原標題 近30年來最快加息節奏！將如何影響澳大利亞樓市？

安薩里認爲，澳大利亞樓市對於加息還是相當敏感的，因而短期內，樓市的需求可能會降低。

自2020年以來，澳大利亞樓市進入了一輪超級牛市，各地房價都在以驚人的速度上漲。但隨着澳大利亞央行今年連續加息，抵押貸款利率不斷上漲，樓市的熱度已開始回落。

7月5日，澳大利亞央行公佈了最新利率決議，將基準利率上調50個基點至1.35%，爲2019年5月以來最高利率水平，符合市場預期。至此，澳大利亞央行年內已加息了三次，把利率從0.1%快速提升到了1.35%，這是近30年以來最快的加息節奏。

如何影響澳大利亞樓市？

對於此次加息，澳大利亞央行表示，更高的利率可以更好地平衡供需。澳大利亞央行將致力於採取必要措施使通脹回到目標，並採取進一步措施使貨幣狀況正常化。

對於未來加息步伐，澳大利亞央行稱，未來加息的規模和時機將由數據決定，並預計澳大利亞的通脹將在今年晚些時候見頂，然後在明年回落至2%至3%的水平。

澳大利亞聯邦銀行（CBA）和國民銀行（NAB）近期紛紛上調了1~5年期的固定抵押貸款利率，其中5年期的購房貸款利率已升至6.29%，而在2021年，該利率還不到3%。

亞洲房產科技集團居外IQI（Juwai IQI）聯合創始人、集團CEO卡斯夫·安薩里（Kashif Ansari）對第一財經記者表示，在澳大利亞，大部分購房者的按揭貸款都是浮動利率，同時由於首付比例較低，通常爲10~20%，每月的還款額佔家庭收入的比重並不小。因此，一旦快速加息，月供也會快速增加，這會給普通購房者帶來不小的生活壓力。

如果以貸款100萬澳元（約合455.76萬元人民幣）、30年期爲例，在經過7月份的加息後，月供將從4157元澳元，上升至4430澳元，每月增加273澳元（約合1244.23元人民幣）。

安薩里認爲，澳大利亞樓市對於加息還是相當敏感的，加息和加息預期都會使不少潛在買家止步不前，因而短期內，樓市的需求可能會降低。

居外IQI西澳分行董事總經理Lily Chong也對第一財經記者表示，隨着生活成本的增加，月供負擔過高的家庭可能面臨巨大的財務壓力，但現在就說加息房價大幅下跌還爲時尚早，當前還存在很多不確定因素。

房價增速放緩

根據澳大利亞房地產數據公司CoreLogic 7月初公佈的數據顯示，澳大利亞樓市的售價再創紀錄，超過五分之一的房屋售價至少爲100萬澳元。

CoreLogic在一份報告中稱，截至2022年3月，澳大利亞的房屋銷售量爲596733套，同比增長了19.8%，而在最近的60萬筆交易中，近四分之一的交易額至少爲100萬澳元。CoreLogic的數據顯示，2021年澳大利亞房價上漲了22.4%，漲幅爲有記錄以來的最高水平。

不過今年以來情況已發生了微妙的變化。截至2022年6月，澳大利亞五大首府城市，即悉尼、墨爾本、布里斯班、阿德萊德和佩斯的房價指數同比上漲8.4%，但環比下降了0.9%，這主要是由於悉尼和墨爾本的房價走勢率先回落，6月份環比分別下跌了1.6%和1.1%。這已是悉尼房價連續第五個月下跌。

以市場價值來算，悉尼和墨爾本約佔澳大利亞樓市的60%；若以數量來算，則約爲40%。

CoreLogic的研究總監勞利斯（Tim Lawless）表示，房地產市場增長的大幅放緩與近期澳洲聯儲調高現金利率、通貨膨脹率飆升以及消費者信心低迷相一致，但目前還沒有任何恐慌性拋售的跡象。

“考慮到通脹可能會在一段時間內持續居高不下，而利率預計將大幅上升，因此房價下跌的速度可能會繼續加快並變得更加普遍。”他說。

墨爾本專營高端房產的經紀公司Kay & Burton合夥人、國際部總監米捷對第一財經記者表示，加息對富裕人羣的影響有限，況且即使澳洲聯儲繼續加息，實際利率依然還是在正常範圍內。

“現在是澳大利亞的冬季，通常這時候不會有太多房源上市，成交量也不高，需要到春天即下半年，樓市纔會重新活躍，那時候才能看出房價真正的趨勢。”米捷補充到。

德意志銀行的最新預測則較爲悲觀，該行認爲澳大利亞發生經濟衰退的風險正在增加，並預計未來12個月，即到2023年中期，澳大利亞房價將下跌15%，如果德銀的預言成真，這將是澳大利亞房價近50年以來最大的年度跌幅。

何時復甦？

澳大利亞房地產中介平臺BuyersBuyers聯合創始人沃金特（Pete Wargent）表示，由於全球供應鏈仍然存在進一步遭受衝擊的風險，通貨膨脹率也難以在短期內速度迅速回落，因此消費者和購房者仍會對市場的未來感到不安，直到他們確信利率不再會繼續飆升。

沃金特稱：“回顧歷史，澳大利亞房地產市場的衰退期通常不會超過18個月，如果未來幾個月通脹開始持續下降，這次（衰退期）可能也不會例外。從長期看，適合家庭居住的房產仍然供不應求，而建設中的新住宅數量卻在減少，這意味着至少未來幾年內，住房總需求將大於供應。”

安薩里表示，從歷史上看，澳大利亞房產一直都是國際資金穩定的避風港，因此從長期角度看仍具有很好的投資價值。此外澳大利亞作爲移民國家，其人口增長除了自然增長以外，還有各國的外來人才補充，海外移民和各國留學生不斷湧入，能給澳大利亞樓市起到良好的支撐作用。

安薩里建議購房者更多關注房價相對實惠的地段和市場，比如，悉尼東區、墨爾本南岸、昆士蘭的黃金海岸以及西澳地區，並預計加息對上述地區的房價影響會較小。