

中指研究院監測發現，上半年重點100城新建商品住宅成交規模居近幾年同期最低水平，同比下降超4成。從不同能級城市看，上半年一二三線城市商品住宅成交面積同比降幅分別爲33%、42%和44%。

以北京爲例，Wind數據顯示，6月北京商品房簽約套數爲12367套，較5月增加4173套，環比增幅爲50.9%。同比來看，市場表現仍弱於去年同期。去年6月北京商品房簽約套數爲16451套，今年6月成交同比下降24.8%。

市場分化不僅表現在城市與城市之間，在城市內部市場也有所反映。仍以北京爲例，郭毅表示，北京上半年商品房銷售排名前20位項目的銷售額之和佔同期北京整體銷售額的40%，而上半年北京有300餘個項目在售。

“就當下的市場環境而言，樓市頭部效應明顯，冷暖分化強烈，市場熱銷的現象和成交環比上漲的數據面表現，一定程度上由典型項目帶動，並非市場的整體回暖。”郭毅說。

機構稱房價正接近底部

在成交之外，房價是考察城市市場基本面的重要指標。中指研究院監測發現，6月全國100個城市新房均價爲16205元/平方米，環比上漲 0.04%，保持橫盤態勢。47城房價上漲，41城房價下跌，房價上漲城市增加，數量超過下跌城市。

其中，成都環比上漲 0.61%；南京、深圳和杭州環比分別上漲 0.20%、0.16%和 0.15%；北京、武漢、天津和廣州環比漲幅均在 0.1%以內。上海及重慶（主城區）新房價格環比均下跌，其中上海雖因疫情防控形勢好轉，新房市場活躍度明顯提升，但受低於城市均價項目入市影響，新房價格環比下跌 0.14%；重慶（主城區）環比下跌 0.03%。

同期，全國100個城市二手房均價爲16026元/平方米，環比下跌 0.02%，跌幅較上月擴大0.01 個百分點。從漲跌城市數量來看，38城二手房價格上漲，58城下跌。

貝殼研究院分析稱，6月其監測的50城周度二手房價格指數環比下跌0.3%，跌幅較5月收窄，分城市看，紹興、南京、南通、蘇州等14城市環比上漲，廣州、珠海與上月持平。同比來看，上半年北京、上海、泉州房價指數同比上漲，部分城市房價同比跌幅開始收窄，表明房價正在接近底部。

6月機構成交和價格數據都釋放出市場恢復信號，但這種恢復與城市基本面、政策調控效果、疫情防控效果，以及房企降價促銷等因素相關。

在不同能級城市中，熱點二線城市市場回暖特徵更加明顯。郭毅指出，二線城市出臺了比較有力的調控政策，疊加近幾年二線城市執行寬鬆的人才引進政策，帶動大量一線城市人口流入，市場增量需求相對旺盛。在比較有力的政策拉動、人才引進政策的持續落地和市場購房需求相對旺盛之下， 6月二線城市成交量上漲比較堅實。

展望未來，郭毅認爲，7月市場成交會延續環比小幅上漲的狀態，二線城市市場將逐步回暖，或無需更多支持政策拉動；一線城市尚未出現明顯政策環境寬鬆支持樓市基本面轉暖；三四五線城市，尤其是四五線城市普遍存在去庫存難題，由於這些城市前期棚改等城市化改造帶動了大量購房需求，當地產業吸引力不足，人口外流現象明顯，即便加大政策寬鬆的力度，短期內也很難拉動市場大幅回暖。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示，受政策效應持續發酵，又恰逢房企衝刺年終業績節點，6月市場成交大幅回升。但成交量增加具有季節性短期帶動作用，不排除度過“630”業績衝刺節點後，成交增速會慢下來的可能。

“而且現在大環境並沒有完全扭轉，很多人還是擔心工作和收入，預計隨着市場環境逐步好轉、信心進一步提升，樓市恢復步伐或愈加穩健有力。” 關榮雪說。

（作者：李莎 ）