原標題 二輪供地放量又放價，深圳還能全部熔斷嗎？

左宇 地產深度報道

首輪供地全部地塊觸頂的深圳又來了。

7月5日，深圳掛牌2022年度第二批集中供地用地信息，推出16宗地塊，總出讓面積33.29萬平方米，總起拍價349.83億元，計劃於8月4日分上下午兩場組織出讓。

從供地規模來看，本次出讓的地塊數量比首輪多出一倍。彼時，深圳出讓8宗地，土地總面積約32.1萬平方米，總起始價約168.11億元，相比之下，二輪供地地塊數量增加100%，總起拍價增加108%，均有大幅提升，不過出讓面積僅微增3.7%。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，此次出讓宗數及起拍價僅次於去年年中的供地，彰顯了市場“回升在即”的背景下，開發商可能在回升前，提前佈局土地儲備的預期。由此，政府土地供應端也積極回應訴求和引導市場預期，以增加供應來激發需求，促進供需兩端同步着力，讓新房市場從供地到開發，再到銷售，能夠全鏈條回升。

具體來看，這16宗地塊分佈在深圳6個區域，其中前海合作區有1宗，龍崗區、寶安區各佔4宗，龍華區有3宗，光明區、坪山區各佔2宗，均採用“三限雙競+搖號”的方式出讓，即限地價、限普通商品住房平均銷售價格、限企業自持的保障性租賃住房建築面積，競地價、競企業自持的保障性租賃住房建築面積，達到最高限制建築面積後通過搖號方式確定競得人。

其中起拍價最高者爲龍華區民治街道的5.7萬平方米地塊，其爲商業用地+二類居住用地+綠地+道路用地綜合用地，位於深圳北站國際商務區重點片區，規劃建築面積達45.8萬平方米，起拍價高達79.69億元，地塊最高限價91.64億元。

其中住宅房價最高者爲前灣片區九單元06街坊地塊，其爲純住宅用地，出讓面積2.4萬平方米，規劃建築面積11.9萬平方米，起拍價44.6億元，地塊最高限價51.29億元。若以最高價落錘，成交樓面價將達到4.29萬元/平方米，而普通商品住房銷售限價（均價）爲10.71萬元/平方米（不含室內裝修價格），房地價差在6.5萬元/平方米左右，亦是本輪差距最大的一宗。

事實上，這一限價相比於去年三批次出讓的前海地塊9.2萬元/平方米的住宅價格高出了約1.5萬元/平方米。前海是不少深圳購房者的打新熱地，周邊有前海龍光天鏡、前海潤峯府項目均已售罄，作爲稀缺地塊，其未來的住宅限價也是當前前海三灣裏的最高定價。

此外，光明公明A642-0506地塊此次的住宅毛坯限價爲4.72萬元/平方米，相比於去年供地時光明地塊的4.22萬/平方米限價要高出約5000元/平方米。

兩宗地塊住宅限價的鬆動也在一定程度上體現了深圳供地的誠意。

“此次供應的16宗地底價制定較爲合理、地塊區位較優質，最高限價在一批次供地基礎上繼續提升，這些舉措延續了一批次供地的特徵，且進一步強化這種示好，傳達繼續給開發商讓利的特徵，希望在供給端能激發市場的活力。”李宇嘉如是說。

2022年深圳首輪供地中，部分地塊限價也較2021年時有5%-10%的上漲，房企利潤空間有所保證，又疊加地塊數量較少，彼時的8宗涉宅地全部溢價15%成交，合計收金193.3億元，一躍成爲當期供地最熱城市，也止住了從2021年集中供地以來逐漸下滑的成交溢價率態勢。至於此次能否延續首輪熱度，還需交由時間來檢驗。

值得注意的是，持續低迷的深圳樓市近期已經出現了一定回暖趨勢。

克而瑞數據顯示，5-6月深圳新房市場持續放量，成交情況也有復甦跡象，6月新房成交面積爲31.42萬平方米，環比上漲約68%；二手房熱度則稍遜一籌，成交21.54萬平方米，同比微降0.22%。市場觀望氛圍開始減弱，看房活動和買房決策趨於活躍。

樓市熱度的變動也將在一定程度上影響着土地市場的成交。

李宇嘉直言，相比於上海、杭州等熱點一二線城市，深圳新房市場回升較慢，二手房市場持續低迷導致市場預期更加低迷，這可能是影響深圳土地市場最大的變量。其也預測，下半年深圳新房市場回升會更明顯，這也會帶動土地市場好轉。