◎ 編輯 | 密探財經

“支持民營房企合理融資”，如今依然處於“只聽樓梯聲”。作爲市場上最活躍的一類房企，除了繼續懷揣希望，剩下唯有“拼死一戰”。

或許，這還能殺出一條血路。當前，信託公司是民營房企危難之時最好的戰略伙伴。

據第三方權威信託平臺顯示，7月1日起，一款名爲“永興5號集合資金信託計劃（第1期）”的信託理財產品正在熱火推售之中，受託發行機構正是山東信託。

這款信託產品計劃總募集35億元，期限較爲靈活，從12個月到18個月不等，分期發行募集資金，投向西安項目，預期收益率7%-7.8%。另據山東信託披露，18個月的產品爲“永興5號集合資金信託計劃”B類。

融資方爲陝西楓泓房地產開發有限公司，最終爲“閩系房企”金輝集團所獨資控制，此次信託資金通過收購陝西楓泓持有標的項目特定資產受益權變相爲其“輸血”。

作爲風控，金輝集團爲上述信託募資提供連帶擔保，西安永挺置業將所持鹿鳴長灘項目 DK1-2 地塊進行抵押，西安金輝將西安永挺置業100%股權抵押。

上述35億元信託募資計劃規模，如果按預期全部密集到位，在當前房企信託融資中規模較大，或將有效緩解其資金飢渴。

就金輝集團而言，該信託計劃堪稱其去年以來“三道紅線”擠壓再融資的一次“絕地求生”，也是金輝控股2020年11月底港股上市以來時隔一年半首次大規模信託募資動作。

從股權構架看，金輝集團其實就是金輝控股在境內的房地產開發平臺實體，而金輝控股也只是一個VIE構架的上市平臺。

大家都知道，金輝控股赴港上市之前，較高成本的信託融資佔了有息負債額的很大比重，可參考《金輝控股赴港IPO招股書：160億信託融資，淨負債率170%》。

金輝作爲閩系新銳黑馬房企的一員，上市的目的就是打通國際融資通道，比如發行較低成本的美元債等，但去年以來，房企美元債再融資嚴重受阻，境內信託重獲熱寵。

6月23日，聯合資信曾發佈針對金輝集團2022年跟蹤評級報告，維持其主體長期信用等級“AA+”，維持“20 金輝 01”“20 金輝 03”“21 金輝 01”、“21金輝 02”信用等級“AA+”，評級展望穩定。

截至2022年3月底，金輝集團總有息債務473億元，其中短期債務78億元，現金資產170.7億元，現金短債比2.19。依此來看，金輝短期償債並不缺錢。

不過，金輝集團截至今年3月底受限資產合計641.5億元，佔其總資產比重34%。鉅額受限資產背後，或隱藏着難以預估的隱性債務。

截至2021年底，金輝集團總權益386.4億元，其中歸母權益228.09億元，少數股東權益158.3億元，相比2020年底各自權益規模均有小幅增加。

但回到利潤分配上，與很多房企一樣，金輝集團或暗藏“名股實債”嫌疑，去年取得總淨利潤31.34億元，其中歸母淨利近28.4億元，少數股東損益區區僅有2.96億元，且比2020年底還幾乎被腰斬。

據克而瑞最新監測統計，2022年上半年房企200強銷售排名，金輝集團全口徑銷售額243.7億元，排名第40位，相比去年同期557.7億元同比下滑56.3%；權益銷售額194.3億元，排名第37位，相比去年同期391億元下滑50.3%。

聯合資信分析說，金輝集團部分位於三線城市項目可能面臨一定去化壓力和減值風險等，對其信用水平造成不利影響。比如2021年，金輝集團計提存貨跌價準備金額13.05億元。

相對於其他閩系房企乃至大型民營房企，金輝集團暫未出現流動性風險，難能可貴，但在房企轉向境內再融資大趨勢下，“AA+”資信評級並不足以讓其順利發債突圍。

編輯：密探君