文 / 子木
“買房，就是一個不斷妥協的過程”。
在我經歷的購房者中，沒有人不想“一步到位”，坐在覈心地段大平層的270度觀景陽臺上，看湖賞月。
然而現實呢，很骨感，兜裏的錢摸了好幾遍，發現只能委曲求全，夠着個小的，還得考慮能不能採到光。
過去幾十年，市場中積攢了大量的“將就”人羣，他們有強烈需求，就是換一套好房。
然而換房時，驚奇的發現，有的房子馬上能脫手，看房的人前腳走後腳進；但有些房子怎麼打折都沒人看，賣着都心疼。
這時候房子出現了“價值背離”的情況。
有人說，這很好理解。
跟地段有關係啊，地段好肯定比地段差的好出手，樓齡新的肯定要比舊的好出手，附近有學校的要比沒學校的好出手……
有道理嗎？有道理，但是“淺了”。
買賣房，要跟着“勢”走。
大勢在行情，中勢在地段，小勢在產品。
大家最愛買哪裏的房子，最喜歡的房子長什麼樣，只要搞懂了這些因素的底層邏輯，那麼買房一定十拿九穩。
下面我通過解讀克而瑞最新出品的《2022上半年總結與展望》，希望給大家在買房時有所幫助。
1
2022年上半年，樓市最重要的現象就是：
“多房”“大面積”戶型需求，正在爆發。
我探究過原因，一小部分原因在於三胎政策，核心主要原因則是疫情改變了羣衆意識。
一個上海的朋友老李在疫情之後，第一時間給我打電話，強調要把理財股市的錢都取出來，換套大改善。
他原本在上海有一套3室2廳的房子，兩個做臥室，一個做老婆的衣櫥兼孩子的娛樂空間，一家四口本來是夠住的。
然而疫情一來，在家裏呆了2個多月的他，還要照顧工作上的事情，每天要打電話開視頻做案子，這時候發現沒有一個空間能容下他。爲此還發生了幾次矛盾。
老李跟我吐槽，“賺錢有啥追求，還不如讓自己住得舒服一些，男人真難。”
可能跟老李觀念的人比較多吧，上海在疫情之後，就爆發了改善潮，次新二手三居、四居成了緊俏貨，新盤裏的三房產品都會被提前預購。
在報告中顯示這麼一檔數據：
2022年上半年，194個重點監測城市普通住宅成交數據顯示，一房和二房持續下跌，三房成交比重達到55.69%，四房成交比重升至25.21%。
在北上廣深，買3+4房的人，高達77.56%，二線城市更誇張，上半年四房成交直接跳了5個百分點，3+4房佔比高達，82.04%。
反之，買2房的人羣比例持續衰退，一線城市，降低至17.07%，而1房，更可憐，僅有1.85%。
這幾年，很多人問我，錢不夠，要不要先買個1房住。
我說寧可不買也不要上，因爲這種房子需求量太小了，沒啥漲幅還不好出手，等幾年後換大房子的時候，十有九個很後悔。
還不如把錢放理財。
二房戶型隨着需求量降低，流動性也會持續衰減，如果沒有地段加持，未來漲幅也很難持續。
這在北京市場就很明顯，同等的價錢買到核心區的老破小兩房，或者次核心區的三房。
大部分年輕人會選擇後者，寧願多跑些路，也不願意被圈在小空間裏。
成交比例，跟房價的漲幅緊密相連。
當人們的觀念達到共識後，產品格局就會出現不同的走勢，3-4房成爲房價漲幅的主流，2房衰減，1房停滯或者倒退。
2
很多人問我，如果3房4房是未來的主流，那麼面積段呢？什麼面積段是大家最喜歡的。
關於戶型和麪積段的匹配，很多人都不太瞭解。
事實上，市場都在尋求中間值。
比如三房戶型，要是面積低於90平米，加上公攤，這房子就太過逼仄，沒法住。
如果面積大於120多平，結果做了個2房，這個房子就會造成過多的空間面積浪費，性價比很差，沒人會選擇。
開發商會犯錯，但市場不會。
我們來看一張圖：
數據顯示，今年上半年，一線城市主流成交面積段是90-110平米，二線城市以及三四線城市，主流面積段是110-140 平米，佔比都在36%以上。
所有城市的大面積段產品需求，都在爆發。
但不同能級的城市，卻又有不一樣的分化趨勢：
一線城市主流面積段走向了90-110平米。二線城市，110平米以上在迅猛增長，140平米以上增速是最快的，這是因爲不同能級城市房價承受力不一樣，但置換大房子的需求不變。
但在三四線城市，你又會發現一個奇怪的現象，90平米以下的戶型是增長的，140平米以上又是增長的，90-140平米之間則是下降的。
三四線主流面積段，出現下降，則證明這個城市主要需求是疲軟的，已經在滑坡了。
一部分購買力在於周邊農民進城的純剛需人羣，總價較低的小平米戶型賣的不錯，另一部分購買力則是改善人羣繼續升級住房。
在三四線城市，就有這麼一羣地方土豪，對價格脫敏，買房越大越好，越貴越好。
這些年碧桂園下沉三四線城市，戰略就是提價，賣得更貴，反而銷量越好，就是很好的佐證。
那麼結合着戶型和麪積段，我們可以得到所有城市最有價值的產品：
一線城市，90-110平米的小三房。
二線城市，110-140平米的三房、四房。
三四線城市，110-140平米的三房、四房。
根據這個“配方”買房，基本可以拿到同片區內相對增值屬性最高的房子。
3
那麼，各個面積段人們最關注的點是什麼？
繼續上圖：
90平米以下，大家最無法忍受的就是空間小，功能性差，配套不足，密度高……
我覺得這都不用說，小面積產品是剛需上車盤，剛需屬性只能圍繞着空間提需求，其他都基本可以忽略。
不過在報告中，有一個比較有價值的觀察是：
小面積段戶型，大家的面積焦慮點並不在臥室，而是客廳、廚房和陽臺，這些公共空間上。
小房子最好有一個比較大的客廳，這種房子住起來比較舒服，未來也比較容易出手。
大客廳，可以進行改造，變成客廳+書房+餐廳的多功能空間，滿足家庭共處的需求。
而大臥室，除了睡覺休息以外，沒有更多的使用頻率，在有限的面積裏，做的太大反而是浪費。
大戶型客戶的關注點就全然不同了，一股腦紮在了物業和鄰里圈層上。
購買140平米以上的面積段對物業服務的關注度高達38%，這個數據的確挺驚人的。
不過仔細想想，這一切都能理解。
因爲人的追求，只有兩種，物質追求和精神追求。
當房子很小時，說明物質不夠豐富，人們只會把注意力集中在空間的利用上，而房子很大時，人們已經脫離了面積焦慮，就會追求精神上的滿足。
而物業服務和鄰里圈層，就是居住精神層面上的表現，尤其圈層，決定了一定的社交關係和資源人脈以及孩子的生活氛圍，對成長影響很大。
這也給買房人一個啓示：
買小面積剛需房時，一切以戶型爲主，要看空間設計如何，是否南北通透，是否明廚明衛，最好客廳和廚房大一些，臥室小一點無所謂。
而在買改善型大平米住房時，戶型一般做的都差不多，這時候還要關注物業水平如何，不同的物業服務會對社區的升值潛力也會造成一定的影響。
本文的觀點適用於大部分城市，當然每個人買房還要根據自身實際情況做匹配，板塊與板塊，社區與社區，產品與產品之間都有變數，這正是樓市的魅力所在。
把握行情要反人性，選擇地段和產品則要順人性，甚至預判人居的走勢，這決定了你的房子投資價值。
房產投資其實是“普適概念”，無論剛需還是改善，沒有人不希望自己的房子不漲價，即使住一輩子，下一代拿到手依然有賣的行爲，只要賣就會涉及投資。
以上就是子木今天的分享，接下來我還會多寫寫如何選樓層，選地段，開發商等等，會及時更新給大家。
