本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

各方微妙“博弈”下，今年上半年全国土地市场呈现出“量缩质升”态势。

一方面，日趋友好的土拍规则以及溢价控制下，房企拿地仍偏谨慎。多方数据显示，今年上半年全国土地市场供应与成交规模均出现明显下降，溢价率与流拍率等指标明显差于去年同期，市场热度仍未完全修复。

中指研究院数据显示，今年上半年，全国300城共推出住宅用地规划建筑面积2.8亿平方米，同比下降44.3%；成交规划建筑面积1.9亿平方米，同比下降55.6%。

另一方面，由于供地质量普遍提升，今年上半年全国重点监测城市成交楼面价呈现上升趋势，仅次于去年上半年，创下近10年来半年度成交楼面价次新高。不同能级城市间土地市场热度分化明显，一线、二线土地成交规模降幅较小，成交楼面价涨幅则较明显，溢价率等市场热度指标也优于三四线城市。

诸葛找房数据显示，今年上半年一线城市平均溢价率为3.73%，较去年下半年上升0.14个百分点；二线城市平均溢价率为4.83%，较去年下半年上升1.71个百分点；三四线城市平均溢价率为4.26%，较去年下半年下降2.89个百分点。

供需双降

实际上，自去年下半年以来，重点城市土地供应规则与质量等方面已对企业端出现边际改善。今年上半年这一趋势得以延续，供应缩量、质量提升、规则放松以及溢价让利等渐成各地土地供应的重要特征。

同时，房企拿地仍持谨慎态度，多方数据显示，上半年土地市场供应与成交规模同比环比均呈现明显下降。

诸葛找房数据显示，今年上半年全国重点城市土地供应规划建筑面积29769.71万平方米，较去年同期下降45.63%；成交规划建筑面积18071.96万平方米，较去年同期下降60.82%。

克而瑞数据则显示，今年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为4.1亿平方米，较去年上半年同期下降55%，较去年下半年下降68%。

诸葛找房方面分析认为，今年上半年，“两集中”政策继续深化落实，城市错峰开展土地出让，加之今年青岛、武汉等城市增加供应批次，部分地区疫情反弹等因素，导致土地市场整体供需量呈现下滑态势。

市场热度方面，今年上半年土地市场低溢价与高流拍现象仍存，市场热度仍未明显恢复。

克而瑞数据显示，今年上半年重点监测城市土地市场整体溢价率进一步下降至4.3%，较去年上半年下降12个百分点，较去年下半年也有0.6个百分点的降幅；各月流拍率则维持在11%至23%之间，较去年上半年各月均在11%以下出现明显上升，较去年下半年多在20%以上则出现明显改善。

“上半年房企销售端、融资端未见明显改善，资金压力犹存，土地市场难获溢价空间。”诸葛找房方面分析认为，市场环境偏紧张之下，房地产市场逐步从扩模到精钻方向转移，房企在地块的选择上愈加谨慎严苛，地块升值与产值能力是房企更为看中的，因此，部分优势偏弱的地块也难免流拍。

市场分化明显

从流拍率等指标以及首批集中供地情况来看，上半年土地市场亦出现回稳信号。

诸葛找房数据显示，今年首批集中供地的溢价率、流拍率均呈现向好态势，分别较去年第三批次上升1.85个百分点、下降9.42个百分点；对比去年第三批次集中供地溢价情况，今年首批集中供地中超八成城市溢价率出现上升。

同时，由于多地集中供地降低门槛，叠加今年楼市政策端接连释放改善信号，民营房企参与度有所提升。诸葛找房数据显示，今年首批拿地金额TOP20房企中民营房企有8家，较去年第三批次增加2家。

从全国重点城市来看，今年上半年土地流拍率较去年下半年也有所趋稳，基本维持在了20%以下的水平。克而瑞数据显示，今年除1月份因去年末三四线供地较多，流拍率推升至23%之外，其余各月的土地流拍率均低于20%。

“今年首批集中供地共成交397宗，总成交率84.65%，流拍及撤牌地块72宗，流拍地块占比较去年第三批次集中供地明显减少。”中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞表示，受城市供应端影响，22城首批次成交规划建筑面积3907万平方米，较去年首批次减少6628万平方米，同比降低62.9%；较去年三批次减少2058万平方米，降低34.5%。成交出让金4969亿元，较去年三批次减少908亿元，占去年全年成交的21.9%。

首批集中供地中各城市热度分化较为明显，深圳、合肥、厦门等城市溢价率等指标表现亮眼，部分城市则出现“零溢价”。

同时，从各机构全国重点监测城市情况来看，不同等级城市以及区域间市场分化也较明显。

克而瑞数据显示，今年上半年一线、二线城市平均溢价率分别为4%和4.5%，分别较去年下半年上涨0.9和1.5个百分点；三四线城市平均溢价率则为4.3%，同比下降15.8个百分点，环比下降2.2个百分点。

诸葛找房方面分析认为，一线、二线溢价率水平均呈现上扬趋势，主要原因在于，去年下半年，土拍规则严苛，房企拿地压力较大。今年上半年，部分城市放宽土拍规则，房企对一线、二线拿地意愿稍有提升，但整体来看，上半年仍处于历史低溢价成交局面，不及去年上半年的水平。