房地產市場預期尤其是購房者預期至關重要，直接影響着現在與未來的買房行爲。此輪鬆綁潮之下，購房者的心理是否發生改變？政策鬆綁是否影響他們購房？

近日，新京報與貝殼研究院聯合推出了購房意願調查，對於一線、新一線、二三線及其他城市的約2000個樣本的問卷調查結果顯示，今年有購房計劃的人佔比42%，沒有購房計劃以及觀望中的人佔比58%。而央行近期的一份問卷調查也顯示，問及未來三個月準備增加支出的項目時，“購房”在七個選項中排名第五。

整體來看，購房者對於房地產市場預期仍信心不足。南京市房地產學會副會長孟祥遠認爲，對房地產來說，“信心比黃金重要”，因此修補信心依然非常關鍵。

二三線城市購房信心低於一線城市

“房價還會降嗎”“利率還會下調嗎”“房價會漲嗎”……定居在三線城市的劉一（化名）經常向一位瞭解房地產的朋友拋出此類問題。對於有買房計劃的劉一來說，雖然持續關注着上半年的政策鬆綁以及樓市行情，但是直到今天爲止，她仍未出手。“整體市場不太好，感覺利率還有下降的空間，我並不着急。”劉一如是說。

樓市政策鬆綁潮下，像劉一這樣猶豫不決、處於觀望中的人很多。

根據問卷結果，在“今年是否有購房打算”的問題中，有購房計劃的人佔比42%，沒有購房計劃的佔比21%，觀望中的佔比37%。細分來看，二三線城市購房者的觀望情緒高於一線城市，其中一線城市觀望人羣佔比33%，新一線城市是42%，二線城市和三線及其他城市分別爲39%、36%。值得關注的是，三線及其他城市中，沒有購房打算及觀望人羣合計佔比76%。

哪些原因會讓購房者買房？問卷結果顯示，剛需購房、樓市政策不斷寬鬆、房價下降等原因排名靠前。又有哪些寬鬆政策會令購房者心動呢？根據問卷結果，“房貸利率下降”的投票佔比爲27.17%，“首付降低”的投票佔比爲22.23%，各種優惠促銷政策、公積金貸款額度提升的選擇佔比分別爲17.96%、17.26%。

而哪些因素會影響購房者的買房計劃呢？根據問卷，“房價太高、買不起”排名第一，佔比爲31.13%，“因爲疫情影響，擔心收入不穩定而影響買房計劃”的佔比達到22.32%。此外，開發商資金頻頻出現問題，部分問卷參與者也擔心房子停工、交不了房。

總體上，對於能級較高的一線城市，購房需求仍然存在。但是，整體來看，購房者對於房地產市場預期仍偏悲觀。

不止於此，近日，央行發佈了《2022年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告》，在全國50個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問卷調查。結果顯示，對下季度房價，16.2%的居民預期“上漲”，54.6%的居民預期“基本不變”，16.0%的居民預期“下降”，13.2%的居民“看不準”。

孟祥遠表示，當前居民對於房價上漲的信心依然不足，看跌或看不準的態度佔據近30%。

此外，問及未來三個月準備增加支出的項目時，居民選擇比例由高到低排序爲：教育（28.1%）、醫療保健（27.4%）、大額商品（18.7%）、社交文化和娛樂（18.1%）、購房（16.9%）、旅遊（15.2%）、保險（13.9%）。“購房”選項位列第五，較二季度下降一位。

以時間換空間逐步構築市場信心

對於購房者信心不足的原因，國海證券首席經濟學家夏磊分析稱，四大因素影響居民購房信心。一是期房爛尾，房企危機削弱購房者對期房信心，加重觀望情緒。二是收入下降，經濟、就業形勢不樂觀，居民預防性儲蓄增加，且擔心斷供問題，買房決策比以往更謹慎。三是疫情形勢，購房者看房、選房、線下籤約均受到影響。四是房價漲幅，居民買漲不買跌，房價漲幅趨緩時，購房者選擇觀望。

在華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康看來，悲觀情緒需要一段時間對沖掉，“從過去的市場觀察來看，要等到一個臨界點：在房價還沒上漲時，少數剛需或者有財富支付能力的人出手，等到熱乎勁起來了，就會一起出手，前幾輪市場週期都表現出了買漲不買落的羊羣效應。不過，從全國來看，沒有一個統一的臨界點，不同城市、不同場景都要具體分析。”

那麼，對於增強購房者信心方面，還有哪些調控手段可用呢？

在業內人士看來，目前有些城市房地產政策仍然較嚴，有進一步放鬆的空間，諸如有的城市仍執行“認房又認貸”，二套房首付比例較高，部分改善人羣受到影響。此外，在信貸方面，央行雖然下調了5年期LPR的下限，但是很多城市銀行在房貸利率執行上仍是普遍上浮。

克而瑞研報分析稱，目前除了政策“幫扶”之外，主要還是依託核心城市轉暖和實體經濟恢復，以時間換空間，逐步構築市場信心，從而恢復樓市自身的良性循環。

注：數據均爲投票人次佔比。數據來源：新京報、貝殼研究院“購房意願調查”。

新京報記者 段文平