原標題 6月多家房企迎來銷售小高峯，市場能否持續復甦？

左宇 地產深度報道

作爲上半年的最後一個月份，6月承載着房企衝刺半年業績目標的重任。隨着疫情得到有效控制，多地房地產市場逐步迴歸正常，供應放量的同時，成交也出現復甦跡象。

克而瑞數據顯示，6月百強房企實現銷售操盤金額7329.7億元，單月業績規模環比增長61.2%。雖然單月出現增長，但目前市場整體需求及購買力透支、行業信心不足，短期內行業仍面臨較大下行壓力。

《國際金融報》記者統計顯示，6月31家規模房企業績環比都呈現增長態勢，單月業績表現突出，其中8家漲幅超過100%，16家房企環比增長在50%以上，佔比近一半。

具體來看，仁恆置地6月環比領漲，漲幅高達589.6%，由於仁恆項目不多，業績受單個項目影響較大，6月其位於上海楊浦內環的海上源項目開盤，372套房源吸引了近1800組客戶認購，單個項目銷售近60億元，助力其6月銷售額增至106.2億元，相較5月的15.4億元增長近6倍。

招商蛇口和濱江集團6月銷售業績環比增幅均超過150%。其中濱江集團位於杭州的多個項目開盤或加推，助力了其業績表現，6月該公司實現銷售234.2億元，佔比濱江集團上半年銷售額的34%，這也是其今年以來業績表現最優的單月。據悉，下半年濱江集團在售/將售的項目預計會超過90個。

良好的去化表現也助推了濱江集團進一步深耕大本營杭州，6月30日的杭州二輪供地上，其以224.6億元的總價攬地12宗，成交金額佔比總出讓金超過40%。

綠城中國、卓越集團、中國金茂、華髮股份、金地集團等6月銷售額環比增長均在100%以上，其中金地集團位於西安、深圳等地的多個樓盤熱銷，五個項目攬金近120億元，使得其上半年銷售額最終突破1000億元。具體來看，金地西安DK3AB項目攬金近24億元；金地深圳中心天元及潤峯雲上府兩大項目6月開盤認購總計600餘套，認購金額近84億元；瀋陽九闕臺項目首開實現認購130餘套，去化率近80%。

華潤置地、遠洋集團、龍湖集團、融信集團、世茂集團等單月環比增幅也超過50%。

雖然6月31家規模房企的成交環比均有顯著增長，但相比去年同期跌幅依然在43%的高位。截至上半年，僅有8家房企銷售破千億，相較去年同期縮水一半。

數據來源：億翰智庫（孫婉秋製圖）

業績巨大波動之下，房企開始出清或躍進，新的位次局面正在形成。

碧桂園依然以2469.9億元全口徑銷售額位列第一，拉開了身後第二名超360億元的差距。按照權益金額來看，碧桂園上半年目標完成率超過40%，僅次於濱江集團和時代中國，這也是公佈全年目標的房企中僅有的完成率超過4成的三家之一。

保利發展以2102億元險勝萬科6億元位列第二。早在2017年保利發展便喊出“重回前三”的口號，然而直至2021年其依然在行業四五名的座次上踱步，隨着中國恒大、融創中國流動性承壓，保利發展終於得以“被動”重回前三。

萬科上半年銷售額也突破2000億元，達到2096.1億元。

中海地產、華潤置地、招商蛇口、融創中國、金地集團5家前6個月銷售額也邁過1000億元關卡，龍湖集團和綠城中國分別爲858.5億元和850.4億元躋身十強的最後兩個席位。十強之中，僅有碧桂園、融創中國、龍湖集團三家民營房企，央企國企的優勢進一步擴大，成爲絕對主力。

中國金茂、綠地控股、濱江集團、新城控股、旭輝集團、建發房產6家的半年銷售額也超過600億元。500億的位次出現“缺失”，雖然華髮股份排名僅低於建發房產一位，可銷售額較後者卻減少了近130億元。

業績完成率30%-40%之間的有越秀地產、招商蛇口、綠城中國、遠洋集團等，中國金茂、美的置業、龍湖集團、保利置業、建業集團業績完成率不足三成。同比去年來看，美的置業、卓越集團、世茂集團等11家下滑幅度超過50%，佔比超過35%。

儘管百強房企上半年累計銷售操盤金額同比降幅達到50.3%，但6月單月業績規模環比大幅增長61.2%，市場已出現止跌復甦跡象。

規模房企的業績止跌得益於房地產市場的供求放量及政策鬆綁。6月，房企推盤熱情較高，供貨量穩中有增，疊加政策利好持續發酵，成交量也隨之上升。

克而瑞重點監測的30城數據顯示，6月30城供應面積環比增長50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環比增長31%，同比跌幅收窄至38%。

其中一線城市市場最具韌性，成交環比增長85%，同比跌幅收窄至17%。北京、上海疫情後迎來補償性需求釋放，上海環比漲幅達1003%，北京漲幅也在50%以上；深圳則是低位回升，環比增長41%，同比跌幅收窄至2成以內。

26個二三線城市市場整體回穩，但城市分化加劇，成交環比增長24%，僅成都、青島同環比齊增。隨着前期疫情得到階段性控制，濟南、長春、鄭州等地環比漲幅均超6成；福州、大連、南寧、昆明6月成交同環比齊跌且累計同比跌幅均在4成以上，平均開盤去化率基本不足3成。

按區域來看，受新冠疫情形勢得到控制等因素影響，長三角區域部分城市開始反彈，蘇州、南京等地成交放量，環比漲幅超30%，上海成交率先同比轉正。

數據顯示，上海6月新盤平均去化率高達85%，“日光盤”佔比近7成，因供應“撞車”，部分遠郊剛需盤去化率跌至3成，但開盤當天認購套數也都在百套附近，實際去化壓力整體可控。

土地端方面，隨着上海、北京、杭州等核心一二線城市陸續開啓集中供地，6月全國300城經營性土地總成交建築面積爲8834萬平方米，環比5月上升7%；土地成交總金額3446億元，環比增加30%，但同比降幅仍達到57%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，與去年相比，土地市場仍面臨着較大壓力，各地需繼續優化土地拍賣規則，鼓勵土地交易市場的活躍。在其看來，土地市場仍有回溫空間，“隨着房屋銷售市場的逐步復甦、房企到位資金狀況的改善，預計下半年百城土地市場會有活躍的基礎和空間”。

天風證券分析師韓笑也認爲房地產銷售同比增速有持續改善的可能。其認爲，政策端實際放鬆力度距離政策上限或仍有空間，從中短期來看，各城市信貸利率向央行規定下靠攏也是相對可預期的，“伴隨去年基數的逐漸回落，銷售同比增速仍有持續改善可能”。

據貝殼研究院數據，2022年6月，其監測的103個重點城市主流首套房貸利率爲4.42%，二套利率爲5.09%，分別較上月回落49、23個基點，再創2019年以來新低。當前103個城市中，超過四成的城市房貸利率高於下限，未來仍有降息空間。

除房貸利率外，上海、武漢、廈門、中山等多個核心城市的落戶政策也有所放鬆。以上海爲例，該城6月單月連續兩次出臺落戶放鬆政策，這將進一步加強對高校畢業生的吸引力，從而在一定程度上增加當地住房需求，促進新房、二手房市場回暖。

這一力度似乎仍難以支撐市場復甦的持續性。億翰智庫宏觀首席研究員張化東看來，6月銷售數據的好轉是由於季節因素（6月一直是銷售高位）、集中備案、以價換量、供給恢復等多個維度的因素影響，持續性仍有待考量。

張化東認爲，7月中旬是政策調整的關鍵時間點，市場真正的回暖可能要到四季度。如今政策已經歷三輪放鬆，調整進入深水區，首付比例還沒有降到位，“房地產市場是一個邊際性的市場，由最頂部的需求來決定，降首付的效果要大於鬆綁限購”。