文 / 子木

6月70餘城出臺政策超百條。

結合着上半年，整體救市頻率和力度皆已達到歷史頂峯。

那麼樓市到底救沒救起來呢？

有人說沒有，有人說有，每次進入樓市轉折期，信息面就開始混沌起來，因爲大家都會根據自己的主觀思維去臆斷。

事實上，分化時代樓市不能統一而論，房價漲不漲還要看基本面，這跟運動員一樣，槍聲一響，可能拉出好幾個身位。

最近就有很多讀者跟我反應，去房管局籤合同，擠滿了人，甚至還在排隊，感覺樓市突然熱起來了。

萬科老闆鬱亮也在剛剛召開的2021年萬科股東會上，表示：

“短期看市場已經觸底，但恢復是一個緩慢溫和的過程。”

鬱亮有一個特點，就是不說假話。

每次樓市下行，第一個跑出來大喊“活不下去了”是他，樓市反彈第一個跑出來笑容燦爛的也是他。

春江水暖鴨先知，頭部房企扛把子在這個節骨眼上表態，寓意非凡。

那麼樓市是否觸底，哪些城市又率先熱度起來了？

爲此我分別找這些讀者求證，把身邊所有能調集的資源都彙集在一起，幫大家盤點一下6月，最真實的行情到底是怎樣的。

理性看樓市，纔是一個成熟韭菜該有的氣質。

1

首先我們先站在山峯向下看。

這次用市面上公認真實度最高的貝殼數據+中指數據論述，再輔以線下的情報佐證。

先來看第一張圖。

貝殼50城²二手房月度成交量走勢

5-6月，貝殼50城二手房成交量實現了連續環比增長，環比增幅分別爲14%、25%。

成交環比增幅擴大，佐證了鬱亮的觀點，樓市的確在復甦，購房者在政策的連續刺激下，開始走進樓市，不再過分觀望。

貝殼50城二手房價格指數走勢

在價格層面，也比上個月跌幅明顯收窄了。

一般房價會滯後於成交2個月左右，在5-6月連續成交量增長下，房價大概率會在7月徹底“築底”。

築底的意思就是穩定在一個區間，很難繼續下探。

貝殼50城二手房帶看客戶量指數（以2020年1月值爲基期值100）

跟成交量匹配的還有二手房帶看量，數據顯示，50城6月的二手房帶看量也在連續增長，看房子的人明顯多了起來。

貝殼50城二手房景氣指數走勢

貝殼數據最重要的二手房“景氣指數”也在表明，市場運營在不斷觸碰“枯榮線”，從較冷轉向平穩。

6月的復甦，跟過去一樣，同樣具有頭部效應。

北上廣深四大一線城市復甦最強，成交環比大增122%，其次是二線城市84.4%，和三線城市56.1%。

跟過去一樣，樓市行情的頭部效應明顯，還是跟一個地方的“產業+人口”的驅動力有關。

一線城市中，復甦力度的排序是：

上海 >北京 >廣州 >深圳

這個數據貝殼和中指是一致的。上海反彈是最誇張的，主要在於市場停擺2個月後，前期積攢的買房需求集中釋放。

再疊加首輪供地熱度創造歷史，也給了買房和開發商極高的信心，整個城市正在“V型”反彈。

前幾天浦東新區和奉賢新城都出現了日光盤，二手房市場中豪宅市場領頭，行情大漲，目前二手房帶看量已經恢復至疫情前8成水平。

這也跟當地“三價就低”政策鬆動有關，我打聽了好幾個中介都說，現在很多房子都可以做到市場價的8成以上。

上海行情激烈反彈，會把情緒逐漸蔓延到其他一線城市。

北京、廣州、深圳到現在都沒有出臺任何放鬆政策，也證明高層對當地的購買力充分自信。

一線城市就是這樣，無論放水還是經濟反彈，都是第一受惠地，也是每輪房價週期的領頭羊。

除了深圳目前還可以繼續等以外，其他三個城市該上就上，不然再去拿到好房源的概率會逐漸縮小。

2

一線城市反彈後，後面緊跟着就是二線城市。

二線城市的戰場更加複雜，被分爲強二線城市和弱二線城市，都被“馬太效應”深深影響着。

從上半年出臺過政策的二線城市行情走勢來看：

目前主要核心城市率先進入反彈週期，弱二線則被遠遠甩在身後。

比如成都、杭州、蘇州、西安等城市在6月成交明顯增長，而鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市行情，步履緩慢，增長有限。

成都是6月復甦力度最激烈的二線城市，也是讀者反應房管局排隊最熱的地方，不出意外，接下來房價會進入反彈區間。

當地一個長期合作的中介小哥跟我說，5月新政出臺對市場刺激效果明顯，6月每天都會帶4-6組客戶看房，而5月基本每天在1組左右。

6月整體供應激增，需求也在激增，二手房出現了“單日破千”的現象，帶看量出現單週破10W+現象。

不出意外，成都6月成交量穩超5月1.2W套，再次刷新近年新高。

前幾天，有讀者問我，說市場上最近抨擊成都樓市的人不少，說新政出臺，掛牌量高達16萬套，大家都在拋盤，這個城市完蛋了……

能說出這話的，不是壞就是完全不懂樓市。

一個城市不能用單一的需求或者供應數據去評斷市場，要看整體的比例。

大海跟小溪不一樣，水大則魚大。

成都是大市場，人口高達2100萬，而且整個市場處於發展中期，還沒有像北上廣深一樣進入存量市場階段。

這意味着，新房會極大分流二手房客羣，再加上成都倒掛新盤盛行，二手房自然出貨率不是那麼高。

而且，成都的二手房主要庫存在郊區，而不是主要城區。郊區的庫存會影響城區的房價嗎？

不會。

這種市場類似於廣州這種大市場，分化明顯，核心區長期上漲，突破天際線，郊區可能長期滯漲，甚至不如二線城市的房價。

成都作爲西部龍頭城市，基礎比較紮實，無所謂情緒上的偏見，一步一個腳印向上走就可以，剩下的只能靠時間去沉澱。

驚悚標題和誇張數據的確可以博取流量，大家都愛看，但卻不是事實。

不是事實，又如何能正確研究樓市，做出判斷呢，一切皆徒勞罷了。

3

成都之後是蘇州。

蘇州我在之前的文章裏提到過很多次了，5月新政出臺後連夜趕文章，告訴大家趕緊上車，時不我待。

那時候也有很多人質疑，蘇州行情沒漲啊，再等等，房價萬一繼續下跌呢？

這個城市一直都被我評爲“中國房價最窪地”，沒有之一，經濟強勁，購買力充沛，這些年全靠政府調控壓房價，不然早跟杭州持平了。

前幾天我還特地去了一趟蘇州，核心板塊新盤的備案價已經在加速上調了，5月前還願意等外地人社保，現在基本都拒收，因爲當地人都在排隊買房。

二手房中介門店排滿了人，之前願意下調價格的業主，轉頭向上報價。

有的城市抄底時機稍縱即逝，一定要在暴風來臨之前上車，等到自以爲行情來了的時候，其實已經晚了半拍。

可惜很多人不明白這個道理。

蘇州之後，長三角的南京和杭州都在新政後迎來行情復甦，杭州房價的韌性要優於南京。

南京二手房成交雖然在上漲，但房價有些過度透支，所以這次新政後，放量搶跑的改善羣體偏多，而且都在下調價格。

接下來再重點說說西安。

西安也是讀者反映房管局排滿了購房者的城市。

這個城市原來創造過連續幾年的上漲週期記錄，後在去年下半年二手房指導價後，一夜冰封。

那時候我對西安的評價是，短期回調，長期看漲。

漲的邏輯是，西安在西北片區擁有最高的城市能級，也是絕對的領頭羊，這會虹吸陝西以及整個西北部的購買力，也是所有財富資源的彙集地。

經過半年時間的回調，西安房價擠出了一定的泡沫，高新、曲江等核心板塊已經在年後築底。

5月28日出臺新政，放鬆限購限售，公積金降首付，房貸利率低至4.6%，政策力度給得很足。

西安新一輪購買力得到釋放，而且最近取消了二手房指導價的壓制，導致市場底部形成了較高的置換預期。

比如前幾天，金地中央公園，均價1.9萬/平米，遭遇西安買房人哄搶，開盤去化1076套，去化率高達91%。

現在的西安行情復甦明顯，但效果剛剛好，如果繼續刺激，樓市又會進入暴漲階段。如果再漲起來，而後打壓，調控效力就會大打折扣。

4

關於復甦的城市還有很多，比如最近的京津冀老大哥天津，山東雙子星青島和濟南，浙江第二城寧波，還有經濟黑馬城市合肥……

這些城市以後再慢慢詳聊。

寫這篇文章的目的，主要是告訴大家：

以6月爲界，一二線核心城市的政策底+市場底，“雙底已觸”，很難出現更強烈的刺激政策，也很難指望房價繼續下跌多少。

這時候如果有買房計劃，就要趁機入場上車。

按照目前的形勢，不出意外，7月份疫情會徹底結束，新一輪經濟增長週期開啓，是信心建立的大月。

等市場信心建立起來，人們對收入有了穩定預期，上半年積壓的需求就會陸續釋放，尤其是核心一二線城市，成交頻率會逐漸加快。

房價漲多少，沒有人能預測到，但可以確定的是，等到8月份再去買房，買到好房的難度會大大增加。