福州：“松绑”难掩楼市疲软，组合拳待发力

距离放开限购已有3个多月的福州楼市一直表现得不温不火。“去年‘零门槛’落户提前消化了购买力。相比之下，今年的限购放松政策产生的影响基本感受不到。”当地一名房产经纪人如是说。

今年3月，随着全国多地出台新政“稳楼市”，作为南方省会城市的代表，福州率先放开限购。如今，距离放开限购已有3个月，福州楼市有何变化？

目前，福州市场信心仍显不足。业内人士预计下半年新房市场或有回升，二手房还有升温空间。

新房市场反应平淡，二手房成交回升

今年3月底，经福建省福州市不动产登记和交易中心相关工作人员确认，非福州市五城区户籍可在福州五城区（包括鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区）购买一套144平方米以下的普通住宅，无需提交原政策要求的“在购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明”。

此外，非五城区户籍的长乐区也在此次放松限购中，被视为与福州本地户籍同等待遇，允许在福州五城区内购买两套普通住宅。

此次新政几乎是撕开了限购的一条口子，表明了对外地人在福州五城区购房的欢迎态度，松绑力度加大。家住福州市高新区的黄先生听闻该政策的第一反应就是：“房地产要开始复苏了”，然后是“接下来福州房价可能会涨”。

在市场一线的福州房产经纪人对此更有所察觉。在放松限购政策传开以后，来门店或通过线上咨询的人明显增多。“今年4月初，来门店咨询的客户有所增加，每天咨询人数约10个至20个。”当地一位不愿具名的房产经纪人如是说。

然而，起初的期待在3个月后转变为了失望，如今总结此次放松限购政策后的市场反应，几位房产经纪人普遍表示“影响不大”。

其中一位福州的房产经纪人表示：“大多数人刚开始对这个政策是看好的，但是从目前市场情况来看，这次放松限购影响不太大。”

另一位房产经纪人认为，此次新政的影响被当时的疫情消解了不少，市场反应确实不如预期。“限购放开的时候，赶上了福州疫情，市场反应不明显。”

从数据上来看，今年3月以来，不论是新房、二手房，成交曲线虽有浮动，但整体较为平稳。据58安居客研究院统计数据显示，今年3月、4月、5月、6月，福州五城区新房成交量分别为2383套、2143套、2543套、2003套；福州五城区二手房成交量分别为2664套、2554套、2559套、2780套。

对此，福州安居客房产分析师林潞表示：“此次福州放松限购后，新房市场并没有明显的回暖。今年5月，福州新房成交量达到年内峰值（2543套），即使是这样的数据，也不能和去年同期相比。6月，福州新房成交量再次下跌至2003套，为春节月份外的最低水平。前后一个月，反差对比十分明显。”

“与新房市场不同，福州二手房市场的回暖更为明显。自此次新政实施以来，福州二手房的月成交数据都在2500套以上，6月城区二手房成交量更是上升至2022年至今的最高水平。”林潞如是说。

前有“零门槛”落户，新政影响力被削弱

那么，为何如此“重磅”的楼市松绑政策没有引起很大的反响呢？

林潞分析认为，此次新政最大的亮点就是对外地人彻底放松限购，不带任何条件。但是，福州早前放开落户，限购政策在某种程度上已经松绑，购买力也已消耗了一部分。

据悉，2020年底，福州出台了《关于进一步降低落户条件壮大人口规模的若干措施》，宣布自2021年1月1日起施行全面放开落户限制，实现落户“零门槛”。该文件明确，福州市将全面放开近亲属投靠条件，实现投靠“零门槛”。同时不设学历、年龄、就业创业限制，外省人员均可申请在福州市落户，六县（市）、长乐区人员均可申请在五城区落户。

由此可见，若有意愿在福州五城区购房的外地或非五城区户口人士，均可通过“零门槛”落户的方式，具备购房资格。相较本次放松限购政策中外地户口可购一套，福州本地户口则拥有两套144平方米以下普通住宅的购房资格，首付比例也由四成降为三成。

“落户政策的门槛放开后，两三个月内市场反应还是比较大的。”上述一位当地房产经纪人表示，相比之下，今年放松限购的政策针对的可能是那些不愿意落户，但是又有在福州购房意向的客户群体。此类人群在市场占比较小，所以没有引起可以激活整个市场的反应。

预计下半年二手房有升温空间

值得一提的是，除了“零门槛”落户、放松限购以外，福州在今年4月、5月还接连发布了住房公积金新政，包括下调公积金首次、二次贷款购房首付比例。具体来看，90平方米以下住房首次使用公积金贷款，首付比例最低由30%下调至20%，二次使用公积金贷款购房首付比例由40%下调至30%，利好覆盖刚需、改善置业人群。从去年到今年，福州打出“组合拳”，表现了其“稳楼市”的积极态度。

这些新政的背后是当下疲软的福州楼市现状。据中指研究院统计数据显示，今年上半年，福州商品住宅成交面积约265万平方米，同比下降46.5%。自2月以来，福州商品住宅同比降幅均在40%以上。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，今年以来，福州多次优化楼市政策，但是政策效果整体不明显。今年3月福州放松限购后，4月商品住宅成交面积环比回升，同比降幅收窄；但在5月、6月，市场恢复动力不足，商品住宅成交面积连续下探，6月商品住宅成交面积同比降幅扩大至61%，购房者置业情绪仍偏弱。

同时，陈文静还指出，目前，福州市场信心仍显不足，政策端仍需进一步发力，稳定市场预期，促进合理住房需求释放。

那么，福州在上半年努力“稳楼市”，是否会使市场在下半年迎来转机？对此，林潞预计，受限于闽系开发商成片爆雷，以及福州新房市场成交持续低迷的情况，福州新房市场下半年或有回升，但恢复至去年的可能性不大；二手房市场则相对比较稳定，下半年还有升温的空间。