福州：“鬆綁”難掩樓市疲軟，組合拳待發力

距離放開限購已有3個多月的福州樓市一直表現得不溫不火。“去年‘零門檻’落戶提前消化了購買力。相比之下，今年的限購放鬆政策產生的影響基本感受不到。”當地一名房產經紀人如是說。

今年3月，隨着全國多地出臺新政“穩樓市”，作爲南方省會城市的代表，福州率先放開限購。如今，距離放開限購已有3個月，福州樓市有何變化？

目前，福州市場信心仍顯不足。業內人士預計下半年新房市場或有回升，二手房還有升溫空間。

新房市場反應平淡，二手房成交回升

今年3月底，經福建省福州市不動產登記和交易中心相關工作人員確認，非福州市五城區戶籍可在福州五城區（包括鼓樓區、臺江區、倉山區、晉安區、馬尾區）購買一套144平方米以下的普通住宅，無需提交原政策要求的“在購房之日前2年內在本市五城區累計繳納1年及以上個人所得稅或社會保險證明”。

此外，非五城區戶籍的長樂區也在此次放鬆限購中，被視爲與福州本地戶籍同等待遇，允許在福州五城區內購買兩套普通住宅。

此次新政幾乎是撕開了限購的一條口子，表明了對外地人在福州五城區購房的歡迎態度，鬆綁力度加大。家住福州市高新區的黃先生聽聞該政策的第一反應就是：“房地產要開始復甦了”，然後是“接下來福州房價可能會漲”。

在市場一線的福州房產經紀人對此更有所察覺。在放鬆限購政策傳開以後，來門店或通過線上諮詢的人明顯增多。“今年4月初，來門店諮詢的客戶有所增加，每天諮詢人數約10個至20個。”當地一位不願具名的房產經紀人如是說。

然而，起初的期待在3個月後轉變爲了失望，如今總結此次放鬆限購政策後的市場反應，幾位房產經紀人普遍表示“影響不大”。

其中一位福州的房產經紀人表示：“大多數人剛開始對這個政策是看好的，但是從目前市場情況來看，這次放鬆限購影響不太大。”

另一位房產經紀人認爲，此次新政的影響被當時的疫情消解了不少，市場反應確實不如預期。“限購放開的時候，趕上了福州疫情，市場反應不明顯。”

從數據上來看，今年3月以來，不論是新房、二手房，成交曲線雖有浮動，但整體較爲平穩。據58安居客研究院統計數據顯示，今年3月、4月、5月、6月，福州五城區新房成交量分別爲2383套、2143套、2543套、2003套；福州五城區二手房成交量分別爲2664套、2554套、2559套、2780套。

對此，福州安居客房產分析師林潞表示：“此次福州放鬆限購後，新房市場並沒有明顯的回暖。今年5月，福州新房成交量達到年內峯值（2543套），即使是這樣的數據，也不能和去年同期相比。6月，福州新房成交量再次下跌至2003套，爲春節月份外的最低水平。前後一個月，反差對比十分明顯。”

“與新房市場不同，福州二手房市場的回暖更爲明顯。自此次新政實施以來，福州二手房的月成交數據都在2500套以上，6月城區二手房成交量更是上升至2022年至今的最高水平。”林潞如是說。

前有“零門檻”落戶，新政影響力被削弱

那麼，爲何如此“重磅”的樓市鬆綁政策沒有引起很大的反響呢？

林潞分析認爲，此次新政最大的亮點就是對外地人徹底放鬆限購，不帶任何條件。但是，福州早前放開落戶，限購政策在某種程度上已經鬆綁，購買力也已消耗了一部分。

據悉，2020年底，福州出臺了《關於進一步降低落戶條件壯大人口規模的若干措施》，宣佈自2021年1月1日起施行全面放開落戶限制，實現落戶“零門檻”。該文件明確，福州市將全面放開近親屬投靠條件，實現投靠“零門檻”。同時不設學歷、年齡、就業創業限制，外省人員均可申請在福州市落戶，六縣（市）、長樂區人員均可申請在五城區落戶。

由此可見，若有意願在福州五城區購房的外地或非五城區戶口人士，均可通過“零門檻”落戶的方式，具備購房資格。相較本次放鬆限購政策中外地戶口可購一套，福州本地戶口則擁有兩套144平方米以下普通住宅的購房資格，首付比例也由四成降爲三成。

“落戶政策的門檻放開後，兩三個月內市場反應還是比較大的。”上述一位當地房產經紀人表示，相比之下，今年放鬆限購的政策針對的可能是那些不願意落戶，但是又有在福州購房意向的客戶羣體。此類人羣在市場佔比較小，所以沒有引起可以激活整個市場的反應。

預計下半年二手房有升溫空間

值得一提的是，除了“零門檻”落戶、放鬆限購以外，福州在今年4月、5月還接連發布了住房公積金新政，包括下調公積金首次、二次貸款購房首付比例。具體來看，90平方米以下住房首次使用公積金貸款，首付比例最低由30%下調至20%，二次使用公積金貸款購房首付比例由40%下調至30%，利好覆蓋剛需、改善置業人羣。從去年到今年，福州打出“組合拳”，表現了其“穩樓市”的積極態度。

這些新政的背後是當下疲軟的福州樓市現狀。據中指研究院統計數據顯示，今年上半年，福州商品住宅成交面積約265萬平方米，同比下降46.5%。自2月以來，福州商品住宅同比降幅均在40%以上。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認爲，今年以來，福州多次優化樓市政策，但是政策效果整體不明顯。今年3月福州放鬆限購後，4月商品住宅成交面積環比回升，同比降幅收窄；但在5月、6月，市場恢復動力不足，商品住宅成交面積連續下探，6月商品住宅成交面積同比降幅擴大至61%，購房者置業情緒仍偏弱。

同時，陳文靜還指出，目前，福州市場信心仍顯不足，政策端仍需進一步發力，穩定市場預期，促進合理住房需求釋放。

那麼，福州在上半年努力“穩樓市”，是否會使市場在下半年迎來轉機？對此，林潞預計，受限於閩系開發商成片爆雷，以及福州新房市場成交持續低迷的情況，福州新房市場下半年或有回升，但恢復至去年的可能性不大；二手房市場則相對比較穩定，下半年還有升溫的空間。